Nierzetelny zarządca sądowy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4593
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nierzetelny zarządca sądowy

#1 Post autor: piotrusb » 12-09-2018, 09:53

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi Widzewa w Łodzi z dnia 27 czerwca 2018 r., sygn. akt II Ns 781/00/2.
Stosownie do treści art. 935 k.p.c. w związku z art. 615 k.p.c., zarządca sądowy nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Jak wynika z § 2 powołanego przepisu, zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
Natomiast, zgodnie z § 3 art. 935 k.p.c. w związku z art. 615 k.p.c., czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą, gdy są na to wystarczające środki finansowe.
Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną ani czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jednak za utrwalony w doktrynie i judykaturze można uznać pogląd, zgodnie z którym przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, zalicza się do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.
W świetle ugruntowanych poglądów doktryny i orzecznictwa zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy wspólnej, które dotyczą owej rzeczy bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy (tak między innymi Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały 7 sędziów z dnia 10 kwietnia 1991 roku, III CZP 76/90, w uchwale 7 sędziów z dnia 25 marca 1994 roku, III CZP 182/93). Czynnościami zarządcy mieszczącymi się w zakresie zwykłego zarządu są na przykład: pobieranie czynszu, bieżące remonty i naprawy nieruchomości tak by zapewnić niezakłócone działanie istniejących w budynkach instalacji, zabezpieczyć budynki przed zalaniem lub innymi zdarzeniami mogącymi negatywnie wpływać na ich stan. W miarę posiadanych środków zarządca powinien organizować remonty bieżące, zapewniające utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Za czynności przekraczające zwykły zarząd, na które zarządca winien uzyskać zgodę współwłaścicieli lub zezwolenie sądu uważa się: zmianę przeznaczenia nieruchomości czy kapitalny remont budynku (tak między innymi Stanisław Rudnicki „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” Warszawa 2002 rok).

Stosownie do przepisu art. 937 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c., zarządca sądowy ma obowiązek składania sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdań ze swych czynności, jak również udokumentowanych sprawozdań rachunkowych. Stosownie do § 2 art. 937 k.p.c., podlegają one kontroli sądu, który po ich rozpatrzeniu, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza sprawozdania albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub części.
Sprawozdanie zarządcy winno obejmować wymienienie podjętych przez zarządcę czynności ze wskazaniem celu ich podjęcia, zamierzonych i osiągniętych rezultatów oraz przedstawienie sprawozdania rachunkowego, ze wskazaniem osiągniętych z nieruchomości dochodów i pożytków oraz poczynionych wydatków. Konieczne jest także złożenie dokumentów potwierdzających sprawozdanie rachunkowe. Ocena sprawozdania dokonywana jest przez sąd zarówno z punktu widzenia jego prawdziwości, rzetelności i prawidłowości, jak również pod kątem celowości dokonanych czynności (art. 935 k.p.c.).(…)

Rozstrzygając w punkcie 3 postanowienia o wysokości wynagrodzenia zarządcy, Sąd był obowiązany stosować przepis art. 939 § 1 k.p.c., zgodnie z którym wysokość wynagrodzenia sąd określa odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Na uwagę zasługuje przy tym okoliczność podnoszona zarówno w judykaturze, jak i w piśmiennictwie, że w przypadku zarządu sądowego kwestia dochodowości nieruchomości ma znaczenie drugorzędne.
W niniejszej sprawie wnioskodawcy i uczestnicy nie kwestionowali miesięcznej stawki wynagrodzenia zarządcy J. W. (1) zaproponowanej przez nią na kwotę 1.800 zł. Pamiętać należy, że o ile zarządca nie jest współwłaścicielem nieruchomości, musi spełniać wymagania określone przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004r, nr 261, poz. 2603), która zarządzanie nieruchomościami definiuje jako działalność zawodową. Z. sprawując zarząd sądowy nieruchomości, swoje czynności wykonuje w ramach działalności zarobkowej i ma prawo oczekiwać wynagrodzenia adekwatnego do rozmiarów swoich obowiązków, ale i realiów rynkowych.(…)

Zgodnie z art. 203 k.c. jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Jednakże z uwagi na to iż właściciele nieruchomości porozumieli się co do sposobu jej zarządzania, i zgodnie wyrazili wolę powierzenia zarządu nad nieruchomością J. W. (1) w drodze umowy cywilnej odpadła przesłanka prowadzenia zarządu sądowego nad tą nieruchomością, wobec czego Sąd na podstawie art. 614 k.p.c. uchylił zarząd sądowy tejże nieruchomości ustanowiony postanowieniem z dnia 12 lutego 2001 roku orzekając jak w punkcie 4 postanowienia.

Sąd nie znalazł natomiast podstaw do zatwierdzenia sprawozdań M. G. (1) za okres od 01 stycznia 2002 roku do 13 grudnia 2014 roku.
Przede wszystkim M. G. (1) mimo ustawowego obowiązku nie składała sądowi w terminach sprawozdań. Dopiero na wezwanie Sądu w 2012 roku zaczęła składać sprawozdania za ubiegłe lata. Sprawozdania te w ocenie Sądu w większości przygotowywane były na potrzeby niniejszej sprawy, nie wynikały zaś z prawidłowo prowadzonego zarządu.
Do podstawowych obowiązków zarządcy należy podejmowanie działań w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością (art. 935 § 1 i 2 k.p.c.), zaś podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd uzależnione jest od zgody współwłaścicieli bądź sądu (art. 935 § 3 k.p.c.). Zarządcy sądowemu wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione (art. 935 § 2 k.p.c.). Obowiązujące przepisy nie definiują pojęcia zwykłego zarządu, ani nie wymieniają choćby przykładowo czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu, dlatego ocena czynności podejmowanych przez zarządcę z tego punktu widzenia może nasuwać wątpliwości. Ocena musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66).

