Podział quoad usum nie może prowadzić do zamiany części wspólnej w część lokalu; uchwała negatywna

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5162
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Podział quoad usum nie może prowadzić do zamiany części wspólnej w część lokalu; uchwała negatywna

#1 Post autor: piotrusb » 04-06-2018, 15:27

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I ACa 589/17.
Zgodnie z art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali jednym z zasadniczych praw każdego właściciela lokalu jest prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Norma ta dotyczy zasadniczo wszystkich elementów nieruchomości wspólnej. Analogiczne uprawnienie wynika z art. 206 k.c. w myśl której każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Regulacja ta znajduje zastosowanie do współwłasności objętej u.w.l. z mocy art. 1 ust 2 ustawy o własności lokali.
Na tle przepisu art. 206 k.c. ukształtowania została w praktyce instytucja quoad usum, jak określa się umowę między współwłaścicielami kształtującą prawo do korzystania z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych.
Wyjaśniono już w judykaturze i piśmiennictwie, że umowa tego rodzaju może być zawarta także przez współwłaścicieli lokali tworzących wspólnotę lokalową na podstawie ar.t 12 ust 1 i 2 u.w.l. Przyjęto bowiem że przepis ten ma charakter dyspozytywny co uzasadnia możliwość zawarcia umowy inaczej określającej prawa właścicieli do korzystania z części wspólnej (a zatem zawarcie umowy o quoad usum - por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015, III CSK 446/14). Podkreślić należy w tym miejscu, że umowne ustanowienie podziału do korzystania wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli lokali.
Zarazem dostrzec trzeba, że umowa o podziale rzeczy quoad usum może być też zawarta w sposób dorozumiany. Koniecznej jest jednak, aby sposób korzystania był utrwalony w czasie i nie budził sporów między współwłaścicielami. Podział taki uzasadnia odstępstwo od zasad udziału w pożytkach i przychodach jak również zasad podziału wydatków i ciężarów określonych w art. 12 ust 2 u.w.l.
Wywodzi się także, że w przypadku braku zgody współwłaścicieli na zawarcie umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, możliwe jest zgłoszenie żądania ustanowienia takiego podziału przez Sąd w postępowaniu nieprocesowym (por. np. uchwałę SN z dnia 29 listopada 2007, III CZP 94/07).
W literaturze prawniczej i w judykaturze ukształtował się pogląd, że umowa o podział qouad usum wywiera skutki wyłącznie w sferze obligacyjnej (nie pociąga za sobą następstw prawnorzeczowych, a więc nie zmienia struktury stosunku współwłasności). Podział quoad usum ma ze swej natury charakter przejściowy (tymczasowy). Z tej racji podział powinien mieć na celu ułatwienie (w zasadzie w jednakowym stopniu) korzystania z odrębnych lokali przez ich właścicieli a podstawowym kryterium jest zawsze zwiększenie użyteczności odrębnych lokali przez wykorzystanie wygód i ułatwień które dawać maja (w zasadzie jednakowe wszystkim) używanie tego co pozostaje we współwłasności – por. np. postanowienie SN z dnia 5 stycznia 1981 III CRN 2563/80).

W związku z tym formułuje się kilka zasadniczych cech, jakim powinna odpowiadać umowa o podział. Wywodzi się, że powinna ona zmierzać z jednej strony do usuwania konfliktów na tle współkorzystania z części wspólnej a zarazem do zwiększenia użyteczności lokali przez korzystanie z wygód i ułatwień jakie daje nieruchomość wspólna, ale nie może przy tym ograniczać (utrudniać) innych współwłaścicieli w korzystaniu przez nich z lokali i pozbawiać tych wspólnych ułatwień które zwiększają także ich użyteczność. Zaznacza się bowiem, że skoro co do zasady nieruchomość wspólna służy wszystkim współwłaścicielom to ewentualny podział do korzystania musi pozostawać w zgodzie z ich interesem wynikającym z eksploatacji ich lokali (por. J Grela, Podział quoad usum na tle ustawy o własności lokali, Przegląd Sądowy, nr 2/2014 str. 81 -93 i tam cytowana judykatura oraz piśmiennictwo).
W tym kontekście stwierdzić należy, że podział quoad usum może być ustanowiony umową w przypadku braku możliwości uzyskania porozumienia między współwłaścicielami - w drodze rozstrzygnięcia sadowego.
Obok przyjmowanego poglądu o umowie jako źródle podziału rzeczy wspólnej do korzystania w judykaturze wskazano, że możliwa jest zmiana umownie ustalonego podziału przez uchwałę wspólnoty (por. np. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2010 II CSK 325/09). Również w piśmiennictwie formułuje się tezę o dopuszczalności kształtowania podziału quoad usum w drodze uchwały wspólnoty (por. J. Grela, ibidem). Biorąc pod uwagę powyższe w pierwszej kolejności poddać należy ocenie zaskarżoną uchwałę nr (...) (przy założeniu dopuszczalności dokonania przez wspólnotę podziału quoad usum w drodze uchwały oraz mając na względzie przedstawione wyżej uwagi dotyczące istoty i charakteru prawnego podziału rzeczy wspólnej do korzystania).

