Zmiana udziałów w NW wymaga umowy wszystkich właścicieli, nie zaś uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4724
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zmiana udziałów w NW wymaga umowy wszystkich właścicieli, nie zaś uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 18-03-2019, 11:19

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 11 lutego 2019 r., sygn. akt II C 1406/12.
Sposób wyodrębniania lokali oraz określania udziałów we współwłasności (stosunek lokali do części wspólnych) został określony ustawą (art. 3). W tym zakresie za art. 3 ust. 7 ustawy należy wskazać, iż do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był właściwy w czasie wyodrębnienia pierwszego lokalu, chyba że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonują w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W zd. 2 przewidziano natomiast uprawnienie do dokonania w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, ale tylko wówczas, jeżeli czynią to wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone, że gmina jako pierwotny właściciel, dokonując w 2010 roku sprzedaży kolejnych lokali usługowych: pizzerii i sklepu rybnego, dodając do powierzchni tychże lokali powierzchnię dwóch piwnic, stanowiących część wspólną nieruchomości, które to piwnice uznała za integralne części sprzedawanych lokali, bezprawnie rozporządziła częścią wspólną nieruchomości ponad przysługujący jej w tym zakresie udział określony korektą udziałów objętą aktem notarialnym z 1997 roku. Te czynności Miasta Ł., które należy ocenić jako bezprawne, doprowadziły do tego, że suma sprzedanych udziałów w części wspólnej budynku przekroczyła 100% (jedność).
Dlatego właśnie wyrokiem z dnia 3 czerwca 2005 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 520/05, Sąd Apelacyjny w Łodzi uznał zasadność powództwa i stwierdził nieważność jednej z umów sprzedaży lokali użytkowych (sklepu mięsnego). Wprost wskazano, że zmiana wysokości udziałów jako czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na wykonanie tej czynności. Taki sam zarzut można postawić każdej kolejnej umowie zawartej z naruszeniem zasad wyodrębniania lokali przyjętych w 1997 roku. Jednak mimo takiego wyroku, gmina dokonywała kolejnych czynności nadal bez zgody wspólnoty.
W tej sytuacji działania gminy, zmierzające do usankcjonowania umów sprzedaży ponad przysługujący jej udział w części wspólnej nieruchomości, były bezskuteczne z uwagi na niewłaściwą formę.
Gmina doszła do wniosku, że przy określaniu w 1996 r. powierzchni użytkowej budynku przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Ł., doszło do pomyłki i błędnego skorygowania łącznej powierzchni nieruchomości. Mimo to nie podjęło czynności zamierzających skorygowania wysokości udziałów w formie aktów notarialnych (tak jak prawidłowo uczyniono to w 1997 roku), a władze miasta podjęły decyzję o kontynuowaniu sprzedaży lokali, mimo otwartego sporu w tym zakresie. W ten sposób zawierano kolejne umowy obarczone takim samym elementem nieważności jak w przypadku umowy sprzedaży sklepu mięsnego.
Następnie, z inicjatywy gminy, nowi członkowie wspólnoty podjęli zaskarżoną uchwałę, w której wyrazili wolę dokonania zmian zarówno w zakresie oznaczenia udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, jak i w zakresie skorygowania dotychczasowej powierzchni samodzielnych wyodrębnionych lokali. Udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej określone zostały według nowego, odmiennego od dotychczas przyjętego przez wszystkich współwłaścicieli, kryterium. W ten sposób, zupełnie dowolnie i niezgodnie z prawem, odebrano dotychczasowym właścicielom część udziałów, które stanowiły o posiadanej dotąd większości (którą gmina sama chciała zagwarantować w 1997 roku).

