Uchwała o instalacji masztów telefonii nie może być ogólnikowa

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4851
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała o instalacji masztów telefonii nie może być ogólnikowa

#1 Post autor: piotrusb » 13-03-2019, 11:37

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 4 grudnia 2018 r., sygn. akt XII C 1754/18.
Wyniki przeprowadzonego w tej sprawie postępowania dowodowego wskazują, iż zaskarżona uchwała może być postrzegana jako sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania oraz interesami właścicieli lokali.
Samą już treść uchwały należy oceniać jako zbyt ogólnikową, niedostatecznie precyzującą zarówno przedmiot zgody właścicieli lokali, jak i warunki udzielenia tej zgody oraz następnie jej realizacji. Zarządca nieruchomości wspólnej zeznał, że uchwała ta miała mieć charakter zgody wstępnej, natomiast po sporządzeniu projektu budowlanego, uzyskaniu odpowiednich pozwoleń, dokonaniu zgłoszeń i zakończeniu robót miały zostać dokonane dalsze czynności. Nie wynika to jednakże z treści uchwały.

Należy wskazać, iż uchwała nie precyzuje, co konkretnie miałoby zostać posadowione na terenie nieruchomości wspólnej i jakie są warunki techniczne posadowienia. W § 1 ust. 1 uchwały mowa jest o montażu anteny sieci komórkowej, natomiast z zeznań stron wynika, że chodziło o znacznie więcej elementów, mianowicie 6 anten, elementy mocujące i urządzenia sterujące. W projekcie umowy najmu mowa jest o instalacji 9 anten, 6 szaf sterujących, okablowania i konstrukcji wsporczych. Nie wiadomo zatem jednoznacznie, ile urządzeń ma zostać zamontowane. Nie wiadomo też, w jaki sposób montaż miałby nastąpić, jakie obciążenie stanowiłyby te urządzenia, w jaki sposób montaż mógłby oddziaływać na konstrukcję budynku bądź czy takie oddziaływanie nie miałoby w ogóle nastąpić. Podejmujący działania w imieniu zainteresowanego inwestora M. H. nie jest specjalistą z zakresu tego rodzaju urządzeń i nie był w stanie udzielić zainteresowanym właścicielom konkretnych informacji nt. rozwiązań technicznych. To samo dotyczy zarządcy nieruchomości. Uchwała zawiera odwołanie do dokumentacji projektowej, która miałaby zostać przekazana Wspólnocie jako załącznik do książki obiektu budowlanego. Nie wiadomo jednakże, co konkretnie obejmuje „dokumentacja projektowa”, a także kiedy miałaby zostać przekazana – po opracowaniu projektu, uzyskaniu pozwolenia na budowę czy też po zakończeniu robót i dokonaniu ich odbioru?

Powodowie wskazali na brak podania do wiadomości właścicieli rozwiązań technicznych a także na wątpliwości co do konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Brak nawet tego rodzaju jednoznacznej informacji generuje wątpliwości co do prawidłowości uchwały. Budowa masztów telefonii komórkowej stawianych bezpośrednio na gruncie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (zob. wyroki: WSA w Szczecinie z dnia 24.04.2018 r., II SA/Sz 1327/17; WSA w Rzeszowie z dnia 24.10.2018 r., II SA/Rz 511/18). Natomiast stosownie do art. 29 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 07.07.1994 r. – Prawo budowlane pozwolenia na budowę co do zasady nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiotelekomunikacyjnych, na obiektach budowlanych, zaś zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. b pr.bud. instalowanie na obiektach budowlanych urządzeń o wysokości powyżej 3 m wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Jednakże prowadzenie robót, co do których przepisy nie przewidują wymogu uzyskania pozwolenia, może wiązać się z wykonywaniem robót budowlanych na obiekcie budowlanym generujących ingerencję w ten obiekt, co można kwalifikować jako rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego, zaś w takiej sytuacji może być konieczne uzyskanie pozwolenia budowlanego. Stąd też, dokonując kwalifikacji prawnej, czy dane roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, czy też nie jest wymagane ani pozwolenie ani zgłoszenie, należy oceniać to w odniesieniu do konkretnie realizowanych prac (por. wyrok NSA z dnia 26.01.2012 r., II OSK 2145/2010). Wreszcie należy dodać, że realizacja przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z art. 29 ust. 3 pr.bud. zawsze wymaga pozwolenia na budowę, przy czym możliwość oddziaływania inwestycji na środowisko powoduje, że elementem dokumentacji projektowej musi być opracowanie oceny tegoż oddziaływania.