Odnosząc się w tym kontekście do materiału procesowego w niniejszej sprawie stwierdzić należy po pierwsze, że zbyt daleko idące jest stwierdzenie iż uchwała nr (...) jedynie porządkowała stan prawny i stanowiła wyraz „akceptacji” dla określonego sposobu korzystania. Zdaje się wynikać z tej części argumentacji Sądu Okręgowego, że za punkt wyjścia przyjmuje on tezę o wynikającym z wieloletniej praktyki, zgodnym między współwłaścicielami, sposobie korzystania z nieruchomości, ukształtowanym stopniowo począwszy od czasów, gdy poszczególne lokale były wyodrębniane i sprzedawane przez syndyka masy upadłości.
Teza ta sugeruje, że de facto doszło do zawarcia dorozumianej umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania. Przeczy jednak temu niewątpliwy w świetle materiału procesowego fakt konfliktu dotyczącego części pomieszczeń (o czym świadczą choćby ustalenia dotyczące kwestionowania wcześniejszych uchwał oraz sporów dotyczących pomieszczeń na I piętrze, którego stroną są powodowie. Nie można więc przyjąć, by uchwała stanowiła wyłącznie konsekwencję umowy o quoad usum zawartej wcześniej w sposób dorozumiany. Faktu zawarcia takiej umowy nie sposób dopatrywać się w świetle materiału procesowego. Przeciwnie – każdy z właścicieli lokali (per facta concludetnia) starał się raczej poprawić funkcjonalność swojego lokalu kosztem części wspólnej, zabudowując fragmenty ciągów komunikacyjnych czy też przyłączając pomieszczenia wspólne do własnych lokali (faktycznie powiększając powierzchnię użytkową jaką miał do wyłącznej dyspozycji). Czynności te odbywały się wprawdzie za przyzwoleniem czy to syndyka czy też następnie części właścicieli, były jednak równocześnie zarzewiem sporów z innymi współwłaścicielami.

W świetle wcześniejszych uwag nie można więc twierdzić, by istniał utrwalony stan zgodnego podziału części wspólnych nieruchomości do korzystania. W rezultacie też uchwała (...) nie może być uznana za formę jedynie uporządkowania tego stanu, lecz raczej postrzegać ją należy jako próbę prawnego usankcjonowania aktów przejęcia do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej, mimo braku na to zgody wszystkich członków wspólnoty. Uchwała zatem zmierza nie tyle do optymalizacji korzystania z części wspólnych co do „zalegalizowania” działań poszczególnych właścicieli, które doprowadziły do zmiany ich przeznaczenia czy też faktycznego uczynienia części wspólnych fragmentami ich lokali. Ta kwestia musi rzutować na ocenę naruszania przez uchwałę obiektywnie ujmowanego interesu poszczególnych właścicieli.
Należy dostrzec, że uznając poprawność uchwały poddanej pod osąd jako dotyczącej podziału quoad usum, Sąd Okręgowy pominął motywy i cele Wspólnoty deklarowane w preambule do uchwały. Zwłaszcza z jej pkt.5) wynika wprost, że celem uchwały nie było bynajmniej dokonanie jedynie podziału do korzystania, lecz uchwała miała być czynnością dokonywaną w ramach „stopniowej realizacji zakładanego przez Wspólnotę procesu sprzedaży części nieruchomości wspólnej, z których w sposób wyłączny korzystają poszczególni członkowie wspólnoty”. Z tym też nierozerwalnie wiążą się postanowienia uchwały zawarte w §3 ust 3 i 4, uznane przez Sąd Okręgowy prawomocnie za sprzeczne z art. 25 prawa własności lokali.
Jak wskazano wyżej, podział quoad usum ma ze swej istoty charakter tymczasowy i nie może prowadzić do stanu trwałego. Jako taki podział części wspólnych do korzystania nie może zwłaszcza służyć umożliwieniu właścicielom korzystającym z części wspólnych przysposobienia tych części wspólnych do innych celów (w tym przede wszystkim trwałej zmiany ich przeznaczenia i powiększenia własnych lokali kosztem nieruchomości wspólnej). Taki cel uchwały niewątpliwie narusza interes współwłaścicieli, którzy prawa do korzystania (a finalnie w przypadku zrealizowania dalszych celów uchwały także prawa współwłasności w odniesieniu do części wspólnych wydzielonych w uchwale do wyłącznego korzystania). Już z tej przyczyny uzasadnione jest stanowisko skarżących wskazujące na sprzeczność uchwały z interesem współwłaścicieli.

