Umocowanie zarządu nie może mieć charakteru blankietowego

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4833
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Umocowanie zarządu nie może mieć charakteru blankietowego

#1 Post autor: piotrusb » 05-11-2019, 16:52

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2019 r., sygn. akt I ACa 495/18.
Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, przedmiotowa uchwała odnosiła się do nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – dalej „u.w.l.”) – do przebudowy części strychu w taki sposób, aby powstały samodzielne lokale nadające się do wyodrębnienia i sprzedaży. Jako taka, nie naruszała w swej istocie, własności powoda jako właściciela niewyodrębnionych lokali, który pozostawał nadal ich właścicielem (art. 4 ust. 1 u.w.l.); nie naruszała tym samym roszczeń właścicieli dekretowych do zaspokojenia się w naturze i uzyskania związanego z tymi lokalami prawa użytkowania wieczystego (od 1 stycznia 2019 – współwłasności, wobec brzmienia art. 23 z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, Dz. U. z 2018 r., poz. 1716 ze zm.).
Niemniej, uchwała ta naruszała zasady prawidłowego zarządu, albowiem częściowo blankietowo uprawniała zarząd do czynności przekraczających zwykły zarząd, a tym samym także naruszała interesy właściciela większościowego, albowiem nie określała czytelnych reguł wyboru inwestora nadbudowy (przebudowy) oraz zasad zbycia wybudowanych lokali; nie określała także w ogóle przeznaczenia środków pozyskanych z dokonanej nadbudowy. Jako taka, naruszała art. 25 ust. 1 u.w.l.(…)

Zgoda na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej została ujęta przez ustawodawcę w przepisie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 u.w.l. i jako taka, po myśli art. 21 ust. 3 u.w.l. oznacza – wraz z udzielonym umocowaniem (art. 22 ust. 2 in fine u.w.l. w zw. z art. 98 i art. 99 § 1 k.c.) – uprawnienie zarządu do dokonania czynności wynikających z uchwały, ze skutkiem nie tylko dla wspólnoty mieszkaniowej, ale także właścicieli.
W świetle tych unormowań, nie można zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że interes powoda został naruszony poprzez fakt, że uchwała nie przewiduje udziału przedstawiciela (...) W. w umowie ostatecznej w związku z koniecznością oddania w użytkowanie wieczyste inwestorowi, odpowiedniego udziału w gruncie stanowiącym własność powoda.
Nie przewiduje tego, albowiem ustawa tego nie wymaga, a zatem działanie zgodne z prawem samo w sobie i z tego tylko powodu - nie mogło naruszyć interesu powoda. Dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych (w tym ewentualny następca prawny, zgłaszających roszczenia dekretowe), pozostaje właścicielem lokali (art. 4 ust. 1 u.w.l.), a podejmowane czynności dotyczą nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.). którą zarządza wspólnota mieszkaniowa.
Niemniej owa uchwała i udzielone pełnomocnictwo dla zarządu mają postać częściowo blankietowego umocowania dla zarządu, bez wskazania istotnych podstaw i kryteriów zarówno wyłonienia inwestora, jak i zasad zbycia nowo wybudowanych lokali. Tym samym doszło do pozbawienia właścicieli lokali, w tym powoda, wpływu na istotną treść zarządczą, niewątpliwie o walorze przekraczającym zwykły zarząd.
Zaskarżona uchwała umożliwia zarządowi - w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej – wyłonienie inwestora w sposób uniemożliwiający merytoryczną kontrolę takiego wyboru, ze względu na cel zamierzonej przebudowy i rozbudowy. Brak w uchwale jakichkolwiek kryteriów wyboru, poza ogólną formułą konkursu ofert, co jest niedostateczne i pozostawia całkowitą swobodę zarządowi określenia zasad tego konkursu i kryteriów wyboru. Poza tym, odwołanie się tylko do wyceny nowo powstałych lokali z operatu szacunkowego, jako ceny minimalnej, z pozostawieniem dalszych podstaw wyceny swobodzie decyzji zarządu, może wprost godzić w interesy właścicieli, w tym powoda. Brak bowiem związania zarządu wspólnoty takimi kryteriami wyboru i sprzedaży, która zapewni właścicielom – jako ostatecznym beneficjentom zamierzonej inwestycji, maksymalną efektywność, nie naruszając jednocześnie ich praw. A wskazać należy, że finałem podjętych zamierzeń będzie m.in. zmniejszenie udziałów przynależnych dotychczasowym właścicielom. Odwołanie się do „uznania Zarządu” może spowodować przyjęcie niekorzystnych zapisów w umowie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Trafnie podniósł Sąd Okręgowy, że uchwała powinna precyzować przynajmniej podstawowe kryteria konkursu ofert co do wyboru inwestora, a w odniesieniu do ceny lokali, uchwała powinna szczegółowo określać zarówno cenę rynkową, jak i zasady rozliczania kosztów rozbudowy (przebudowy); niedostateczne było tylko odwołanie się do ceny z oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak podnosi się doktrynie i orzecznictwie, uchwała wyrażająca zgodę na określone czynności powinna mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować.Taka uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, a limine narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty na skutek jej wykonania przez zarząd. To miało miejsce w sprawie.
Nie przekonuje argument apelacji, że taką postać uchwały i umocowania usprawiedliwia wstępny etap zamierzonej inwestycji. Skoro bowiem jest to etap wstępny, niezrozumiałe jest na tym etapie powierzenie zarządowi wszelkich kompetencji już na tym etapie, z pozostawieniem mu pełnej swobody decyzji.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-21_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”