Pozwana wspólnota mieszkaniowa wskazała, że podstawą prawną tej uchwały był art. 22 omawianej ustawy.
Jak wynika z art. 22. ust. 2 ustawy, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 5a, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest m.in. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Zmiana powierzchni lokalu prowadzi do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, to jest do zmiany zakresu prawa mającego charakter części składowej (prawo służebne do prawa własności lokalu). Stąd powstało zagadnienie czy art. 22 ust. 3 pkt 5 a ustawy może odnosić się do sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego, to jest w prawie własności lokalu.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 listopada 2010 roku, sygn. akt II CSK 267/10 Sąd Najwyższy powołał się na pogląd literatury, zgodnie z którym przepis ten dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej ale tylko wówczas, gdy udział został błędnie wyliczony czyli w przypadku gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Pogląd ten został powszechnie uznany; judykatura jednoznacznie dokonała interpretacji możliwych treści uchwał wspólnoty.
W wyroku z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że stosownie do treści art. 3 ust. 7 ustawy, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był właściwy w czasie wyodrębnienia pierwszego lokalu, chyba że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonują w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Podkreślono przy tym, że regulowanie to ma charakter szczególny. Odnosi się bowiem do konkretnej okoliczności faktycznej powstałej na skutek zmiany stanu prawnego, a co za tym idzie – wyłącza stosowanie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy. Gdyby było inaczej, to przepis art. 3 ust. 7 ustawy byłby zbędny. W sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy zastąpienie dotychczasowych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności ściśle oznaczonego kręgu podmiotów, gdy tymczasem przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 tej ustawy otwiera większości właścicieli wyodrębnionych lokali jedynie możliwość umocowania zarządu do działań zmierzających do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W pierwszym przypadku chodzi w istocie o podporządkowanie oznaczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nowym kryteriom w tym względzie, w drugim natomiast o zmiany uwarunkowane innymi zdarzeniami, np. rozbudową, przebudową itp. Sąd Najwyższy zauważył, że istnieją inne instrumenty prawne umożliwiające rozstrzygnięcie sporu: „Jeżeli mianowicie przekształcenie wymaga jednomyślności wskazanych zainteresowanych, a tej jednomyślności brak, to wobec braku uregulowania w omawianej ustawie następstw z tym związanych, przy jednoczesnym założeniu, że nie wchodzi w rachubę zastosowanie art. 22 ust. i 3 pkt 5a tej ustawy, rozwiązania należy poszukiwać na gruncie przepisów kodeksowych. Brak jednomyślności nie może bowiem niweczyć postulowanej ustawą zmiany stanu rzeczy. Pokonaniu oporu współwłaścicieli rzeczy pozostających w mniejszości wobec zamierzonej czynności przekraczającej zarząd zwykły tą rzeczą służy uregulowanie zawarte w art. 199 KC.”
Natomiast w postanowieniu z dnia 28 kwietnia 1994 r., sygn. akt III CZP 43/94, Sąd Najwyższy wskazywał, że osobom, które nabyły lokale z wadliwie określonymi udziałami przysługują, w celu doprowadzenia do zgodności wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej w obrębie całej wspólnoty, środki prawne przewidziane w postępowaniu wieczystoksięgowym, tj. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 626 13 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) oraz powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 u.k.w.h.

Również stan faktyczny niniejszej sprawy wskazuje, że istnieją instrumenty prawne, które mogą zniwelować zaistniałą sytuację (zaskarżenie kolejnych umów sprzedaży dokonanych po 2010 roku).
Przyczyny niemożności zastąpienia uchwałą wydaną w oparciu o art. 22 ustawy zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli wyjaśniały również Sądy Apelacyjne.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 stycznia 2013r., sygn. akt VI ACa 968/12 wyjaśnił, że przepisy art. 22 ustęp 2 ustawy w zw. z art. 22 ustęp 3 pkt 5a, umożliwiają wspólnocie mieszkaniowej (właścicielom lokali) jedynie dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, ale nie mogą one ingerować w sferę indywidualnej własności. Określanie na podstawie uchwały właścicieli lokali podjętej według art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy, jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja nie może stanowić podstawy podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.
Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 natomiast wywiódł, że właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali: „W sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.”

