Nie za wszystko można winić dewelopera

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4761
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nie za wszystko można winić dewelopera

#1 Post autor: piotrusb » 06-06-2019, 12:50

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2018 r., sygn. akt I ACa 135/18.
Obciążające pozwanego wady budynku dotyczyły: kominów i pokrycia dachowego, wentylacji, okien komunikacji ogólnej, balkonów, ścian piwnic, rampy dojazdu do garażu, węzła cieplnego, pomostów komunikacyjnych na poddaszu oraz odwodnienia budynku. Wskazane wady są usuwalne. Koszt ich usunięcia zamykają się w kwocie 145700,25 zł. ( netto). (…)
Zdaniem Sądu powód myli roszczenia, domagając się zrazu w pozwie od dewelopera odszkodowania za usunięcie istniejących wad fizycznych, zawinionych przez wykonawcę. Jest to roszczenie oparte o przepis art. 363 k.c. w zw. z art. 471 k.c. . Natomiast w piśmie z dnia 23 czerwca 2017 r. powód domaga się dalszych opinii w celu ustalenia, o ile cena każdego z lokali uległa obniżeniu wskutek istnienia wad fizycznych, co oznacza, że konstruuje inne roszczenie, którego treścią jest obniżenie ceny dzieła na podstawie art. 560 § 1 k.c. Drugie z tych roszczeń jest bezprzedmiotowe, bowiem jak stwierdził biegły, nie zaszła sytuacja, w której rzecz wydana (budynek, lokale) byłyby niezdatne do użytku z uwagi na cel umowy (czyli nie występuje kreująca to roszczenie wada fizyczna w 1-0 rozumieniu art. 556 1 § 1 k.c.).
W związku z kontraktowymi roszczeniami odszkodowawczymi, związanymi z wadami fizycznymi rzeczy dominuje obecnie pogląd, że ten rodzaj odpowiedzialności podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i nie jest związany z reżimem rękojmi, co oznacza, że wymienionych roszczeń można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13.05.1987 r. III CZP 82/86 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30.12.1988r. III CZP 48/88).
Oznacza to, że wyliczenie szkody następuje prawidłowo wg kosztorysu z opinii, odzwierciedlającego materiały i robociznę niezbędną do usunięcia szkody, a nie w postaci wyliczenia poziomu obniżenia ceny lokalu, garażu i części wspólnych. Sąd dodał, że tylko część właścicieli (nie wszyscy) przeniosła na Wspólnotę swoje roszczenia z tego tytułu, zatem teza dowodowa powoda na okoliczność obniżki wartości każdego lokalu, garażu i budynku wspólnego całkowicie ten fakt pomija.(…)

Powód nadal zakłada, że wady są poważne i są wyłączną winą pozwanego. Takie założenie jest z gruntu błędne i świadczy o nieprzejednanej postawie powoda, usiłującego wszystkim, co dzieje się w budynku, obciążyć dewelopera i zanegować współprzyczynienie lokatorów do tego, w jakim obecnie stanie jest budynek. Zdaniem Sądu nie jest zasadny zarzut powoda, że biegły nie przeanalizował dokumentów, które wykazywałyby parametry użytych do budowy materiałów. Powód nie wykazał, jaki związek z istniejącymi wg niego wadami obiektu miałaby mieć ta analiza, tj. do wysnucia jakich konkretnie wniosków byłaby biegłemu przydatna. Powód domagał się także zbadania całego procesu budowlanego, w tym podstaw wydawania decyzji administracyjnych oraz tego, czy kierownik budowy poświadczał nieprawdę o wykonaniu prac zgodnie z dokumentacją projektową. Biegły wyjaśnił, że takie badanie jest w tej sprawie niedopuszczalne z uwagi na związanie biegłego i Sądu wydanymi pozwoleniami na budowę i użytkowanie obiektu przez Straż Pożarną i Inspektoraty Nadzoru Budowlanego. Biegły dodał, że zbadanie procesu budowlanego krok po kroku, łącznie z decyzjami administracyjnymi, jest możliwe wyłącznie w ramach tzw. audytu budowlanego, którego czas trwania i koszty są nieporównanie wyższe i który stosuje się wyłącznie wówczas, gdy inwestycja zagraża bezpieczeństwu albo grozi stratami na wielką skalę. W tej sprawie taka sytuacja nie zachodzi. Powód zaś takiego wniosku - o audyt- nie złożył.

