Podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4593
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli

#1 Post autor: piotrusb » 11-09-2018, 13:21

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 marca 2018 r., sygn. akt VI ACa 1280/17.
Sąd Apelacyjny zauważył, że wbrew stanowisku Sądu Okręgowego jest sporne w literaturze czy podział quoad usum jest czynnością z zakresu zarządu rzeczą wspólną, czy też jest to czynność określająca sposób korzystania z rzeczy (por. J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. Z. Resich, Warszawa 1972, s. 528; E. Drozd „Podział do korzystania nieruchomości wspólnej” [w:] Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego, ofiarowane R. Sztykowi, red. E. Drozd, A. Oleszko, M. Pazdan, Kluczbork 2007, s. 75 str. 77-78). Z literalnego brzmienia art. 18 ust. 2a u.w.l wynika, iż dotyczy jedynie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Czym innym jest natomiast kwestia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. W literaturze wskazuje się, iż w naszym systemie prawnym istnieje normatywne rozdzielenie terminów „zarządzanie" oraz „korzystanie" (por. Iwona Szymczak „Wspólnota Mieszkaniowa”, rozdział „Zarządzanie a korzystanie z rzeczy wspólnej” LEX ; Michał Warciński „ Podział rzeczy quoad usum” (...)). W kodeksie cywilnym jest mowa o czynnościach zwykłego zarządu, czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu (odpowiednio art. 201 i 199 k.c.), a odrębne regulacje odnoszą się do sposobu korzystania z rzeczy (art. 206 k.c.). Takie rozróżnienie występuje też w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h. do księgi wieczystej w dziale trzecim wpisuje się sposób zarządzania oraz korzystania, podobnie rozróżnienie zawarte jest w art. 221 k.c. Czynności zarządzania są to czynności, które są zobowiązani podejmować współwłaściciele w stosunku do rzeczy wspólnej. To zobowiązanie do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika z art. 200 k.c. Ogólnie ujmując, każdy współwłaściciel jest zobowiązany do współdziałania w zarządzaniu rzeczą wspólną, co nie oznacza, że zakres tego współdziałania jest zawsze identyczny. Natomiast „korzystanie" odnosi się do sfery uprawnień.

Z drugiej strony Sądowi Apelacyjnemu znany jest podgląd orzecznictwa, że w art. 18 u.w.l. jest mowa o sprawowaniu zarządu w znaczeniu funkcjonalnym nad nieruchomością wspólną, zaś pewność praw wymaga, aby zmiana umowy notarialnej dotyczącej unormowań zarządczych, w tym podziału quoad usum, była podjęta we właściwej formie (vide: wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie dnia 21 stycznia 2016 r., sygn. akt I ACa 564/15). Natomiast we wcześniejszym orzecznictwie podziału rzeczy wspólnej do korzystania nie zaliczano do czynności zarządu, choć odsyłano do odpowiedniego stosowania przepisów o zarządzie ( zob. uzasadnienie uchwały SN z 29 listopada 2007r. III CZP 94/07).
W ocenie Sądu Apelacyjnego w obecnym składzie, zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, który został ustalony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie - sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z art. 31.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną.
Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, prawidłowe jest stanowisko Sądu Okręgowego, że przedmiotowa uchwała narusza uzasadniony interes powódki, co jest wystarczającą przesłanką do jej uchylenia w świetle art. 25 ust. 2 u.w.l.

Jak się wskazuje w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 212/17) pojęcie „interesów” na gruncie omawianego przepisu rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka.
Dokonując oceny zmiany podziału quoad usum, należało zatem zrównoważyć zapotrzebowanie właścicieli lokali na nadziemne miejsca postojowe oraz powódki jako właściciela lokalu usługowego. Wbrew bowiem twierdzeniom skarżącej podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także powodowej spółdzielni.