W rozpoznawanej sprawie w chwili sprzedaży pierwszego wyodrębnionego w nieruchomości przy ul. (...) lokalu mieszkalnego, co miało miejsce w 1976 roku, powierzchnia piwnic, zbytych przez Miasto Ł. aktami notarialnymi z 2010 roku, została zaliczona do części wspólnej budynku. Jak ustalono, celem zaskarżonej uchwały z dnia 11 września 2012 r. nr (...) podjętej większością głosów właścicieli lokali, nabytych głównie w 2010 roku, w tym lokali usługowych sprzedanych wraz z piwnicami, była zmiana powierzchni użytkowej lokali oraz udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych we współwłasności nieruchomości wspólnej i w prawie własności gruntu w taki sposób, aby nowo ustalone wartości powierzchni i udziałów pokrywały się z danymi wynikającymi z aktów notarialnych – umów sprzedaży z 2010 roku. Właściciele lokali usługowych, którzy nabyli te lokale wraz z powierzchnią piwnic byli oczywiście zainteresowani przegłosowaniem uchwały i zdobyciem większości, choć takiej większości (w świetle umowy z 1997 roku) po prostu nie mogli w ten sposób uzyskać. Wskazuje to, że celem uchwały nie było więc wyjaśnieni błędu wynikającego z omyłki, a całkowita zmiana sposobu liczenia udziałów naruszająca prawo własności.

W ocenie Sądu treść zaskarżonej uchwały w niedopuszczalny sposób ingeruje w prawo własności poszczególnych lokali, ustalając ich udział we współwłasności nieruchomości wspólnej na ich niekorzyść. Nie ulegało zatem wątpliwości,
iż uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa. Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest bowiem do podejmowania decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną tylko w granicach zakreślonych prawem. Nie jest uprawniona do ingerowania w prywatną własność poszczególnych lokali. Niekonsekwencje i pomyłki w obliczaniu udziałów mogą powodować, że suma udziałów wszystkich właścicieli lokali w świetle zawartych aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali nie jest równa 1, a udziały przypadające poszczególnym właścicielom nie odzwierciedlają proporcji powierzchni ich lokali do sumy powierzchni wszystkich lokali. Jednak po urządzeniu dla lokalu księgi wieczystej za stałością tych umów przemawia dodatkowo także rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Tymczasem, zaskarżona uchwała dokonuje takiej ingerencji nie tylko poprzez arbitralną korektę wielkości powierzchni poszczególnych lokali, której na gruncie niniejszej sprawy nie można uznać jedynie za próbę sprostowania oczywistej omyłki rachunkowej, ale również próbuje modyfikować udziały poszczególnych lokali we współwłasności. Tymczasem tylko oczywiste omyłki powstałe w toku administrowania nieruchomością, mogą być korygowane w trybie art. 22 ustawy i to pod warunkiem, że nie ingeruje to w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 roku, sygn. akt II CSK 267/10).

Jak wynika z ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie w sposób arbitralny podjęto próbę zmiany sposobu liczenia udziałów w odniesieniu do zasad obowiązujących przed 2010 rokiem. Tymczasem nieruchomość wspólna ma określony zakres przestrzenny, a udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym, służebnym wobec prawa własności lokalu. Zatem naruszenie każdego z tych praw (i prawa własności lokalu i prawa współwłasności w częściach wspólnych) należy postrzegać jako nieważne postanowienie uchwały (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12). Należy również dostrzec, że konsekwencją zmiany powierzchni poszczególnych lokali dokonanej uchwałą, była zmiana wysokości udziałów prywatnych właścicieli lokali w części wspólnej nieruchomości, w tym pomniejszenie udziału powódki, z wyeliminowaniem współkorzystania przez nią z powyższego pomieszczenia oraz dowolne określenie powierzchni części wspólnej, stanowiącej przecież przedmiot współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Pozbawiono w ten sposób również siły głosów dotychczasowych współwłaścicieli.
Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie była sprostowaniem błędu w obliczeniach ale miała charakter merytoryczny. Wiązała się z zastosowaniem innego kryterium w ich oznaczeniu. W tej sytuacji należało uznać, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej jedynie formalnie mieściła się w ramach art. 22 ust. 3 pkt 5a cyt. wyżej ustawy, ale ze względu na rzeczywiste skutki; wywarcie wpływu na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie mogła być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli (w takim samym stanie faktycznym wypowiadał się również Sąd Apelacyjny w Łodzi w powołanym powyżej wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 1064/12, czy Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 lipca 2009 roku, sygn. akt I ACa 286/09).
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona uchwala nr (...) wykracza poza granice zarządu nieruchomością wspólną, jednocześnie ingeruje w prawo własności właścicieli poszczególnych lokali i ich uprawnienia związane
z własnością. Narusza więc przepisy prawa i interesy powódki. Dlatego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy uchwała podlegała uchyleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-11_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”