Właściciel nie płaci ale skarży wspólnotę za brak remontów

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4855
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Właściciel nie płaci ale skarży wspólnotę za brak remontów

#1 Post autor: piotrusb » 25-11-2019, 12:07

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 12 listopada 2019 r., sygn. akt II C 611/17.
...należy wskazać, iż w analizowanym stanie faktycznym, w ocenie Sądu, żądanie strony powodowej uchylenia uchwały nr 01/2017 nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na to, że uchwała ta dotyczyła wyłącznie kwestii formalnych porządku obrad zgromadzenia, które się odbyło i na którym – co wynika z protokołu zebrania – przedstawiciel m.in. powodowej spółki był obecny i jak sam wskazał odebrał korespondencję dotyczącą przedmiotowego zebrania, tak samo, jak i podmioty, które reprezentuje. (…) Przytoczyć tutaj należy stanowisko prezentowane w orzecznictwie, zgodnie z którym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Tylko istotne uchybienia mające wpływ na treść uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty winny skutkować uchyleniem uchwały przez sąd (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05, wyrok Sadu Apelacyjnego w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012 r., I ACa 507/12).

Podobnej negatywnej oceny zasadności żądań strony powodowej dokonał Sąd w odniesieniu do uchwał o numerach (...) i (...) odpowiednio - w sprawie zatwierdzenia sprawozdania, przyjęcia sposobu rozliczeń finansów oraz przeznaczenia pożytków uzyskanych przez Wspólnotę Mieszkaniową w 2016 r. i udzielenia Zarządowi absolutorium za 2016 r. oraz - w sprawie przyjęcia planu gospodarczego (2016) i wynikających z niego opłat na pokrycie kosztów zarządu w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r.
W przedmiotowej sprawie strona powodowa w odniesieniu do omawianych uchwał wskazała na zatwierdzenie sprawozdania, udzielenie absolutorium Zarządowi oraz przyjęcie planu gospodarczego na rok 2017 – w sytuacji nieprawidłowości w sposobie zarządzania nieruchomością, rozliczeń i pożytków sprzecznie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, wydatkowania środków przez Zarząd, jako pozostające w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Według strony powodowej w roku 2016 nie przeprowadzono szeregu, kluczowych z punktu widzenia Wspólnoty, prac remontowych, czyli wymiany więźby dachowej i wzmocnienia stropów oraz wzmocnienia wykuszy i elewacji frontowej, jak również nie spełniono czynności zalecanych przez Nadzór Budowlany w wyniku czynionych przeglądów technicznych budynku. Stronie pozwanej zarzucono ponadto rażącą nieracjonalność i niegospodarność, przejawiającą się w braku remontów w zakresie części wspólnych nieruchomości oraz prowadzeniu rachunkowości w sposób nieczytelny i nieodzwierciedlający stanu faktycznego. W szczególności strona powodowa zarzucała brak tych remontów w części budynku, w których znajdują się lokale powodowej Spółki. W konsekwencji Spółka wskazywała na stałe pogarszanie stanu konstrukcyjnego i technicznego budowli. Nadto przedmiotem zarzutów strony powodowej był brak udostępniania dokumentacji oraz udzielania informacji członkom Wspólnoty Mieszkaniowej pozostających w związku ze stanem technicznym budynku oraz podejmowanymi działaniami przez Wspólnotę Mieszkaniową w tym zakresie.

Podniesione zarzuty odnoszą się zatem do przesłanki – naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia interesu właściciela.
Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną może wyrażać się w podjęciu uchwały prowadzącej do niegospodarnego wydatkowania środków wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy zatem rozumieć jako obowiązek wspólnoty do racjonalnego gromadzenia, przechowywania i wydatkowania wszelkich funduszy i czynienia użytku ze wspólnego mienia (nieruchomości wspólnej). Głównym kryterium tej racjonalności powinny być względy ekonomiczne, lecz nie jest to jedyne kryterium ocenne. Dodatkowo, w przypadku, gdy podstawę powództwa opartego na powyższym przepisie, stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, sąd weryfikuje zasadność żądania, oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Głównym celem funkcjonowania wspólnot jest bowiem wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania tą nieruchomością. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r. sygn. I A Ca 214/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 maja 2015 r. sygn. akt I A Ca 91/15). Jeśli natomiast chodzi o przesłankę naruszenia interesu właścicieli lokali, to w orzecznictwie wskazuje się, że interes ten stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Zawsze jednak odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być osadzona w realiach sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

