Głosowanie na uchwałę notarialną nie wymaga pełnomocnictwa notarialnego; głosowanie współwłaścicieli lokalu

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4578
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Głosowanie na uchwałę notarialną nie wymaga pełnomocnictwa notarialnego; głosowanie współwłaścicieli lokalu

#1 Post autor: piotrusb » 04-06-2018, 15:58

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. akt VI ACa 595/16.
Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r. I CSK 1047/14, iż pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 k.c. w związku z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.

Za zasadny Sąd Apelacyjny uznał jednak zarzut naruszenia art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali z uwagi na wadliwy sposób obliczania większości głosów przyjęty w pozwanej Wspólnocie.
Przede wszystkim należy podkreślić, że wynikający z ustawy o własności lokali sposób liczenia głosów i podejmowania uchwał przez Wspólnotę nie może być zmieniony wolą właścicieli lokali w zakresie dalej idącym, niż pozwala na to sama ustawa. Przepisy art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, zaś oceny prawidłowości liczenia głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały należy dokonywać w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie głosowania.
Skoro zebranie Wspólnoty na którym odbyło się głosowanie miało miejsce w dniu 15 października 2013 r., zatem nie jest możliwe zastosowanie art. 3 ust. 3 a ustawy o własności lokali, który wszedł w życie dopiero w dniu 29 sierpnia 2015 r.
Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Bezsporne jest, że ani w umowie, ani w żadnej uchwale nie został zmieniony sposób głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos.
Sposób obliczania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej określały do nowelizacji, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r. jedynie art. 3 ust. 3 i 4 ustawy.
Niewątpliwie powołane przepisy nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jak powinno być wykonywane prawo głosu związane z lokalami wyodrębnionymi, ale pozostającymi we współwłasności.
Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w dniu 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12, iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższej uchwały, w wypadku, gdy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią składową lokalu, zatem prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.
Współwłaściciele samodzielnego lokalu stanowiącego mogli zatem oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona była wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Oczywiście w tej sytuacji konieczne jest zajęcie przez wszystkich współwłaścicieli jednolitego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, należy jednak zwrócić uwagę, że w wypadku braku zgody możliwe było uzyskanie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału.
Także w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848) i nie określił sposobu reprezentacji na zebraniu ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej prowadzi - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie; powinni oni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 189 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się też w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06.
Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego przez Sąd Okręgowy, że wola ustawodawcy wyrażona w nowelizacji ustawy o własności lokali wprowadzającej przepis art. 3 ust. 3a, który w odmienny sposób określa zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu, ma decydujące znaczenie przy wykładni przepisów obowiązujących przed nowelizacją. Gdyby ustawodawca zamierzał nadać wprowadzonej normie prawnej moc wsteczną, zawarłby w ustawie nowelizującej odpowiednią normę prawa intertemporalnego. Brak takiego przepisu w ustawie z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. 2015. 1168) powoduje, że znowelizowany przepis ma zastosowanie do uchwał podejmowanych po dniu jego wejścia w życie. Wykładnia przepisów obowiązujących w dacie głosowania nad przedmiotową uchwałą musi zaś uwzględniać stan prawny istniejący w tej dacie.

Zastosowanie wykładni art. 23 u.w.l. przyjętej przez Sąd Apelacyjny prowadzi do wniosku, że zaskarżona uchwała nie uzyskała wymaganego poparcia większości głosów właścicieli lokali i nie została podjęta.
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma też podstaw do uznania, że żądanie stwierdzenia nieistnienia kwestionowanej przez powódki uchwały stanowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.
Zastosowanie art. 5 k.c. nie może prowadzić do nabycia prawa podmiotowego i nie może prowadzić do ukształtowania się stałego stanu rzeczy, w którym nie będą uznawane za nieistniejące uchwały, które nie uzyskały większości głosów zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”