Wymogi dla sprawozdania zarządu; warunki zarządzania przez wspólnotę garażem

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4760
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Wymogi dla sprawozdania zarządu; warunki zarządzania przez wspólnotę garażem

#1 Post autor: piotrusb » 14-03-2019, 15:42

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt XXV C 1665/18.
Po pierwsze, za niewłaściwe należało uznać rozdzielenie przez Zarząd sprawozdania finansowego oraz sprawozdania opisowego z działalności Zarządu w 2014 r. i poddanie ich pod głosowanie pod dwiema odrębnymi uchwałami. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. zarząd wspólnoty jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Z kolei ust. 2 pkt 3 tego artykułu stanowi, że przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinno być w szczególności sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Z postanowień tych wynika, że sprawozdanie zarządu stanowi jeden akt, zaś wydzielenie w nim części finansowej oraz opisowej ma charakter jedynie techniczny, wynikający z praktyki działania wspólnot mieszkaniowych oraz ogólnych zasad sprawozdawczości jednostki gospodarczej. Niezgodne z prawem jest zatem prawne oddzielenie sprawozdania finansowego od opisowego sprawozdania zarządu i poddanie ich pod ocenę członków Wspólnoty w dwóch oddzielnych projektach uchwał, co uczyniła pozwana Wspólnota. Konsekwencją takiego rozdzielenia mogłoby być w skrajnym przypadku zatwierdzenie jednej części sprawozdania, a odrzucenie drugiej, co należy uznać za niedopuszczalne.

Po drugie, za niezgodne z prawem należy uznać również brak utrwalenia na piśmie części opisowej sprawozdania Zarządu za 2014 r., które Zarząd Wspólnoty złożył na zebraniu w dniu 24 marca 2015 r. Brak utrwalenia na piśmie takiego sprawozdania, czy to w formie oddzielnego dokumentu, czy w formie protokołu zebrania, na którym Zarząd złożył sprawozdanie, uniemożliwia kontrolę działania Zarządu tym członkom Wspólnoty, którzy nie byli obecni na zebraniu, jak również sądowi, który rozpatruje powództwo w sprawie uchylenia uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania zarządu. Bez utrwalenia sprawozdania zarządu fikcją staje się również głosowanie nad jego zatwierdzeniem w trybie indywidualnego zbierania głosów lub mieszanym. Osoby nieobecne na zebraniu nie miałyby żadnej możliwości zapoznania się z treścią sprawozdania zarządu, nad którym głosują, a samo głosowanie przerodziłoby się w istocie w plebiscyt popularności członków zarządu, a nie stanowiło ocenę konkretnych czynności dokonanych w ściśle określonym okresie.

Sprawozdanie zarządu winno być zatem złożone w takiej formie, aby każdy członek wspólnoty miał możliwość zapoznania się z jego treścią (zob. wyrok SA w Krakowie z dnia 26 sierpnia 2014 r., I ACa 715/14). W tym miejscu dodać jedynie należy, że sąd nie podziela poglądu powoda o konieczności podpisania sprawozdania przez wszystkich członków Zarządu. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 2 u.w.l. gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Sąd nie stoi również na stanowisku, że z przepisów ustawy o własności lokali wynika obowiązek przedłożenia sprawozdania zarządu w formie pisemnej. Nie wydaje się aby istniały przeszkody w jego ustnym zaprezentowaniu, jednak w takim przypadku powinno nastąpić jego utrwalenie w formie protokołu zebrania, na którym takie przedstawienie sprawozdania miało miejsce.

W związku z powyższym uchyleniu podlegały uchwały nr (...)oraz (...)dotyczące przyjęcia przez Wspólnotę sprawozdania Zarządu z działalności w 2014 r. Wobec niezgodności z prawem złożonego przez Zarząd sprawozdania, brak jest w dalszej kolejności podstaw do udzielenia członkom Zarządu absolutorium, co stanowiło zasadniczą część uchwały nr (...)i było kolejną podstawą jej uchylenia (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2014 r., I ACa 921/14).

