Organizacja ruchu a zwykły zarząd

Zarząd wspólnoty sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiadomość
Autor
Koju
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 19-05-2020, 19:43

Organizacja ruchu a zwykły zarząd

#1 Post autor: Koju » 20-05-2020, 16:53

Dzień dobry wszystkim na forum - mam nadzieję, że będę stałym bywalcem :)

I już na wstępie mam kwestię w której potrzebuję Waszej pomocy:

Stan faktyczny:
Wspólnota mieszkaniowa liczy 200+ członków.
Zarząd Wspólnoty, to komercyjna Spółka z oo, zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami.
Składa się z dwóch osób fizycznych - zarządców.
Rada osiedla: składa się z 3 osób spośród mieszkańców osiedla.

Problem:
Zmieniono organizację ruchu na osiedlu bez konsultacji ze wspólnotą (jedynie z Radą osiedla) ani głosowania. Co więcej, organizacja ruchu znacząco odbiega od projektu, jaki przedstawiono Wspólnocie w październiku 2019, kiedy zapowiedziano powrót do tematu w 2020. Wspomniany “powrót do tematu” sprowadził się do tego, że jednego ranka, podczas covida wpadła firma, przemalowała wszystko na parkingu, postawiła znaki nim ktokolwiek mógł zareagować. Co ciekawe dano zakaz zatrzymywania się i postoju, a więc teoretycznie nawet nie można taksówką się tam zatrzymać.

Pytania:
1). Czy Zarząd wspólnoty może zarządzac organizacja ruchu (nie stwarzała zagrożenia) w ramach zarządu podstawowego? Potrzeba do tego głosowania? Jak tak, to ile % głosów musi się zgodzić?
2). Czy zarząd ma prawo wydawać pieniądze na takie projekty bez głosowania? Równie dobrze mogą chcieć zbudować prom kosmiczny ze szwagrem. Dodam, że w przypadku montowania kamer itp są głosowania.
3). Jeśli zarząd zrobił to wbrew prawu/przekroczył kompetencje, jakie kroki mogę podjąć? Dodam, że wysłałem pismo z pytaniem na jakiej podstawie to zrobili, ale od 3 tygodni jest bez odpowiedzi.
4). Jeśli sprawa sądowa, kogo mam prawo pozywać i na podstawie jakich paragrafów? Przekroczenie uprawnień, wydatkowanie pieniędzy wspólnoty bezpodstawne, działanie na szkodę wspólnoty? Obecnie trzeba podawać paragrafy… Podejrzewam, że nie jestem ani pierwszym ani ostatnim z tym problemem...

Dodatkowe informacje:
Pewnie pytacie dlaczego tak zarząd działa, niejako wbrew wspólnocie. Moja teza jest taka, że działa w interesie konkretnych osób, również członków wspólnoty. W konfliktowym obszarze jest wjazd na zaplecze obiektu usługowego. Podejrzewam, że zarząd, “z różnych powodów”, chce zrobić duży plac manewrowy, aby mogły tam wjeżdżać większe samochody ciężarowe, tym samym kosztem spokoju mieszkańców wspomóc lokale (a właściwie lokal) usługowy. I aby nie było - ja wiem że wjazd być musi, ale nie może zajmować teraz całego terenu wspólnoty - wszak to wspólne.

Zupełnie osobną kwestią jest to czy z tym zarządem chcemy współpracować czy nie - to osobny temat. Ten post dotyczy tej konkretnie sytuacji - mogli czy nie, a jesli nie, to co ja mogę teraz:)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5079
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Organizacja ruchu a zwykły zarząd

#2 Post autor: piotrusb » 21-05-2020, 09:58

Po pierwsze - ustawa o własności lokali, która reguluje działanie wspólnot mieszkaniowych w naszym kraju nie przewiduje organu takiego jak Rada Osiedla. W związku z tym wspólnota może taki organ powołać, ale nie ma on jakichkolwiek uprawnień innych, niż ma je każdy właściciel lokalu. Odmienna sytuacja może mieć miejsce tylko wówczas jeśli wszyscy właściciele zawrą notarialną umowę zmieniającą ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 uwl). Jeśli zarząd sprawuje spółka, to jest ona zarządcą, nie zaś zarządem (członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna).

Po drugie - zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa wprowadzenie organizacji ruchu na terenie wspólnoty jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, w związku z czym wymaga uchwały, za którą opowie się większość właścicieli licząc udziałami. Konsultacje z nie mającą jakichkolwiek uprawnień Radą Osiedla, w żadnym razie nie mogą zastąpić uchwały.

Po trzecie - zarządca nie może bez uchwały wspólnoty wydawać pieniędzy na inne cele, niż zostało to określone w Planie Gospodarczym. W praktyce często dopuszcza się wydawanie niewielkich kwot na potrzeby związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości.

Po czwarte - jedyną sankcją dla zarządcy jest jego odwołanie - wymagana jest tu uchwała.

Po piąte - zasady wprowadzenia organizacji ruchu normuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2003 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem (patrz http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/downl ... 170784.pdf). Zgodnie z jego zapisami taki projekt należy przedstawić do zatwierdzenia - w przypadku wspólnoty "podmiotowi zarządzającemu drogą wewnętrzną", a taką drogą zarządza wspólnota. Projekt taki musi też spełnić cały szereg warunków. Np. zgodnie z § 12. 1 "Jednostka wprowadzająca organizację ruchu zawiadamia organ zarządzający ruchem, zarząd drogi oraz właściwego komendanta Policji o terminie jej wprowadzenia, co najmniej na 7 dni przed dniem wprowadzenia organizacji ruchu.

Powództwo sądowe w takiej sprawie, to moim zdaniem nie najlepszy pomysł. Musiałbyś sprecyzować podstawę prawną, określić i wykazać wysokość ewentualnego roszczenia itp. Taka sprawa może potrwać nawet kilka lat, będzie się wiązać ze sporymi kosztami, a wynik jest wątpliwy, bo jeśli wydatkowana kwota nie była znaczna, to jest dużą szansa, że sąd potraktuje to jako znikomą szkodliwość.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Koju
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 19-05-2020, 19:43

Re: Organizacja ruchu a zwykły zarząd

#3 Post autor: Koju » 21-05-2020, 19:12

Dziękuję za odpowiedz - pytanie co mogę z tym fantem zrobić - tzn Zarząd ma to w nosie, przekroczył swoje uprawnienia i...no właśnie - i nic.

Nie było uchwały, nie było głosowania, nie było przedstawienia projektu (tzn był, ale inny:) ). Opłacono projekt (nikt nie głosował czy w ogole się tym zajac), uzgodniono ze strażą miejską, opłacono firmę co wykonała i postawiła znaki, namalowała linie na placu.
Trochę mi to przypomina "Tak, nie mamy Pana płaszcza i co Pan nam zrobi" ;)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5079
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Organizacja ruchu a zwykły zarząd

#4 Post autor: piotrusb » 21-05-2020, 21:52

Tak jak pisałem - jedyną realną sankcją jest odwołanie zarządcy uchwałą właścicieli.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarząd wspólnoty”