W jednej wspólnocie nie może być zarządu i zarządcy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

W jednej wspólnocie nie może być zarządu i zarządcy

#1 Post autor: piotrusb » 23-03-2020, 15:26

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 403/18.
Przed właściwym omówieniem problematyki możliwości funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej dwóch zarządów, tytułem uwagi wstępnej Sąd Apelacyjny wskazuje, że zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wspólnota mieszkaniowa, na którą skutecznie współwłaściciele części wspólnych budynku przelali swoje prawa do dochodzenia uprawnienia z tytułu rękojmi, może więc wystąpić z takim roszczeniem. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przesądzono bowiem zarówno dopuszczalność przelewu takiego uprawnienia z rękojmi (uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03) jak i zdolność wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego nabywania prawa dla siebie jako tzw. osoby ustawowej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2013 r., I CZ 53/13; uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07). Sąd Najwyższy już w uchwale z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 wyraził pogląd, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Ten kierunek wykładni został potwierdzony w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13, w której wyjaśniono, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Wskazania wymaga, iż przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wprawdzie z założenia wszystko to, co się nie mieści w tych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością, ale ocena charakteru danej czynności musi być dokonana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66). Sąd Najwyższy zwrócił w tym orzeczeniu uwagę na to, że zmiany następujące w stosunkach społeczno-gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera działalności gospodarczej, mają wpływ na rozszerzenie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna powstająca z mocy prawa ze względu na przymusową współwłasność nieruchomości wspólnej, pełni rolę gospodarza tej nieruchomości. Wyodrębnione lokale nie funkcjonują w próżni, lecz znajdują się w tej nieruchomości i są nierozerwalnie z nią związane, tak jak udział w nieruchomości wspólnej stanowi nieodłączny, przymusowy element związany z odrębną własnością lokalu. Lokal, który z mocy przepisu szczególnego może stanowić odrębną nieruchomość, jest częścią budynku. Odrębny lokal jest nierozerwalnie związany z nieruchomością wspólną, a każdy właściciel lokalu jest zarazem współwłaścicielem części wspólnych. Jeśli zatem w danej sytuacji właściciel lokalu z jakichś względów uzna, że chce przelać na wspólnotę swoją wierzytelność, związaną z jego udziałem w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali, a więc także ten właściciel, który w wyniku przelewu ogranicza swe prawo, nie tylko, że nie ogranicza pozostałych właścicieli lokali, ale za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, czyni im przysporzenie. Od strony więc wspólnoty mieszkaniowej, jako cesjonariusza, sytuacja pozostałych właścicieli na wskutek tej cesji nie ulega pogorszeniu. Można stąd wyprowadzić wniosek, że taki przelew stanowi dla zarządu wspólnoty podstawę do wystąpienia z roszczeniem, mającym na celu niepogarszanie się stanu nieruchomości wspólnej i ocenić, że przy zawarciu tych umów cesji i wystąpieniu do sądu z powództwem, zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. I CSK 657/16).

W konsekwencji przedstawionych wyżej poglądów prawnych uznać należało, że zarówno same umowy cesji na pozwaną wierzytelności przysługujących poszczególnych właścicielom lokali wobec pozwanych, jak i samo wytoczenie powództwa przez wspólnotę, mającego na celu zaspokojenie tych wierzytelności, stanowiło czynność zwykłego zarządu. Czynności te, dla swojej skuteczności, nie wymagały zatem uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na ich dokonanie, podjętej w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l. To zatem, że właściciele lokali tego rodzaju uchwały podejmowali, nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla oceny, kto w imieniu wspólnoty winien zarówno złożyć oświadczenia woli w przedmiocie przelewu wierzytelności, jak i wnieść (również za pośrednictwem pełnomocnika) przedmiotowy pozew. Uchwały te nie mogły również sanować ewentualnych braków w zakresie właściwego umocowania osób, które czynności w tym przedmiocie w imieniu powódki faktycznie dokonały. Ich uprawnienie w tym przedmiocie wynikać mogło bowiem z piastowania - skutecznie umocowanej materialnie – funkcji członka jej organu, uprawnionego do reprezentowania wspólnoty. Innymi słowy, jego podstawę stanowić mogło respektujące zasady określone w ustawie o własności lokali powołanie do reprezentowania wspólnoty, a nie – jak zdaje się w sposób wprost niewypowiedziany twierdzić Sąd Okręgowy – uchwały właścicieli lokali umocowujące osoby, które właściciele ci uważają za umocowanych reprezentantów, do dokonania określonych czynności.