Zdaniem Sądu biegły słusznie nie podzielił karkołomnej tezy powoda, że deweloper winien najpierw usunąć wszelkie wady fizyczne a dopiero potem zarząd wspólnoty zajmie się troską o bieżący stan budynku. Takie twierdzenie jest nielogiczne. Nie trzeba być biegłym z zakresu budownictwa, a jedynie posiadaczem mieszkania lub domu, by stwierdzić, że po wielu latach użytkowania budynku czy lokalu pojawiają się drobne usterki czy naturalne zużycie - np. pojedyncze rysy na ścianach, korozja, działanie czynników atmosferycznych, odbarwienie powierzchni, odpryski tynku, uszkodzenia nawierzchni. Po 7 latach ignorowania drobnych nawet usterek osiągną one większe rozmiary i doprowadzą do widocznej degeneracji obiektu, za którą trudno winić wykonawcę. Biegły wyraźnie wskazał, jakie przyczyny mają te usterki. Biegły wyjaśnił, że brak nawiewników w oknach nie jest żadną wadą prawną, jak uważa powód. Okna mają nawiewniki, tylko zdaniem powoda zamontowane nie tam, gdzie być powinny (w pasie górnym okna zamiast w dolnym). Powód domaga się za to wymiany całych okien. Nadto domaga się, by biegły wykonywał na budynku tzw. „odkrywki” w celu zbadania, z czego blok został zbudowany i jakich materiałów użyto. Powód zakłada, że biegły może samodzielnie niszczyć ściany czy dach, demontując je, w celu ustalenia, czy np. blacha jest założona zgodnie z projektem. Takie założenie jest nieuprawnione. Powód używa innych niż biegły określeń (np. styrodur zamiast styropian), uważa, czemu przeczy biegły, że styropian jest izolatorem akustyki a nie ciepła. Powód domaga się, by biegły wykonał pomiary akustyczne dla ustalenia, czy węzeł cieplny nadmiernie hałasuje. Nie jest to jednak zadanie dla biegłego o tej specjalności, a dla akustyka, o powołanie którego powód nie wnosił.

Sąd przypomniał również, że biegły wyjaśnił, iż balkony typu loggia - jak w budynku Wspólnoty - są traktowane jako element danego mieszkania a nie jako część wspólna, o czym świadczy przytoczone przez niego orzecznictwo Sądu Najwyższego. Niezrozumiały jest wywód powoda, z którego wynika, że nawet gdy lokator ułożył sobie sam płytki na balkonie, to i tak ich wadliwe wykonanie obciąża pozwanego, bo to on wyłącznie winien odpowiadać za stan balkonów. Biegły wyjaśnił także, jakie są na rynku dostępne techniki, które w sposób skuteczny pozwalają uszczelnić spękania ścian piwnic przed przeciekami. Przytoczył własne, praktyczne doświadczenia w tym względzie, które powód zakwestionował, nazywając je wyłącznie „szczęściem”. Powód zakwestionował też wyniki badania termowizyjnego węzła cieplnego zaprzeczając, że lokale są niedogrzane. Nie przedstawił ich jednak Sądowi. Biegły wyjaśnił, że wspólnota nie oczyszczała odwodnienia linowego, gdyż odpływ był pokryty naniesioną ziemią i wyrosłą roślinnością. To miało wpływ na drożność tego odpływu.(…)

Sąd wyjaśnił również, że uznał zarzut przedawnienia roszczenia, postawiony przez pozwanego, za niesprecyzowany i chybiony. Usterki w budynku ujawniały się do 2011 r., na co wskazuje korespondencja między stronami. Powód wystąpił do Sądu w 2013 r. Zgodnie z uchwałą składu 7 Sędziów Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 11.01.2002 r. III CZP 63/01, roszczenia, wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach, określonych w art. 118 k.c. (czyli z upływem 3 lat).
Konkludują powyższe rozważania Sąd wskazał, że roszczenie powoda jest więc zasadne, ale jedynie w części, w której biegły uznał, że wady są zawinione przez pozwanego.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-18_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”