Koszty ochrony mogą obciążać właścicieli jedynie proporcjonalnie do udziałów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4975
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koszty ochrony mogą obciążać właścicieli jedynie proporcjonalnie do udziałów

#1 Post autor: piotrusb » 09-03-2020, 14:27

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 7 marca 2019 r., sygn. akt I C 790/17.
Niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.

Ocenie podlega interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali, a nie realizacja abstrakcyjnych praw członka wspólnoty, które określa w każdym indywidualnym przypadku charakter sprawy o uchylenie, ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały o wykluczeniu jako sprawy o prawa majątkowe (post. SN z dnia 5 października 2006 r., IV CZ 74/06, post. SN z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZ 43/08). Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.07.2004 r., IV CK 543/03).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zdaniem powódki uchwała okazała się sprzeczna z treścią cytowanego powyżej artykułu ustawy o własności lokali. Wskazywała, iż zaliczka na poczet ochrony terenu wspólnoty pobierana jest od lokalu a nie od udziałów członka we wspólnocie.

Z takim rozumowaniem powódki należy się zgodzić. Zgodnie bowiem z zasadą ogólną wynikającą z art. 12 ust. 2 u.w.l. wysokość zaliczki na ochronę nieruchomości wspólnej powinna być rozliczana proporcjonalnie do wysokości udziałów (porównaj wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30.10.2014r., I ACa 444/14). Na terenie wspólnoty Powódka posiada jedynie lokal mieszkalny o metrażu 35,93 m2, nie jest właścicielem żadnych lokali użytkowych. W porównaniu do członków wspólnoty znajdujących się w posiadaniu lokali mieszkalnych o większym metrażu, a dodatkowo pewnymi lokalami użytkowymi, fakt, że wszyscy członkowie wspólnoty ponoszą jednakowej wysokości zaliczkę na poczet ochrony, jest sprzeczny z ogólną zasadą, zgodnie z którą każdy z właścicieli powinien się przyczyniać do ponoszenia wszelakich kosztów związanych z nieruchomością na terenie wspólnoty w stopniu proporcjonalnym do ich udziałów we współwłasności.

Oczywistym jest, że głównym celem uchwały jest zapewnienie dalszej ochrony całej nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową. Podkreślenia wymaga w tym miejscu wskazanie, że powódka nie kwestionuje swojego obowiązku ponoszenia powyższych kosztów a jedynie wysokość i sposób ustalania wysokości tejże zaliczki. Z wyliczeń powódki wynika, że wysokość zaliczki na wynagrodzenie dla ochrony, obliczonej proporcjonalnie do posiadanego udziału zmniejszyłoby opłatę ponoszoną przez powódkę do 23,98 zł miesięcznie, czyli zaliczka powinna wynosić o 40,72 zł mniej niż ryczałtowo określona jej wysokość na mocy uchwały.

Wyrażona w art. 12 ust. 2 u.w.l. zasada równości odnosi się do proporcji w jakiej każdy właściciel uczestniczy w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną, tj. proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości. Natomiast art. 12 ust. 3 u.w.l. dopuszcza możliwość odstępstwa od tej zasady, poprzez zobligowanie właścicieli lokali użytkowych do zwiększonego (wykraczającego poza ich udział w elementach wspólnych nieruchomości) partycypowania w kosztach utrzymania tych lokali - jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z nich (porównaj wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 czerwca 2018 r., I ACa 133/18).

Sprzecznym z zasadą wyrażoną w art. 12 ust. 3 u.w.l., która zezwala na podjęcie uchwały właścicieli lokali zwiększającą obciążenie z tytułu posiadania na terytorium nieruchomości lokali użytkowych (i tylko do takich lokali ma zastosowanie), byłoby obciążenie dodatkowymi kosztami właścicieli lokali, którzy w żaden sposób nie przyczynili się do ich wygenerowania.

Nietrafna wydaje się argumentacja pozwanego, iż z uwagi na wypełnianie przez ochronę innych obowiązków, niż zapewnienie bezpieczeństwa, np. przyjmowanie paczek kurierskich czy inne czynności nie związane ściśle z lokalami mieszkalnymi czy użytkowymi, zasadna jest takie nieproporcjonalne ponoszenie kosztów. Nałożenie jednakowej wysokości zaliczki na poczet ochrony od każdego właściciela lokalu mieszkalnego, zakładające, że nawet właściciele posiadający niewielkie udziały w nieruchomości, korzystając z innych usług ochrony, niż samo zapewnienie bezpieczeństwa, powoduje, że wszyscy udziałowcy powinni ponosić identyczne koszty zaliczki na ochronę jest sprzeczne z zasadami równości oraz art. 12. ust. 2 u.w.l.

Konkludując, przepisy aktualnie obowiązujące nie pozwalają na obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadą równości. Zarówno powódka jak i pozostali właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej korzystają z usług ochrony w takim samym zakresie, a dodatkowo właściciele posiadający więcej udziałów (dysponujący większymi lokalami mieszkalnymi czy dodatkowymi lokalami użytkowymi) korzystają z usług ochrony w poszerzonym zakresie - ochrona większej powierzchni danego udziałowca na terytorium nieruchomości. W przedmiotowej sprawie koszty na ochronę ponoszone nieproporcjonalnie do wysokości udziału są sprzeczne z ogólnymi regulacjami z art. 12 ust. 2 u.w.l. Ponadto ustalenie poziomu opłaty dla wszystkich członków wspólnoty na takim samym kwotowo poziomie ewidentnie narusza interes ekonomiczny powódki, obciążając ją prawie trzykrotnie większą opłatą z tego tytułu w stosunku do wartości obliczonej na podstawie posiadanego przez nią we wspólnocie udziału.

W ocenie Sądu, strona powodowa wykazała, iż podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali, a w szczególności z art. 12 ust. 2, a ponadto narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interes ekonomiczny.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-07_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”