Przechodząc do zdefiniowanego na wstępie rozważań, zasadniczego dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy zagadnienia wskazać wstępnie należy, że jak wynika z ugruntowanego w orzecznictwie stanowiska (zob. np. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. - zasada prawna - III CZP 65/07), wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną (art. 6 u.w.l. w związku z art. 331 k.c.), a zarząd wybrany przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę jest organem wspólnoty, tj. odpowiednikiem organu osoby prawnej w rozumieniu art. 38 k.c. Zgodnie z art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Stosowanie zaś do art. 21 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1).

Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty. Ustawa o własności lokali, w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Stosownie zaś do art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy. Chodzi o znajdujące się w tym rozdziale przepisy normujące zarządzanie nieruchomością wspólną na użytek przypadków, w których - jak wskazuje art. 18 ust. 3 u.w.l. - sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został określony przez właścicieli lokali w umowie lub uchwale.

Z powyższych regulacji, wbrew Sądowi I instancji, jasno zatem wynika, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 u.w.l. jako organ wspólnoty mieszkaniowej, albo przez zarządcę, ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r., III CZP 106/16, ustawa o własności lokali pozostawia w bardzo szerokim zakresie samym właścicielom lokali określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, co odbywa się wedle opisanych wyżej reguł. Podkreślenia jednak wymaga, że dopiero wówczas, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (z uwzględnieniem możliwości jej zmiany uchwałą podjętą w formie przewidzianej w art. 18 ust. 2a u.w.l.), zastosowanie znaleźć mogą zasady przewidziane w dalszych przepisach rozdziału 4 tej ustawy, co jednoznacznie wynika z brzmienia art. 18 ust. 3 u.w.l. Wtedy bowiem aktualizuje się uprawnienie właścicieli lokali do podjęcia uchwały w przedmiocie powołania zarządu wspólnoty (vide: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 października 2018 r., I CSK 609/17). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może oczywiście posługiwać się przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną innymi osobami, zawierając z nimi odpowiednie umowy. Jednak przypadków posługiwania się innymi osobami przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną – jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w powołanym wyżej orzeczeniu - nie można utożsamiać z powierzeniem przez właścicieli lokali zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, czyli z zarządem powierzonym. We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty, który to pogląd uznać należy za ugruntowany w judykaturze (tak min. Sąd Najwyższy w cyt. uchwale z dnia 9 lutego 2017 r., postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, wyroku z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10, uchwale z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, czy Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 lutego 2018 r., II OSK 1339/16).

W ocenie Sądu Apelacyjnego, odmienne stanowisko prawne, wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r., I CZ 4/17, na które powołał się zarówno Sąd I instancji, jak i powódka w odpowiedzi na apelację, nie zasługuje na aprobatę. Pogląd, o możliwości powołania zarządu wspólnoty uchwałą właścicieli podjętą na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l., bliżej z resztą nie uzasadniony, nie uwzględnia bowiem treści art. 18 ust. 3 u.w.l., wedle którego obowiązek powołania zarządu taką uchwałą i odpowiadające mu uprawnienie właścicieli lokali do jej podjęcia, aktualizuje się dopiero w przypadku braku umownego uregulowania kwestii zarządzania nieruchomością. Przepis ten wprost bowiem wskazuje na stosowanie dalszych przepisów, o ile zasady zarządu nieruchomością wspólną nie zostały określone umownie. Wbrew stanowisku prezentowanemu w tym orzeczeniu, podmiot zewnętrzny, powołany do zarządzania nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. nie jest ograniczony w swoich kompetencjach do bieżącej administracji nieruchomością wspólną, bez prawa do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej, skoro zakres znaczeniowy tego przepisu jednoznacznie traktuje o sposobie zarządu, którego immanentnym wyróżnikiem jego wykonywania jest właśnie reprezentacja wspólnoty na zewnątrz.

