Prawa właściciela mogą być ograniczone w związaku znadbudową lub przebudową NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4760
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Prawa właściciela mogą być ograniczone w związaku znadbudową lub przebudową NW

#1 Post autor: piotrusb » 26-03-2019, 11:25

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 582/18.
Nie ma racji powódka, wskazując na naruszenie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd Apelacyjny w Katowicach w dniu 25 października 2018 r. wskazał w orzeczeniu wydanym w sprawie I ACa 230/18, że „o sprzeczności interesu właściciela można mówić wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też osobistego punktu widzenia. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrej jej indywidualnego członka.”
Taki spór musiał być rozstrzygnięty w niniejszej sprawie. Z jednej strony stoi wspólnota i prawo większości do decydowania o sposobie sfinansowania niezbędnych remontów, a z drugiej mamy stanowisko powódki i jej mamy, które jako jedyne kwestionują decyzję wspólnoty i proponują rozwiązania nie do przyjęcia dla reszty. Pozostali współwłaściciele nie godzą się na zaciągnięcie kredytu ani na zwiększenie opłat na fundusz remontowy. Uchwała w ocenie Sądu nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, tylko proponuje sposób uzyskania środków na remonty, którego nie akceptują powódki.

Należy podkreślić, że zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Z kolei naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. Obie przesłanki zaskarżenia uchwały chronią prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty, rozumiane między innymi jako prowadzenie działalności w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria. Przy czym zasada ta ma charakter nadrzędny, a o jej przestrzeganiu nie świadczy bezkonfliktowe wykonywanie uchwał, a potencjalne, ale realne przypuszczenie, że jeśli dana uchwała będzie nadal funkcjonowała w obrocie prawnym to może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy
o własności lokali. Pierwszorzędnym dowodem wskazującym na to czy uchwała czyni zadość zasadom prawidłowego zarządu i czy odpowiada dobrze pojętemu interesowi właścicieli lokali jest sama jej treść. Na wspólnocie spoczywa bowiem obowiązek formułowania uchwał w sposób jasny i transparentny, dobór słów nie powinien pozostawiać przedpola do własnych interpretacji adresata uchwały, a objęta uchwałą regulacja powinna zostać ukształtowana w sposób całościowy i kompletny w stopniu co najmniej odpowiadającym woli członków wspólnoty jaka powinna być przez nich wyrażona w formie uchwały zgodnie z ustawą (vide art. 22 ustawy o własności lokali). W niniejszej sprawie skarżąca niezasadnie wskazywała na blankietowy charakter uchwały i jej niejasność odnośnie sposobu obliczenia ceny nowopowstałych lokali.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zaskarżona uchwała nie daje podstaw do przyjęcia, że pozostawiono Wspólnocie lub wykonawcy zbyt szerokie pole do ustalenia wysokości ceny nowych lokali i zbyt duże wątpliwości co do wielkości jaka powstanie na skutek adaptacji. Niewątpliwie wspólnota potrzebuje dużych środków na niezbędne remonty (i to w krótkim czasie) i chce je pozyskać w taki sposób jaki jest akceptowalny dla większości, czyli w taki jaki został przegłosowany, zatem poprzez dokonanie przebudowy strychu. Oczywiście ryzyko co do tego jaka powierzchnia powstanie i jaka ostatecznie będzie cena lokali istnieje, niemniej jednak większość członków wspólnoty zdecydowała, że podejmie takie ryzyko w zamian za możliwość uzyskania środków niezbędnych do przeprowadzenia remontu. Najważniejsze zasady, które pozwolą w przyszłości na określenie ceny lokalu i spodziewanego zysku przez wspólnotę zostały określone i wiadomo w jakich granicach oscylować będzie ostateczna cena. Brak dookreślenia na tym etapie konkretnej powierzchni i ceny nie narusza interesów wspólnoty i jej członków, przez co trzeba uznać, że nie zaszły ustawowe przesłanki do uchylenia uchwały określone w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Powołując się na pogląd z cytowanego już wyroku z dnia 25 października 2018 r. Sądu Apelacyjnego w Katowicach (I ACa 230/18), przy czym tak również Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r. (I ACa 979/16) i konieczność rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrej jej indywidualnego członka, trudno zgodzić się ze stanowiskiem powódki, aby uchwała była niekorzystna dla niej z gospodarczego punktu widzenia. Natomiast konflikt osobistego interesu powódki (której udział i przez to siła głosu zmniejszy się minimalnie) w porównaniu z interesem pozostałych członków wspólnoty musi być w tej sprawie rozstrzygnięty na korzyść tych drugich. Skoro zdecydowana większość opowiada się za taką metodą pozyskania środków na remonty, niezadłużaniem się w banku i niezwiększaniem stawki na fundusz remontowy, nota bene uzyskując przy okazji również korzyść w postaci windy, której obecnie nie ma, należy zaaprobować tę decyzję. W ocenie Sądu Apelacyjnego stan taki jest również wynikiem szczególnej regulacji zawartej w art. 22 i 23 ustawy o własności lokali w stosunku do ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego, co wynika z różnicy między prawami przysługującymi właścicielowi lub współwłaścicielowi nieruchomości a prawami właściciela lokalu znajdującego się w nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę. W tym drugim przypadku właściciel lokalu musi liczyć się z tym, że w razie gdy nie narusza to w sposób istotny jego interesu, jego prawa mogą być ograniczone w związku z nadbudową lub przebudową części wspólnej nieruchomości dokonaną za zgodą wyrażoną przez większość właścicieli lokali (tak: Prawo Spółdzielcze i mieszkaniowe, Komentarz, red. Konrad Osajda, Tom VI B, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2018 r., str. 405).

Skarżąca w toku całego postępowania nie przytoczyła przekonywującej argumentacji, że zmniejszenie jej udziału w nieruchomości wspólnej w istotny sposób narusza jej interes, a zatem mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny oddalił wniesiony środek zaskarżenia na podstawie przepisu art. 385 k.p.c.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-13_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”