Prawidłowe zarządzanie nieruchomością polega przede wszystkim na: a). podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, b). prawidłowym ustalaniu przychodów z nieruchomości tj. przede wszystkim ustalaniu wysokości możliwego do uzyskania czynszu z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych, odpowiadającym relacjom rynkowym i obowiązującym zasadom ustalania stawek czynszowych. c). zachowaniu proporcji pomiędzy przychodami i kosztami zarządu czyli poniesionymi wydatkami z zachowaniem wszystkich obowiązujących przepisów, norm i uchwał.

Wskaźnikiem prawidłowego egzekwowania przychodu z tytułu należnego czynszu jest „współczynnik efektywności najmu”, który jest ilorazem kwoty faktycznie otrzymanego czynszu do wysokości hipotetycznego czynszu możliwego uzyskania tj. przy założeniu ,iż cała powierzchnia lokali w całym okresie jest wynajmowana, a najemcy nie zalegają z opłatami. Współczynnik efektywności najmu dla budynków o parametrach odpowiadających budynkowi przy ul. (...) w Ł. przy prawidłowo sprawowanym zarządzie nie powinien być niższy niż = 85 %. Przychody nieruchomości stanowią przede wszystkim czynsze za użytkowanie lokali mieszkalnych i użytkowych. Dodatkowym źródłem przychodów mogą być jeszcze wpływy z dzierżawy dodatkowych pomieszczeń gospodarczych, garaży lub gruntu. Koszt zarządu nieruchomością tzn. poniesione wydatki stanowią przede wszystkim: a). koszty zarządzania (wynagrodzenie zarządcy), b). koszty utrzymania stanu technicznego obiektów budowlanych nieruchomości / budynki mieszkalne i gospodarcze / oraz terenów niezabudowanych /podwórza, ciągi komunikacyjne, tereny zielone I, które stanowią: remonty, konserwacja bieżąca, drobne naprawy, usuwanie awarii technicznych, usługi kominiarskie, przeglądy techniczne, orzeczenia i ekspertyzy dot. stanu technicznego obiektów budowlanych nieruchomości oraz inwentaryzacje budynków względnie lokali, projekty dot. modernizacji bądź przebudowy, c). opłaty związane z utrzymaniem czystości i porządku, d). opłaty za dostarczane media do pomieszczeń użytku wspólnego, e). ubezpieczenia, podatki.
Zarządca obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.). W przypadku zatem zarządu sądowego, skuteczne działania zarządcy w kwestii pobierania czynszu są przejawem prawidłowej gospodarki rzeczą.

Z opinii biegłego jednoznacznie wynika, że w latach 2001 – 2013 zarząd nieruchomością przy ulicy (...) w Ł. sprawowany był nieprofesjonalnie i w znacznym stopniu nieprawidłowo, ze szkodą dla współwłaścicieli nieruchomości, zaś sposób rozliczania przychodów z nieruchomości skutecznie uniemożliwił jakąkolwiek weryfikację faktycznie uzyskiwanych przychodów. M. G. (1) nie posiadała pełnej dokumentacji wydatków, rachunków, faktur za prace remontowe, zakupy materiałów. Nie prowadziła dokumentacji księgowej.
Uzyskiwane przychody z tytułu czynszu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w okresie 2001- 2013 stanowią mniej niż 40 % wysokości możliwych do uzyskania przychodów przy prawidłowym sprawowaniu zarządu i naliczaniu stawek czynszu najmu w dolnych granicach wysokości stawek rynkowych.
Niemożliwe do zweryfikowania są rozliczenia M. G. (1) dotyczące lat 2001 -2014. Wynikają z nich oczywiste nieprawidłowości jak zaliczenie do kosztów nieruchomości podatku dochodowego - PIT 36, płaconego przez zarządcę nieruchomości czy zawyżony podatek od nieruchomości w roku 2001. Zarządca nie rozliczała się ze współwłaścicielami nieruchomości ze sprawowanego zarządu. Nie ma żadnych dokumentów potwierdzających jaki był stan finansowy nieruchomości (stan otwarcia) w kolejnych latach sprawowanego zarządu. Brak tych danych uniemożliwia ocenę i zatwierdzenie sprawozdań z zarządu za wymienione lata.
W książce obiektu budowlanego założonej przez M. G. (1), w całym okresie sprawowania przez nią zarządu przedmiotową nieruchomością, nie ma żadnego wpisu potwierdzającego istnienie stanu technicznego nieruchomości. Brak jest adnotacji o okresowych przeglądach, pracach remontowych.
Wszystkie powierzchnie lokali zostały zaokrąglone do pełnych metrów kwadratowych. W żadnej z zawartych umów najmu nie zawarto informacji o parametrach wynajmowanego lokalu. Dla każdego lokalu została ustalona inna wysokość stawki czynszu najmu.
O nieprawidłowości w sprawowaniu zarządu przez M. G. (1) świadczy również okoliczność, iż po zmianie zarządcy przez trzy kolejne lata nieruchomość zaczęła przynosić zyski, które w kolejnych latach wzrastały.
Okoliczności te potwierdzają, iż zarząd sprawowany przez M. G. (1) nie spełnia wymagań o jakich mowa w art. 935 k.p.c.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -06-27_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”