Ostatnią podstawą uchylenia wszystkich zaskarżonych przez powoda uchwał, tj. zarówno uchwał o zatwierdzeniu sprawozdania za 2014 r. i udzieleniu Zarządowi absolutorium, jak i uchwał o pokryciu straty finansowej za 2014 r. i przyjęcia planu gospodarczego na 2015 r. było ujęcie w tych dokumentach finansowych Wspólnoty nie tylko kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ale również kosztów utrzymania wyodrębnionych lokali w postaci garaży.
W pierwszej kolejności należy zastrzec, że nie można jednoznacznie wykluczyć możliwości podjęcia się przez wspólnotę mieszkaniową zarządu samodzielnymi lokalami należącymi do członków wspólnoty, tak jak to miało miejsce w sprawie niniejszej w przypadku lokali garażowych. Tym niemniej postulowane by było, aby objęcie takiego zarządu dokonało się w sposób bardziej sformalizowany, a nie poprzez czynności konkludentne, wskutek pewnego zwyczaju, co nie sprzyja prowadzeniu przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniej i zgodnej z prawem gospodarki nieruchomością wspólną. Zasadnicza dla oceny prawidłowości działania zarządu wspólnoty jest bowiem kwestia tego, czy odpowiednio rozdzielono prowadzenie zarządu nieruchomością wspólną oraz nieruchomościami garażowymi stanowiącymi odrębne lokale.
Przede wszystkim, należy mieć bowiem na uwadze, że wspólnota mieszkaniowa jest powołana do zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 u.w.l.), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Tymczasem poszczególne nieruchomości lokalowe są i powinny być zarządzane na zasadach ogólnych przez swych właścicieli. Zasady te, w braku umowy współwłaścicieli, określone są w art.199-209 i 221 kodeksu cywilnego. W związku z tym zaliczenie kosztów utrzymania samodzielnego lokalu do kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowi przejaw nieprawidłowego, niezgodnego z prawem zarządzania nieruchomością wspólną (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r., VI ACa 541/12).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, wskazać należy, że zarówno w sprawozdaniu finansowym za 2014 r., w uchwale o pokryciu straty finansowej za 2014 r. jak i w planie gospodarczym na 2015 r. uwzględniono do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej koszty utrzymania lokali garażowych.
W przypadku sprawozdania finansowego za 2014r. w tabeli dotyczącej rozliczenia kosztów stanowisk garażowych odrębnie rozliczono koszty „za udział w nieruchomości wspólnej” oraz „za wydatki związane z utrzymaniem garaży”. Obie te kategorie kosztów złożyły się na koszty utrzymania stanowisk garażowych, które z kolei wpłynęły na wynik utrzymania garaży, który został następnie uwzględniony w wyniku finansowym Wspólnoty, który wyniósł -102 083,57 zł. Strata ta została następnie w uchwale nr (...) pokryta z nadwyżek z lat ubiegłych. Tym samym wynik finansowy Wspólnoty za 2014 r. został wypaczony poprzez uwzględnienie w nim kosztów utrzymania nieruchomości garażowych – odrębnych lokali. Praktyki te są zatem nie tylko niezgodne z prawem, ale stanowią również przejaw nieprawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną wskutek przyjęcia sprawozdania zarządu wspólnoty mieszkaniowej zawierającego nieprawidłowości i nieścisłości. Nawet w przypadku przyjęcia, że współwłaściciele lokalu garażowego mogą powierzyć wspólnocie mieszkaniowej sprawowanie zarządu tym lokalem (oczywiście powierzenie takie musiałoby nastąpić przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 199 kc, a zatem za zgoda wszystkich współwłaścicieli albo na podstawie orzeczenia sądu), konieczne byłoby ścisłe rozdzielenie zarządu nieruchomością wspólną sprawowaną przez wspólnotę mieszkaniową z mocy przepisów ustawy o własności lokalu oraz zarządu lokalem powierzonego przez jego współwłaścicieli. Rozdzielenie to musiałoby obejmować zarówno czynności faktyczne jak i sferę rachunkowości i rozliczania kosztów. W konsekwencji niedopuszczalne jest zaliczanie strat bądź dysponowanie nadwyżkami pochodzącymi z jednego za źródeł w celu pokrycia kosztów związanych z odrębną sferą zarządu. Środki, którymi dysponowałaby wspólnota mieszkaniowa jako zarządca lokalu garażowego należą wyłącznie do właścicieli tego lokalu i tylko oni, a nie wszyscy właściciele lokali, są uprawnieni do decydowania o ich losie.
Podobnie w przypadku planu gospodarczego na 2015 r., obok kosztów nieruchomości wspólnej wpisano oddzielnie koszty lokali garażowych, które posłużyły do określenia wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej przypadających na te lokale. Jednak następnie, w treści §2 uchwały, całość kosztów została uznana za koszty zarządu nieruchomością wspólną i na pokrycie tak określonych kosztów ustalono zaliczki. Tymczasem opis poszczególnych pozycji tabeli tworzącej Plan gospodarczy prowadzi do wniosku, że część ujętych w planie wydatków związana jest ściśle z garażem jako odrębną nieruchomością lokalową (separator, oświetlenie garażu, wentylacja). Z drugiej zaś strony, określając wysokość zaliczki na utrzymanie lokali garażowych w planie gospodarczym, pozostawiono tym samym tę decyzję właścicielom wszystkich nieruchomości tworzącym Wspólnotę, a nie jedynie współwłaścicielom lokali garażowych, którzy są wyłącznie uprawnieni do decydowania o sprawach zarządu rzeczą wspólną (art. 199 k.c.).
Równocześnie właściciele lokali, tworzący wspólnotę mieszkaniową, nie są uprawnieni do określania zasad podziału pomiędzy współwłaścicieli poszczególnych lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną przypadających na udział związany z własnością lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Również podział tak określonych kosztów pomiędzy współwłaścicieli lokalu garażowego należy do ich samych, przy zastosowaniu zasad określonych w art. 207 kc. Konieczność ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest dla współwłaścicieli lokalu wydatkiem związanych z rzeczą wspólną, który powinien być ponoszony w stosunku do wielkości udziałów w tej rzeczy.

