Członek zarządu nie musi być właścicielem lokalu, ani posiadać licencji zarządcy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4807
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Członek zarządu nie musi być właścicielem lokalu, ani posiadać licencji zarządcy

#1 Post autor: piotrusb » 28-05-2019, 11:19

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt I ACa 54/18.
Wnosząc o stwierdzenie nieważności wyboru I. Ś., powód oparł swoje roszczenie na uchylonym, a zatem nie obowiązującym już art. 189 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121). Przepis ten został uchylony na mocy ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów – art. 8 pkt 14 (Dz. U z 2013 r., poz. 829). Po dniu 1 stycznia 2014 r. nieruchomości wchodzące w skład zasobu nie muszą już być zarządzane przez osoby posiadające licencję. Niezależnie od tego możliwość powołania do zarządu wspólnoty na podst. art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 716, dalej – u.w.l.) osoby niebędącej właścicielem lokalu i nieposiadającej licencji istniała również w czasie, gdy obowiązywał art. 189 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co wskazuje przykładowo powołana przez skarżącego w pozwie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11. Powód odniósł się do cytowanego orzeczenia pobieżnie i wyrywkowo, co skutkowało przeinaczeniem sensu uchwały, jak również nie wziął pod uwagę zmiany stanu prawnego, jaka nastąpiła pomiędzy dniem wydania uchwały a dniem wniesienia pozwu.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Niezgodność z prawem to sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i może ona wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały, tj. spowodowała, że treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pojęcie „interesów” na gruncie art. 25 u.w.l. rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Obowiązek podania przyczyn, dla których zaskarżona uchwała ma ulec uchyleniu oraz ich udowodnieniu obciąża powoda (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r., I ACa 435/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 7 listopada 2017 r., I ACa 340/17).

Sąd Apelacyjny nie stwierdził wystąpienia takich błędów proceduralnych w wyborze I. Ś., które mogłyby skutkować nieważnością uchwały w tej części. Podczas zebrania w sposób nieoczekiwany i nagły, członkowie zarządu zrezygnowali z pełnienia funkcji. Wspólnota była zatem zobowiązana do wyboru nowego zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Mogli wybrać zarząd jedno lub wieloosobowy. Prawidłowo Sąd I instancji wywiódł, że wybór nowego zarządu nie mógł być objęty porządkiem obrad wcześniej sporządzonym, a powód nie wykazał wpływu powyższej sytuacji na podjęcie uchwały. Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują obowiązku uprzedniego sporządzenia wyczerpującego porządku obrad, a zbieranie głosów może mieść miejsce podczas zebrania, a także poza nim, tj. w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Zatem nawet gdyby do zebrania nie doszło pozwana mogłaby podjąć uchwałę.

Powód nie wykazał, że wybór I. Ś. na członka zarządu pozwanej narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak wyżej wskazano, fakt, że nie jest ona właścicielem lokalu wspólnoty ani nie posiada licencji zarządcy samo w sobie nie stanowi przeszkody do skutecznego jej wybrania do zarządu. Skuteczne zakwestionowanie uchwały z dnia (...) wymagałoby, aby powód wykazał wystąpienie innych przyczyn, które są sprzeczne z prawidłowym zarządem, interesem właściciela, czemu jednak nie podołał. Zadłużenie lokalu, który zajmuje I. Ś. nie pozwala na automatyczne przyjęcie, że nie daje ona gwarancji prawidłowego wykonywania powierzonej funkcji. Apelujący nie wykazał, na jakiej podstawie prawnej zamieszkuje w lokalu, jaki stosunek prawny łączy ją z właścicielem i czy na mocy tego stosunku prawnego jest ona zobowiązana do zapłaty czynszu na rzecz wspólnoty. Apelujący nie udowodnił zatem, że zadłużenie lokalu stanowi okoliczność wynikającą z zaniedbań I. Ś.. Co jednak najważniejsze, zarzut dotyczący zadłużenia lokalu zajmowanego przez I. Ś. nie został wyartykułowany procesowo w sposób, który mógłby stanowić podstawę do uchylenia uchwały, a nadto nie został zgłoszony w pozwie, co ma istotne znaczenie z punktu widzenia art. 25 ust. 1a u.w.l. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 lipca 2016 r., I ACa 406/16).

Należy również zauważyć, że jeżeli okaże się, że zarząd błędnie wykonuje swoją funkcję, to dla właścicieli lokali przewidziano możliwość reakcji i roszczenie o ustanowienie zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 u.w.l.).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-18_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”