Z uwagi na wątpliwości właścicieli lokali zarządca nieruchomości wspólnej powinien był uzyskać w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego albo w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego informacje dotyczące konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i przedstawić ją właścicielom lokali, a także jednoznacznie ustalić, jaka dokumentacja będzie stanowić podstawę prowadzenia jakichkolwiek czynności w ramach planowanej inwestycji. Należy zwrócić uwagę, iż zgoda właściciela gruntu lub budynku na wykonanie robót budowlanych, czyli na dysponowanie przez inwestora tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane, wymagana jest do uzyskania pozwolenia na budowę, a nie do sporządzenia projektu budowlanego. Zainteresowany podmiot mógł wykonać odpowiednie rysunki, sporządzić stosowne obliczenia i opis instalacji, które mogłyby zostać przedstawione właścicielom lokali. Wtedy dysponowaliby oni informacją nt. warunków technicznych planowanej inwestycji.
Tymczasem na etapie poprzedzającym podjęcie zaskarżonej uchwały właściciele lokali nie otrzymali ani informacji nt. konkretnych rozwiązań, czyli oddziaływania instalowanych urządzeń na samą substancję budynku, ani też informacji nt. możliwego oddziaływania inwestycji na środowisko (otoczenie budynku, osoby w nim przebywające czy choćby sprzęt używany przez osoby prowadzące działalność w tym budynku). Tego rodzaju analiza powinna poprzedzać udzielenie zarządcy przez właścicieli lokali stosownego upoważnienia do podjęcia dalszych czynności. Właściciele lokali podjęli zatem zaskarżoną uchwałę bez dostatecznego rozeznania, co czyni uchwałę sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Uchwała przewiduje, że szczegółowe zasady montażu regulować będzie stosowna umowa zawarta przez Zarząd Wspólnoty z operatorem sieci komórkowej. Tymczasem treść takiej umowy powinna zostać przedstawiona właścicielom lokali do akceptacji. W uchwale nie ma mowy o tym, że projekt umowy najmu został już przygotowany, nie ma też określenia choćby istotnych elementów tej umowy, tj. zakresu wynajmowanej nieruchomości wspólnej (lokalizacji urządzeń, przeznaczonej pod nie powierzchni) oraz wysokości czynszu lub sposobu jego ustalenia. Także w zakresie ewentualnych przychodów Wspólnoty z tytułu czynszu najmu nie została przygotowana i przedstawiona właścicielom lokali żadna analiza. Projekt umowy najmu zakładał czynsz w wysokości 2 000 zł. Powodowie zeznali, iż z ich wiedzy wynika, że czynsze pod tego rodzaju instalacje wynoszą ok. 3 500 - 4 000 zł. Nie wiadomo, czy Wspólnota nie może uzyskać świadczenia w wyższym rozmiarze. Niedokonanie także w tym zakresie stosownej analizy jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania, a o ile czynsz możliwy do uzyskania byłby faktycznie prawie dwa razy wyższy – także godzi w interesy właścicieli lokali, zaniżając możliwy przychód, jaki można przeznaczyć na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Wskazane okoliczności prowadzą do wniosku, iż planowana na nieruchomości wspólnej inwestycja nie została należycie przygotowana w sposób umożliwiający właścicielom wyrażenie zgody na zainstalowanie urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej, choćby mającej wyłącznie wstępny charakter. Reasumując powyższe, Sąd doszedł do przekonania, iż żądanie powodów uchylenia uchwały znajduje należyte uzasadnienie w okolicznościach sprawy i podstawę prawną w przywołanym przepisie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, wobec czego uwzględnił powództwo i uchylił zaskarżoną uchwałę.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-20_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”