Nabycie przez wspólnotę cesji roszczeń wobec dewelopera jest czynnością zwykłego zarządu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nabycie przez wspólnotę cesji roszczeń wobec dewelopera jest czynnością zwykłego zarządu

#1 Post autor: piotrusb » 10-03-2020, 14:11

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 maja 2019 r., sygn. akt VI ACa 847/18.
...skarżący zdaje się wiązać standard wykonania budynku z ceną, jaką nabywcy lokali zapłacili w związku z ustanowieniem i przeniesieniem na ich rzecz odrębnych własności lokali. Jakkolwiek oczywistym jest, iż standard wykończenia lokalu związany jest bezpośrednio z jego ceną, jednakże w realiach faktycznych sprawy niniejszej, których apelujący nie zakwestionował w sposób skuteczny, wady budynku były tego rodzaju, iż sprawiały, że budynek nie nadawał się do eksploatacji zgodnie z jego przeznaczeniem. Szkoda właścicieli lokali spowodowana była nieprawidłowym wykonaniem projektu związanego z uszczelnieniem, drenażem i odprowadzeniem wody w ogólności, a zatem wadliwość działań pozwanej Spółki sprawiała, iż okres eksploatacji budynku (w przypadku braku usunięcia tych wad) ulegnie radykalnemu skróceniu, zaś niektóre pomieszczenia w okresach intensywnych opadów deszczu, nie będą nadawały się do użytku z uwagi na ich zalanie. Nieprawidłowo wykonano również fragmenty elewacji – niezgodnie z projektem, wadliwości ponadto dotyczyły niewystarczającej izolacji termicznej stropów, niewystarczającej izolacji tarasów oraz wadliwości obróbek blacharskich, które powodują przedostawanie się wody opadowej do pomieszczeń budynku. Budynek został przez pozwanego nie tyle wykonany w niższym standardzie, co wykonany niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej.

W odpowiedzi na zarzut naruszenia art. 471 k. c. zwrócić należało uwagę, iż jakkolwiek przedmiotem zawieranych przez poprzednika prawnego pozwanego umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży były konkretne lokale mieszkalne wraz ze wskazanym udziałem w nieruchomości wspólnej, nie sposób przyjąć, iż – jak zdaje się to czynić apelujący – iż umowy te nie dotyczyły także innych elementów budynku, w których znajduje się lokal. Z udziałem w nieruchomości wspólnej wiąże się nie tylko udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, ale także udział we współwłasności związanej z innymi elementami budynku, takimi w szczególności jak elewacje, fundamenty i inne podobne składniki budowli. Jak wynika z okoliczności faktycznych sprawy, elementy te nie tylko były wykonane w sposób niezgodny z projektem, ale także w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, stwarzający realne niebezpieczeństwo czy to uszkodzenia budynku, czy przynajmniej radykalnego skrócenia okresu jego eksploatacji. Niewątpliwie niewykonanie w sposób prawidłowy tych części budynku sprawiło, iż muszą być one naprawione lub ponownie wykonane na koszt właścicieli lokali, co determinuje pogląd o poniesionej przez nich w związku z niewykonaniem umowy przez pozwaną Spółkę szkodzie.

Za chybiony należało uznać zarzut naruszenia art. 22 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu Apelacyjnego uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową cesji tego rodzaju, jak w niniejszym postępowaniu (dotyczącym dochodzenia roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem właściciela lokalu z deweloperem umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu), z jednej strony nie wpływa w istotnym zakresie na sytuację pozostałych właścicieli lokali. Nawet jeżeli byłaby możliwość dostrzeżenia takiego wpływu – cesja taka niejako polepszałaby sytuację innych właścicieli lokali. Wspólnota w takiej sytuacji nabywa kwotę będącą odszkodowaniem na swoją rzecz, a tym samym przysporzenie takie korzystnie oddziaływałoby na sytuację majątkową również pozostałych właścicieli lokali, którzy w sposób pośredni uzyskiwaliby środki na koszty, które w realiach faktycznych sprawy niniejszej zostały nawet w pewnym zakresie uprzednio wyłożone również przez nich na wykonane prace naprawcze i remontowe oraz środki na szeroki zakres kosztochłonnych prac, które konieczne są do wykonania. Z drugiej strony działania podejmowane przez Wspólnotę zbliżone są do czynności zachowawczych. Przynajmniej z kilku grup przyczyn dochodzenie roszczeń powinno następować względnie niezwłocznie, albowiem mogą potencjalnie zajść przeszkody zarówno natury formalnej (trudności dowodowe), jak i materialnej (skuteczne podniesienie przez zobowiązanego zarzutu przedawnienia), które uniemożliwią skuteczne dochodzenie takiego roszczenia. Te rozważania również wskazują, iż nabycie przez powodową Wspólnotę roszeń tego rodzaju nie było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż również podniesiony przez pozwanego zarzut naruszenia art. 6 k. c. i 232 k. p. c. stają się niezasadnym. Podnosząc ten zarzut apelujący kwestionował również wykazanie szkody co do wysokości. Ocena materiału dowodowego w tym zakresie dokonana przez Sąd I instancji była prawidłowa i wyczerpująca. Zaoferowany przez powoda dowód z opinii biegłego w sposób nie wzbudzający wątpliwości pozwalał na ustalenie zarówno zakresu prac koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem oraz do stanu, w którym budynek będzie nadawał się do użytkowania. Brak jest tutaj potrzeby powielania tej argumentacji. Ogólnie wskazać należy, iż – podobnie jak miało to miejsce w postępowaniu przed Sądem Okręgowym – poza ogólnym wskazaniem, iż biegły nie uwzględnił dostępności technologii i materiałów w okresie budowy i projektowania budynku, apelujący nie przedstawia żadnej konkretnej argumentacji (a tym bardziej nie oferuje w tym zakresie materiału procesowego), która pozwalałaby na ocenę tak ogólnie formułowanych zastrzeżeń. Znamienne jest tutaj, iż pozwany jest profesjonalistą w dziedzinie, której dotyczy postępowanie, a zatem gdyby wskazywane wady opinii biegłego istotnie występowały, nie stwarzałoby to dla pozwanej Spółki większych problemów w ich specyfikacji.

