Połączenie lokali, czy podział quoad usum części strychu; duża, czy mała wspólnota

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 listopada 2023 r., sygn. akt I ACa 1125/23

... kwestię połączenia lokali uregulowano w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. W przepisie tym przewidziano, że połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W analizowanym przypadku nie zostało wykazane, że doszło do połączenia lokali w tym trybie. Nie wykazano także, aby poprzez ewentualne wykonanie łącznika doszło do połączenia obu lokali w taki sposób, że stanowiły one jeden lokal. Należy zwrócić uwagę, że opisany w uchwale (...) łącznik nie miał zostać przyłączony do żadnego z lokali położonych na strychu czy też do powstałego z ich połączenia jednego lokalu lecz nadal częścią wspólną budynku co wynika wprost w puntu 4 tej uchwały. Stąd też nawet wykonanie takiej przebudowy nie spowodowałoby połączenia dwóch lokali, gdyż nadal były one przedzielone częścią wspólną.Oceniając treść tej uchwały w ramach obowiązującego prawa należałoby więc przyjąć, że wspólnota wyraziła zgodę na dokonanie podziału quoad usum części strychowej za wynagrodzeniem, a nie połączenia dwóch lokali.

Reasumując Sąd Apelacyjny uznał, że nawet gdyby doszło do faktycznego połączenia tych dwóch lokali przez ich najemcę (czego jednak nie wykazano) i użytkowania ich jak jednego lokalu to pozostawałoby to bez znaczenia z punktu widzenia sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Stan uwidoczniony w rejestrach publicznych oraz dokumentach urzędowych wskazuje jednoznacznie, że w budynku są nadal dwa niewyodrębnione lokale. Tym samym przyjąć należy, że w pozwanej wspólnocie istnieją łącznie cztery lokale: lokal użytkowy nr (...) stanowiący własność powódki i jej męża, lokal mieszkalny B. R. oraz dwa lokale niewyodrębnione (nr (...) i (...)), stanowiące własność Gminy M..

W tej sytuacji do sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną nie znajdował zastosowania art. 19 ustawy o własności lokali, gdyż dotyczy on sytuacji gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. Zastosowanie znajdował natomiast art. 20 ust. 1 tejże ustawy, w którym wskazano, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. W konsekwencji uznać należało, że kwestionowana przez powódkę uchwała jest zgodna z przepisami prawa, ponieważ w pozwanej wspólnocie są cztery lokale mieszkalne, nie stanowi zatem tzw. „małej wspólnoty” i wybór zarządu jest w pełni prawidłowy w myśl art. 20 ust 1 ustawy o własności lokali.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że powódka nie sformułowała w apelacji żadnych innych zarzutów, poza zarzutem nieprawidłowego uznania pozwanej wspólnoty za dużą wspólnotę w kontekście ilości znajdujących się w jej zasobie lokali, które by wskazywały na sprzeczność zaskarżonej uchwały z ustawą uzasadniającą uchylenie zaskarżonej uchwały. Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się również z urzędu czegokolwiek, co by wskazywało na nieważność przedmiotowej uchwały jako czynności prawnej sprzecznej z wymogami z art. 58 § 1 k.c.

Sąd Apelacyjny zwrócił przy tym uwagę, że zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokalu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W ust. 2 wskazano, ze uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Z treści uchwały wynika, że uchwała o wyborze Zarządu Wspólnoty podjęta w dniu 7 lutego 2022 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą głosowało 68.17% udziałów. Na liście do glosowania w miejscu na podpis powódki zaznaczono „nie złożyła podpisu”. Z powyższego wynika, że uchwała ta została podjęta we właściwym trybie.

W tym miejscu wskazać przy tym należy, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostawało to, że powódka ostatecznie nie wzięła udziału w głosowaniu. Podkreślenia wymaga, że przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 powołanej ustawy decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Brak wymogu quorum i uzależnienie zaistnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów we własności nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane "za" przyjęciem uchwały. Tym samym, procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej (por. wyrok SA w Szczecinie w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r. w sprawie I ACa 148/16, wyrok SA w Łodzi z 7 listopada 2017 r., I ACa 340/17). Jednocześnie, w judykaturze podkreśla się, że w przepisach ustawy o własności lokali nie zamieszczono żadnych wskazówek dotyczących sposobu oddawania głosów za lub przeciw uchwale. Można zatem dopuścić stosowanie różnych metod w zależności od woli właścicieli lokali, sytuacji czy przedmiotu głosowania, byle tylko można było następnie stwierdzić, czy i kiedy uchwała została podjęta, tj. oddano za nią wymaganą większość głosów wszystkich właścicieli lokali (tak: SA w Warszawie z 14 grudnia 2016 r. w sprawie I ACa 2062/15).

Sąd Apelacyjny podziela podgląd wyrażany w orzecznictwie, zgodnie z którym brzmienie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym. Co więcej, nawet w przypadku gdyby wszyscy pozostali właściciele, którzy jeszcze nie głosowali nad uchwałą, oddali głosy przeciw uchwale, uchwała i tak zostałaby podjęta. Bez znaczenia dla jej skuteczności jest natomiast to, czy w głosowaniu takim wzięli udział wszyscy właściciele lokali (tak SA w Warszawie w wyroku z dnia 5 lutego 2013 r. w sprawie I ACa 1370/12, podobnie SA w Szczecinie w wyroku z dnia 17 lipca 2014 r. w sprawie I ACa 288/14, w wyroku SA w Łodzi z dnia 24 kwietnia 2015 r. w sprawie I ACa 1572/14, wyrok SA w Szczecinie z dnia 9 czerwca 2016 r., wyrok SA w Łodzi z 22 maja 2017 r., I ACa 14348/16).

Konkludując przedstawione wyżej rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżony wyrok w całości odpowiada prawu...

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -01-30_001