Za wykraczające poza ramy niniejszego postępowania uznać przy tym należy rozważania co do możliwości powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, o ile obowiązek taki przewiduje umowa zawarta na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., bowiem przypadek taki - w jej realiach - nie występuje. Wskazać jedynie należy, że nawet gdyby ewentualność taką dopuścić, to kompetencje tak powołanego zarządu w żaden sposób nie mogłyby obejmować uprawnień zarządcy powołanego umową, Stosownie do przedstawionych wyżej uwag, co do zasady wyłączona jest możliwość reprezentowania wspólnoty przez więcej, niż jeden organ.

Przedstawiony wyżej pogląd samoistnie niweczy skuteczność tezy powódki, że brak w umowie o ustanowieniu zarządcy jego umocowania do prowadzenia spraw sądowych wspólnoty, umożliwia powołanie jej zarządu, uchwałą przewidzianą w art. 20 ust. 1 u.w.l., przyznającą mu wyłączne uprawnienia w tym przedmiocie. Abstrahując bowiem od tego, że tak zdefiniowane przez powódkę zagadnienie w ogóle nie dotyczy kwestii umocowania tak powołanego zarządu do zawarcia w jej imieniu przedmiotowych umów przelewu wierzytelności przysługujących właścicielom lokali, odwołać się w tym zakresie ponownie należy do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r., III CZP 106/16, w której treści wskazano, że zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych (analogicznie w postępowaniach administracyjnych). Skoro bowiem zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec istotnego podobieństwa (wykluczającego jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy), nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 u.w.l. do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 u.w.l., regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty.(...)

Brak umocowania zarządu powołanego uchwałą właścicieli lokali nr (...) z dnia 3 czerwca 2011 r. do zawarcia umów przelewu wierzytelności przysługujących poszczególnym właścicielom lokali, skutkował natomiast uznaniem za uzasadniony zarzutu braku czynnej legitymacji procesowej powódki. Oczywiste jest w realiach niniejszej sprawy to, że swoje uprawnienie do wytoczenia przedmiotowego powództwa powódka wywodziła z faktu skutecznego przeniesienia na nią wierzytelności poszczególnych właścicieli, na podstawie umów przelewu wierzytelności złożonych do akt sprawy. Skuteczne przeniesienie na powódkę tych wierzytelności wymagało złożenia w jej imieniu stosownych oświadczeń woli przez osoby umocowane do jej reprezentowania w zakresie czynności zwykłego zarządu. Były zaś nimi, stosownie do przedstawionych wyżej uwag, wyłącznie osoby uprawnione do reprezentowania zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K., ustanowionego uchwałą/umową z dnia 24 stycznia 2011 r., tj. Centrum (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.. Tymczasem wszystkie umowy przelewu wierzytelności, złożone do akt sprawy, podpisane zostały w imieniu powódki przez osoby wymienione w uchwale z dnia 3 czerwca 2011 r., co nie mogło wywołać jakichkolwiek skutków prawnych. Zważywszy zaś na fakt, że powódka nie tylko nie złożyła do akt innych umów przelewu wierzytelności, ale nawet nie twierdziła, że umowy takie, zawierające oświadczenie woli jej rzeczywistego organu, zostały sporządzone, brak było jakichkolwiek podstaw do ustalenia, że wierzytelności, których spór dotyczy, zostały skutecznie na powódkę przeniesione.

Brak legitymacji procesowej powódki samoistnie skutkował uznaniem powództwa za nieuzasadnione w całości, co tym samym czyniło zbędnym dokonywanie weryfikacji pozostałych zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną w apelacji i jej uzupełnieniu. Sąd Apelacyjny w całości podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy, że sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu wyłącznie takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, ale nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2012 r., sygn. IV CSK 373/11, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1998 r., sygn. II UKN 282/98).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-23_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”