Wyżej wskazane naruszenia prawa były wystarczające do uchylenia zaskarżonych uchwał. Tym samym co do zasady nie było konieczne odnoszenie się do pozostałych podniesionych przez powoda zarzutów. Można jedynie zauważyć, że zarzut powoda związany z podziałem pomiędzy współwłaścicieli garażu kosztów utrzymania lokalu garażowego oraz przypadających na lokal garażowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o tyle nie może być przedmiotem pełnego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, że należy do sfery relacji pomiędzy współwłaścicielami każdego z lokali garażowych, a nie relacji pomiędzy współwłaścicielami tego lokalu a wspólnotą mieszkaniową. Jest on skuteczny jedynie w tym zakresie, w jakim, zgodnie z wcześniejszymi rozważaniami, należało w ogóle zakwestionować uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do dokonywania takiego podziału.

Odnosząc się do koncentrującej uwagę stron kwestii wynagrodzeń, które miały zostać pobrane przez Zarząd Wspólnoty bez podstawy prawnej, można wskazać, że nie może ona stanowić podstawy uchylenia Uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2014 r. Sprawozdanie stanowi bowiem relację z tego, co się faktycznie wydarzyło w działalności Wspólnoty, natomiast nie jest oceną merytoryczną zaistniałych faktów. Tym samym w sprawozdaniu należy uwzględnić wszystkie wydatki i przychody Wspólnoty poniesione w danym roku bez względu na zasadność czy legalność ich poniesienia (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 19 listopada 2014 r., I ACa 758/14).
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-13_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”