Uchwał nie może ingerować w prawo własności lokalu i narzucać właścicielom regulacji sprzecznych z prawem

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4593
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwał nie może ingerować w prawo własności lokalu i narzucać właścicielom regulacji sprzecznych z prawem

#1 Post autor: piotrusb » 07-09-2018, 10:04

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I C 741/17.
Przede wszystkim wskazana uchwała w zaskarżonej części ingeruje w prawo własności właścicieli lokali mieszkalnych zdefiniowane w przepisie art. 3 u.w.l. W sposób sprzeczny z przepisami kodeksu cywilnego ogranicza właścicieli lokali w ich uprawnieniu do domagania się naprawienia szkody na skutek działania Wspólnoty bądź jednostek działających w jej imieniu i na jej zlecenie.

Odnosząc się merytorycznie do Uchwały, w zaskarżonej jej części, gdzie ustalono zasady ponoszenia kosztów demontażu, uszkodzenia lub naruszenia doposażeń lokali podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych instalacji w indywidualnych lokalach, jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interesy powódki. Bezspornie treść uchwały ogranicza bowiem zakres prac poinstalacyjnych wykonywanych na koszt Wspólnoty wskazując, iż prace te obejmują wyłącznie wypełnienie (zamurowanie) przejść instalacji przez stropy i ściany oraz odtworzenie uszkodzonego w związku z prowadzonymi pracami tynku z ewentualnym jego malowaniem na kolor biały, przewidując jednocześnie, że wszelkie doposażenia lokali w boazerię, glazurę, terakotę, obudowy wanien, rur, grzejników itp. są wykonywane na wyłączny koszt i ryzyko właściciela lokalu, a ich demontaż, uszkodzenie lub naruszenie podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych nie podlega odtworzeniu bądź jakiejkolwiek rekompensacie ze strony Wspólnoty. Należy zatem dojść do przekonania i tak interpretować jej treść, że w sytuacji gdy na zlecenie Wspólnoty w lokalach będą wykonywane prace konserwacyjno — remontowe instalacji, w wyniku których zostaną zdemontowane, uszkodzone lub naruszone doposażenia lokalu w postaci np. glazury, terakoty czy obudowy wanny, to Wspólnota nie będzie zobowiązana do ich odtworzenia czy przywrócenia do stanu poprzedniego. Zgodnie zaś z intencją zaskarżonej Uchwały, w takim przypadku, zarówno odtworzeniem, jak i kosztem odtworzenia uszkodzonych doposażeń, obciążeni zostają wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. Co więcej, Uchwała w zaskarżonej części wyłącza również możliwość dochodzenia od Wspólnoty jakiejkolwiek „rekompensaty”, przez co należy rozumieć wyłączenie także roszczeń odszkodowawczych z tego tytułu. W ocenie Sądu treść tej uchwały w niedopuszczalny sposób ingeruje w prawo własności poszczególnych lokali, wyłączając prawo właściciela mieszkania do dochodzenia naprawienia szkody według zasad ogólnych wynikających z przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulegało zatem wątpliwości Sądu, iż uchwała w zaskarżonej części jest sprzeczna z przepisami prawa. Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest bowiem do podejmowania decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc uprawniona do ingerowania w prywatną własność poszczególnych lokali. Tymczasem Uchwała przewiduje taką ingerencję poprzez przeniesienie na właścicieli lokali kosztów odtworzenia uszkodzeń powstałych w ich lokalach, a spowodowanych podczas wykonywanych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych.

Zdaniem Sądu uchwała w zaskarżonej części z góry wyłącza możliwość dochodzenia przez właścicieli od Wspólnoty ewentualnych roszczeń odszkodowawczych z tytułu uszkodzenia, naruszenia lub demontażu doposażeń lokali. W konsekwencji Wspólnota wydała uchwałę w materii, w której nie ma uprawnień ustawowych, ingerując jednocześnie w prawo własności poszczególnych lokali. Określając zakres uchwał wspólnoty mieszkaniowej, należy przede wszystkim wskazać, że nieruchomość wspólną, będącą przedmiotem współwłasności przymusowej stanowi, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kwestia ta jest jednolicie przyjmowana zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Tytułem przykładu można powołać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12, w którym wskazano, że „nieruchomością wspólną w rozumieniu powyższej ustawy są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i te urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, a także grunt na którym położony jest budynek. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu (...) jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności (...) odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna” (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10). Tak samo uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III ZP 36/97, Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 507/12, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11.
Należy zatem mieć na uwadze, iż wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwał dotyczących przedmiotów stanowiących własność innych podmiotów prawa. Dotyczy to zarówno lokali stanowiących własność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, jak i tym bardziej należących do tychże właścicieli rzeczy znajdujących się w tych lokalach. Stanowisko takie jest jednolicie przyjmowane w doktrynie i orzecznictwie sądowym. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 „ Dla sprawowania zarządu nad nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością. Tak zakreślony zakres działania wyznacza zakres jej prawa i obowiązków, które nie mogą dotyczyć prawa do lokali. (...) właściciele nie mogą w trybie przepisów tej ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali”. Jak wskazał natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13 „Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali”. Tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08; Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12; Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że zaskarżona uchwala niewątpliwie wykraczająca poza granice zarządu nieruchomością wspólną (ingerując w prawo własności poszczególnych lokali) i w związku z tym , podlega uchyleniu na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Wskazać zatem należało, iż uchwała w zaskarżonej części niewątpliwie wykracza poza granice zarządu nieruchomością wspólną, jednocześnie ingeruje w prawo własności właścicieli poszczególnych lokali, pozbawiając ich możliwości domagania się naprawienia szkody na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym i innych przepisach prawa, zatem nie jest zgodna z przepisami prawa i jednocześnie narusza interesy powódki. Zatem na podstawie art. 25 ust. 1 uwl podlegała uchyleniu w części wskazanej przez powódkę.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-08_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”