W rozpoznawanej sprawie nie ulegało wątpliwości i nie było przedmiotem sporu, że stan techniczny budynku jest zły, wymaga remontów oraz wydane zostało szereg zaleceń, dotyczących wykonania prac remontowych. Dla całego budynku była zalecona wymiana dachu, który został jedynie zabezpieczony przed powstawaniem ubytków. Malowanie klatek odbyło się dwa razy przez 10 lat. W toku procesu strona pozwana wykazała, że podejmowała działania mające za zadanie uchronić budynek przed całkowitą degradacją. Nie kwestionowała także, że podjęte przez nią czynności nie są wystarczające. Rzecz jednak w tym, że czynności te, podobnie jak zaniechanie szerszych remontów, o których wspomina powodowa spółka w pozwie, nie wynikał z braku racjonalnego gospodarowania środkami, a był jedynie konsekwencją ich braku. Brak ten wynikał natomiast z zadłużenia członków wspólnoty w regulowaniu należności i stanowił ogromne obciążenie dla jej budżetu, nie pozwalając tym samym na przeprowadzanie gruntownych prac remontowych i modernizacji nieruchomości. Przeprowadzane były jedynie pojedyncze prace remontowe, były one wykonywane w związku z pojawiającymi się, bieżącymi potrzebami. Prośby o wykonanie remontów były zgłaszane nie tylko przez stronę powodową, ale także innych członków Wspólnoty i użytkowników nieruchomości.
Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednocześnie nie nasunął żadnych wątpliwości, że przyczyną opisanego w pozwie stanu, było w przeważającej części, zachowanie spółek, w tym powodowej. Z zeznań praktycznie wszystkich świadków wynikało, że brak środków na remonty spowodowany jest nieuiszczaniem opłat za lokale od momentu nabycia prawa własności tych lokali przez m.in. Business (...) Sp. z.o.o., których zadłużenie z tego tytułu znacznie przekracza kwotę 600 tys. zł.
Dla oceny postawy strony powodowej nie bez znaczenia jest też fakt, że Business (...) Sp. z.o.o wynajmuje, stanowiące jej własność lokale na terenie nieruchomości, uzyskuje z tego tytułu dochód, bowiem najemcy uiszczają wynagrodzenie za korzystanie z lokali, co w żaden sposób nie przekłada się na realizację obowiązków wobec Wspólnoty, która nie posiada środków na koncie funduszu remontowego. Nadto, jak wynikało z zeznań część nieruchomości, w której znajdują się lokale stanowiące własność Spółki nie znajduje się w gorszym stanie niż pozostała część nieruchomości, która jest zajmowana przez członków uiszczających należności na rzecz Wspólnoty. Sytuację pogarsza okoliczność, że Wspólnota Mieszkaniowa z uwagi na zadłużenie 1/3 właścicieli lokali nie może uzyskać pożyczki bankowej, ani wziąć udziału w miejskim programie rewitalizacji nieruchomości, warunkiem przystąpienia do którego jest dokonanie wpłaty własnych środków w celu uzyskania dotacji. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości próbował porozumieć się z członkami Wspólnoty – powodową spółką Business (...) Sp. z o.o. oraz Stowarzyszeniem (...), aby zaczęli regulować przynajmniej bieżące należności, jednakże zadłużeni członkowie wspólnoty nie zaczęli uiszczać należności, wyrażając oczekiwanie, że zadłużenie należałoby „zamieść pod dywan i zacząć od zera”. W zaistniałej sytuacji Wspólnota wystąpiła z wnioskami o wznowienie toczących się postępowań sądowych wobec nich, co z całą pewnością nie może być rozumiane jako sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki. Wspólnota próbowała wyegzekwować należne jej środki, jednakże bezskutecznie. Występowała m.in. z powództwem przeciwko powodom. Wystąpiła z wnioskiem o ogłoszenie upadłości Spółki Business (...), jednak mimo istnienia przesłanek do jej ogłoszenia, stan majątkowy spółki uniemożliwia jej przeprowadzenie.

Za niezrozumiały w w.w. kontekście należy uznać także zarzut naruszenia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stosownie do jego treści pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Niewątpliwie zdanie drugie tego przepisu nie odnosi się do Zarządu, a m.in. do powodowej spółki, która jako właściciel lokali z nałożonego na nią obowiązku nie wywiązuje się. Zdanie pierwsze natomiast potwierdza jedynie rację strony pozwanej co do tego, że pokrywa wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości jedynie w takim zakresie, w jakim pozwalają jej na to działania m.in. samej powódki. Te zaś nie świadczą o nieprawidłowościach w działalności Zarządu.
W dalszej części należy wskazać, że sprawozdanie z działalności zarządu i sposobu rozliczeń finansowych zostało przedstawione na zebraniu ogółu mieszkańców w dniu 27 marca 2017 r., na którym przedstawiciel powodowej spółki był obecny. Na zebraniu tym zostały podjęte sporne uchwały. Wcześniej, przed zebraniem, członkowie Wspólnoty, w tym także strona powodowa miała możliwość zapoznania się ze sprawozdaniem. Na zebraniu Wspólnoty można było zgłaszać uwagi, co do sprawozdania. Następnie na podstawie sporządzonego sprawozdania odbyło się głosowanie, co do udzielenia zarządowi absolutoriom, a zatem czynności wykonane przez zarząd podlegały ocenie członków Wspólnoty, którzy głosując, mogą zarządowi tego absolutorium udzielić, bądź odmówić. Skarżone uchwały 02/2017 i 3/2017 stanowiły potwierdzenie i akceptację działań Zarządu. Przyjęte zostało sprawozdanie, sposób rozliczeń finansowych oraz udzielone zostało Zarządowi absolutorium z tytułu realizowanych czynności w 2016 r. Podobnie, jak zaakceptowany został plan gospodarczy na kolejny rok. Skarżone uchwały zostały podjęte większością głosów. Większość, zatem członków wspólnoty pozytywnie wypowiedziała się, co do działalności zarządu pozwanej Wspólnoty.
W przedmiotowym wypadku nie może być także mowy o naruszeniu interesów powodowych spółek. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 WłLokU. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu, stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.
Ponadto stanowczo należy podnieść, iż to działanie strony powodowej, polegające na skarżeniu każdej z uchwał Wspólnoty z tą samą lub bardzo podobną argumentacją, brak współdziałania w zarządzie, wieloletnie nie ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości, nie uiszczanie składek na ten cel przy posiadaniu znacznej powierzchni lokalowej należy uznać za nadużycie prawa podmiotowego ( art. 5 k.c. ). Powódka czerpie korzyści z wynajmu własnych lokali, a koszty opłat za media przerzuca na pozostałych członków wspólnoty, domagając się realizacji zaproponowanych przez siebie remontów. Działanie takie uznać należy za wysoce naganne i nie korzystające z ochrony prawnej.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-12_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”