Za zasadne należało uznać natomiast te zarzuty, które wskazywały na brak możliwości skutecznego dokonania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej cesji roszczeń związanych z konkretnym lokalem, nie zaś związanych z nieruchomością wspólną. W tym zakresie zwrócić należało uwagę, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.) – w myśl którego ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana - wynika w istocie, iż wspólnota mieszkaniowa może stać się beneficjentem cesji udzielanych jej przez właścicieli lokali jedynie w zakresie, w jakim dotyczą one nieruchomości wspólnej. Nie można na wspólnotę mieszkaniową w sposób skuteczny przenieść roszczeń, które służą co prawda właścicielom lokali, ale nie są związane z nieruchomością wspólną, a wyłącznie z lokalem – niezależnie od tego, czy lokal ten ma charakter lokalu mieszkalnego, czy też użytkowego. Trafnie Sąd Okręgowy ustalił, iż lokal garażowy stanowi współwłasność poszczególnych osób, pomiędzy którymi doszło do porozumienia co do używania tego lokalu, w ten sposób, iż właściciele używają przekazane im stosowne miejsca postojowe oraz współkorzystają z tych części lokalu, które stanowią ciągi komunikacyjne umożliwiające dojazd na poszczególne miejsca postojowe. Pomimo, iż lokal ten używany jest przez znaczną część właścicieli lokali nie staje się on jednak częścią nieruchomości wspólnej. Rozważań tych nie zmieniają również argumenty przytoczone przez Sąd Okręgowy – takie okoliczności, jak to, iż pod posadzką garaży znajdują się elementy instalacji przesyłowych, czy też to, iż przez lokal garażowy mogą przechodzić również inni właściciele lokali (mieszkańcy budynku), a nie tylko ci, którzy są jego współwłaścicielami nie zmienia powyższego stanowiska, jak również nie zmienia relacji własnościowych, a w szczególności nie sprawia, iż lokal garażowy może być zaliczony w poczet nieruchomości wspólnej. Tym samym nie sposób było uznać, iż cesja roszczeń w tym zakresie była skuteczna, a koszt remontu garażu może być uwzględniony w ramach niniejszego postępowania.

Za zasadne należało uznać również te zarzuty, które wskazywały na nieprawidłowe stanowisko Sądu Okręgowego co do stawki podatku od towarów i usług, który powinien być uwzględniony w należnym powodowi odszkodowaniu. W tym zakresie należało zwrócić uwagę, iż apelujący zasadnie wywodzi, iż zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.) stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W takiej sytuacji co do zasady usługi, o których mowa w powyższym uregulowaniu (w tym również usługi, koszt których ponosić ma powodowa Wspólnota i z czego wywodzi ona swoją szkodę) obciążone są obniżoną stawką podatku od towarów i usług, a zatem 8%, albowiem taka stawka obowiązuje obecnie, zaś jak należy wnioskować działania o charakterze remontowym nie zostały jeszcze podjęte (lub zostały podjęte w nieznacznym i nieuwzględnionym ostatecznie zakresie). Powodowa Wspólnota, jeżeli w jej ocenie prace konieczne do doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem, obciążone są obowiązkiem odprowadzenia podatku od towarów i usług w wyżej stawce, winna zaoferować materiał procesowy na tę okoliczność. Takiego materiału jednak w sprawie niniejszej brak.

Za niezasadny należało uznać ostatni z zarzutów wniesionego środka zaskarżenia – naruszenia art. 481 § 1 w zw. z art. 363 § 2 k. c. Z niekwestionowanych ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd Okręgowy wynikało, iż już poprzednicy prawni pozwanej Spółki byli informowani o wadach budynku i uczestniczyli w zespole, który wady te niejako skatalogował. Czynności te prowadzone były szereg lat przed sporządzeniem przez pozwanego odpowiedzi na pozew, od daty której Sąd I instancji ostatecznie zasądził odsetki za opóźnienie. Jak już wskazano pozwany jest profesjonalistą, a zatem zarówno w sposób profesjonalny mógł ocenić zakres prac i ich koszty. Pomimo jednak takich czynności wady budynku nie zostały usunięte. W takiej sytuacji brak jest podstaw, aby roszczenie odsetkowe uwzględniać od daty późniejszej, aniżeli data wezwania. Wskazywana w apelacji okoliczność, iż wady budynku nie zostały jeszcze usunięte, nie może być uznana za przekonywającą.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-15_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Nabycie przez wspólnotę cesji roszczeń wobec dewelopera jest czynnością zwykłego zarządu

#2 Post autor: piotrusb » 23-03-2020, 15:31

Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 403/18.
Zobacz: viewtopic.php?f=37&t=12380
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”