Koszty procesu toczonego przez wspólnotę przeciw deweloperowi na mocy cesji nie mogą obciążać wszystkich właścicieli

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4760
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koszty procesu toczonego przez wspólnotę przeciw deweloperowi na mocy cesji nie mogą obciążać wszystkich właścicieli

#1 Post autor: piotrusb » 18-12-2018, 11:33

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt V ACa 1543/17.
Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska pozwanej, że jej spór z deweloperem toczył się w celu ochrony interesów wszystkich członków Wspólnoty. Zaiste, biorąc za punkt odniesienia moment, w którym uchwała była przyjmowana, wynik tego sporu był nieznany, zaś wówczas ewentualne koszty jego przegrania obciążać mogły całą Wspólnotę, a nie jedynie członków, którzy doń przystąpili. Ponadto potencjalne odszkodowanie zasądzone by mogło być co najwyżej w wysokości proporcjonalnej do udziałów właścicieli, którzy dokonali cesji roszczeń. Sąd Okręgowy podkreślił też, że samo wskazanie w skarżonej uchwale przeznaczenia środków księgowanych na fundusz celowy było nieprecyzyjne – podano jedynie, że chodzi tu o zasilenie salda funduszu celowego „na wydatki związane z dochodzeniem roszczeń od dewelopera (...) Sp. z o. o.”. Przy tej okazji wskazać należało, że judykatura również w takim braku precyzji niekiedy dopatruje się podstaw do uchylenia uchwał tego typu – m. in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 czerwca 2015 r. (sygn. akt: I ACa 22/15) wskazał, że podjęcie uchwały, w której nieprecyzyjnie sformułowano przeznaczenie środków finansowych z funduszu remontowego godzi w zasadę prawidłowego zarządzania majątkiem wspólnoty. Także i w realiach niniejszej sprawy nie wiadomo do końca, czy przedmiotowy spór między wspólnotą, a deweloperem dotyczył jedynie nieruchomości wspólnej czy też np. wad w wykonaniu wyodrębnionych lokali, należących do członków tej wspólnoty. Podkreślić należy, że wspólnota może co do zasady dochodzić roszczeń poszczególnych jej członków co do wad wyodrębnionych nieruchomości, jednakże wyłącznie wtedy, gdy nabyła takie uprawnienie na podstawie przelewu wierzytelności. Brak takiego przelewu skutkuje zaś stosownym ograniczaniem legitymacji czynnej wspólnoty do dochodzenia roszczeń przysługujących pierwotnie jej członkom, a co za tym idzie podejmowaniem przez wspólnotę czynności, które w ostatecznym rachunku nie mogłyby prowadzić do korzystnego dla niej i jej członków rozstrzygnięcia.

Nie można, zdaniem Sądu Okręgowego, w pełni zgodzić się również z poglądem pozwanej o tym, jakoby osiągnięty z tytułu tej nadwyżki zysk netto wchodził w skład majątku Wspólnoty, o przeznaczeniu którego władni byli decydować jej członkowie - co w jej ocenie uzasadniać miało właśnie takie przeksięgowanie. Należało przede wszystkim zwrócić uwagę, że przegłosowanie koncepcji, zakładającej przeznaczenie środków pochodzących od osób nie zainteresowanych sporem z deweloperem właśnie na finansowanie tego procesu sądowego, samo w sobie było dla takich osób krzywdzące.

Zarzuty dotyczące naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali podniesione przez skarżącą były niezasadne. Finalnie trafnie bowiem w ustalonych okolicznościach Sąd Okręgowy przyjął, że zaskarżona uchwała nr (...) winna zostać uchylona jako sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, pomimo, że nie wszystkie argumenty podniesione przez ten Sąd na poparcie prezentowanego stanowiska należy podzielić. Jednocześnie najistotniejszą kwestią, której nie wyeksponował Sąd Okręgowy jest sprzeczność tej uchwały z prawem, tj. art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, dopuszczający jedynie wyjątek w odniesieniu do lokali użytkowych pod pewnymi warunkami.
Podkreślenia wymaga, że z art. 12 ust. 2 ustawy wynika, że wydatki wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji zaliczki na koszty zarządu winny być ustalone proporcjonalnie do udziałów. Natomiast zaliczka winna być tak skalkulowana, aby pokryć przewidywane przyszłe koszty, zaś gdyby zaliczki okazały się jednak niewystarczające, ich uzupełnienie winno nastąpić w formie dopłat o wysokości proporcjonalnej do udziałów. Nie jest możliwe, w ocenie Sądu Apelacyjnego „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że koszty obsługi prawnej wynikające z procesu, w którym uczestniczy wspólnota mieszkaniowa należy uznać za koszty zarządu nieruchomością, winny one być opłacone z wnoszonych zaliczek na koszty zarządu (ewentualnie na fundusz celowy, o ile taką wolę wyrażą członkowie wspólnoty mieszkaniowej). Jeżeli koszty obsługi prawnej nie były przewidziane w planie gospodarczym na dany rok - winno się je ustalić poprzez podjęcie stosownej uchwały ze wskazaniem sposobu obciążenia poszczególnych członków wspólnoty w odniesieniu do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego co do zasady wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji w drodze uchwał o przeznaczeniu części uzyskanego zysku (majątku) czy to z pożytków czy też z nadpłaty z zaliczek wnoszonych przez jej członków na koszty zarządu (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10). Pożytki i inne przychody z nieruchomości służą pokrywaniu kosztów jej utrzymania, zatem przeksięgowanie nadwyżki przychodów z jednego tytułu na niedobory powstałe w innym miejscu jest możliwe, tym bardziej w sytuacji, gdy nadwyżka powstała z wpłat wszystkich współwłaścicieli i dotyczyła kosztów powstałych wobec wszystkich współwłaścicieli (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 września 2015 r., VI Aca 1244/14).

W tej sprawie, jak wynika z bezspornych ustaleń, proces, na koszty którego przeznaczono część przychodów Wspólnoty na mocy uchwały nr (...) był toczony w imieniu tylko części jej członków, w zakresie tylko tej części roszczenia, które przysługiwało tym członkom, którzy scedowali uprawnienia do dochodzenia roszczeń na Wspólnotę. Również ostateczne koszty tego procesu nie były znane, skoro w dacie podejmowania uchwały był w toku. W takiej sytuacji nie było podstaw do przekazywania określonej kwoty na pokrycie bliżej nieokreślonego niedoboru finansowego wynikającego z obsługi procesu dotyczącego tylko niektórych współwłaścicieli, nadto bez powiązania tego z udziałami przysługującymi im w nieruchomości. Taka decyzja stoi w sprzeczności z treścią art. 12 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji także narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością poprzez uprzywilejowanie tej grupy współwłaścicieli względem tych, którzy w procesie z deweloperem nie uczestniczą oraz interesy części członków Wspólnoty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-18_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”