Rację ma apelująca, że powódka jako dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali miała zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych w umowach o ustanowieniu odrębnych własności lokali mieszkalnych oraz lokalu usługowego. Jednakże z dokumentów wynika, iż właściciele lokali mieszkalnych decydując się na ich zakup, powinni wiedzieć, że na parterze nieruchomości będzie lokal usługowy, co łączy się z koniecznością zapewnienia mu miejsc parkingowych dla usługobiorców. Okoliczność ta wynika już z prospektu informacyjnego z 30 kwietnia 2012r., którego załącznikiem był również wzór umowy deweloperskiej oraz inne dokumenty, z których wynikał m.in. wskaźnik parkingowy. Obowiązek zagwarantowania lokalowi usługowemu miejsc parkingowych wynikał również z decyzji o warunkach zabudowy, przewidując wskaźnik parkingowy dla usług i handlu w ilości (...) miejsc parkingowych na 1000 m2. W istocie zatem deweloper musiał zapewnić odpowiednią ilość miejsc parkingowych, zarówno dla lokalu użytkowego, jak i dla lokali mieszkalnych. O ile chodzi o właścicieli lokali mieszkalnych, to nastąpiło to poprzez przyznanie im miejsc parkingowych w lokalu garażowym, o tyle lokal użytkowy niezależnie od miejsc w tym garażu, z których mogą korzystać pracownicy najemcy, musiał mieć zapewnione miejsca parkingowe ogólnodostępne dla klientów, gdyż tego wymagają przepisy. Deweloper nie mógł też zapewnić w inny sposób miejsc parkingowych dla klientów lokalu użytkowego (brak prawnej możliwości wyodrębnienia miejsca parkingowego na podwórku). Stosownie do art. 17 u.k.w.i h., jak i art. 221 k.c., czynności prawne określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej odniosły skutek wobec innych nabywców lokali. Nie można zatem uznać, aby deweloper zastosował w umowach klauzule abuzywne nadużywając swej pozycji, choć rzeczywiście zapewne kwestia ta nie była negocjowana z nabywcami lokali mieszkalnych.

Oceniając interes powódki jako właściciela lokalu użytkowego, Sąd Apelacyjny uznał, że ma ona prawo uzyskiwać z niego określone pożytki finansowe, gdyż taki jest jego cel i społeczno - gospodarcze przeznaczenie. Jednakże trudno oczekiwać, że osoba wynajmująca lokal w celu prowadzenia działalności usługowej, obowiązana do ponoszenia zapewne wysokiego czynszu, zdecyduje się na jego wynajęcie bez możliwości zapewnienia swoim klientom dostępności do naziemnych miejsc parkingowych. Również rozmiar lokalu o powierzchni 504,75 m2 uzasadnia twierdzenie, że może on być wykorzystany do prowadzenia działalności o dużej przepustowości osób, z czego należy domniemywać, że każdorazowo przebywać w nim będzie więcej niż jeden usługobiorca. Już choćby z tego powodu nie zabezpiecza interesów powódki pozostawienie jej do korzystania jednego miejsca na parkingu naziemnym. Również posiadanie (...)miejsc parkingowych w garażu podziemnym, nie jest w tej mierze wystarczające, ponieważ z miejsc z tych zapewne będą korzystać pracownicy przychodni, a ponadto pacjenci nie będą mieli możliwości swobodnego wjazdu do garażu podziemnego (garaż zapewne jest zamykany, a klienci nie mają pilotów). Nie można również pominąć, że o ile pracownicy przychodni mogą korzystać miejsc w garażu poziemnym czy z miejsc ogólnodostępnych przy ulicy, to jednak pacjenci, szczególnie ze schorzeniami narządów ruchu, muszą mieć możliwość zaparkowania blisko wejścia do lokalu.

Jednocześnie rozważając interes pozostałych członków wspólnoty stwierdzić należy, iż mieszkańcy budynku składającego się z (...)lokali mieszkalnych mają zapewnionych (...)miejsc w garażu poziemnym. Natomiast ci mieszkańcy, którzy nie dysponują takim miejscem oraz goście odwiedzający mieszkańców mogą korzystać z ogólnodostępnych bezpłatnych miejsc parkingowych w strefie publicznego parkowania. Również pacjenci przychodni, dla których nie starczy miejsc parkingowych będą zmuszeni do korzystania z miejsc parkingowych przy ulicy. Na marginesie należy wskazać, iż nie jest wykluczona taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, że klienci lokalu użytkowego będą korzystać z miejsc parkingowych w godzinach pracy przychodni, zaś wieczorami czy w weekendy – pozostali mieszkańcy, ewentualnie zapewnienie wspólnocie korzystania z jednego czy dwóch dodatkowych miejsc parkingowych, ale nie (...)na (...)dostępnych.

Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej narusza interes powodowej spółdzielni, również członka wspólnoty, ponieważ bez możliwości zapewnienia najemcy lokalu usługowemu chociażby kilku miejsc parkingowych jego wynajęcie będzie znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe. Tym samym sformowany przez skarżącą w apelacji zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest uzasadniony.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-26_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”