Należy ponowić w tym miejscu też uwagę, że cele umowy o podział quoad usum powinny oscylować wokół zwiększenia użyteczności części wspólnych, z których nie korzystają wszyscy współwłaściciele i przyczyniać się do ich zagospodarowania. Nie może zatem podział ten powodować faktycznej zamiany części wspólnej w część lokalu (przebudowy części wspólnej powodującej jej ścisłą integrację z lokalem – na co wskazywano już w cytowanym wyżej orzeczeniu SN z 5 stycznia 1981 roku). Podział quoad usum nie powinien więc pociągać za sobą takich implikacji, ani też służyć dokonaniu ex post akceptacji działań faktycznych poszczególnych właścicieli zmieniających przeznaczenie części wspólnych.
Niewątpliwie zaś (wbrew wywodom Sądu I instancji) podział przyjęty w niniejszej sprawie pozbawia współwłaścicieli możliwości korzystania z części wspólnych immanentnie wpływających na użyteczność i funkcjonalność poszczególnych lokali. Dość stwierdzić, że samo istnienie kilku alternatywnych ciągów komunikacyjnych, pozwalających na przemieszczanie się wewnątrz budynku i dostęp do lokalu z zewnątrz za pośrednictwem różnych (usytuowanych w różnych miejscach) wejść, niewątpliwie zwiększa wygodę i funkcjonalność lokalu (jako rzeczy nieruchomej). Jest to kwestia obiektywna a zatem niezależna od tego, czy aktualny właściciel korzysta zazwyczaj tylko z jednego wejścia do budynku.
Nie może zatem zwłaszcza ujść uwadze przy ocenie stanu rzeczy sankcjonowanego przez uchwałę nr (...), że lokale w budynku są lokalami użytkowymi, przeznaczonymi między innymi także do obsługi klienteli przedsiębiorców prowadzących w nich działalność. Budynek Wspólnoty stanowi stosunkowo rozległą i złożoną bryłę, a wejścia do budynku mają różną lokalizację względem otaczających ulic i parkingu usytuowanego bezpośrednio przy budynku (umieszczone są zarówno od frontu jak i od strony parkingu) a zatem ich (alternatywna) dostępność niewątpliwie ułatwia dojście do poszczególnych lokali dla klientów. „Zaanektowanie” części ciągów komunikacyjnych przez właścicieli poszczególnych lokali według propozycji zawartej w zaskarżonej uchwale i uczynienie ich w istocie częścią lokali z odcięciem (przerwaniem) ciągu komunikacyjnego, w istocie pozbawia pozostałe lokale dostępu do zablokowanych ciągów komunikacyjnych, wyraźnie zmniejszając ich walory związane z dostępnością i łatwością skomunikowania z poszczególnymi częściami budynku i wejściami do niego.

Niewątpliwe jest więc w tym świetle, że uchwała narusza interes właścicieli lokali wyrażający się w zapewnieniu korzystania z tych części wspólnych lokalu, które bezpośrednio rzutują na funkcjonalności i walory użytkowe lokalu użytkowego.
Ta sama uwaga dotyczy pomieszczeń użytkowych, objętych wspólnością (przede wszystkim sanitariatów wokół prawa do korzystania z których istniał zadawniony spór jeszcze przed podjęciem zaskarżonej uchwały). Skoro więc istnieje spór co do prawa korzystania z sanitariatów położonych na pierwszym piętrze budynku a uchwała (jak wynika z jej preambuły) zmierzać ma do przygotowania procesu sprzedaży części nieruchomości wspólnej, z której korzystają poszczególni członkowie, to niewątpliwie jej obowiązywanie oznaczałoby doprowadzenie (co najmniej przez fakty dokonane) do sytuacji, w której podmioty wskazane w uchwale uzyskiwałyby trwałe prawo do pomieszczeń użytkowych będących częścią wspólną i mogłyby podejmować dalsze działania w celu ich wyodrębnienia i nabycia (przyłączenia do swoich lokali jako pomieszczeń przynależnych - części składowych lokalu zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali). Z tej przyczyny także w tym zakresie uchwała musi być uznana jako naruszająca interes skarżących właścicieli.
Uchwała jako (w swoich skutkach) nadużywająca instytucji podziału do korzystania i powodująca petryfikację stanu, w którym poszczególni właściciele z wyłączeniem pozostałych, korzystają z części wspólnych (wpływających na użyteczność innych lokali), faktycznie przyłączając je do swoich lokali, sprzeciwia się nadto prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością wspólną. Celem zarządzania powinno być bowiem zachowanie lub podnoszenie użyteczności części wspólnych w interesie ogółu właścicieli i odpowiednie zagospodarowanie tych części, które nie są optymalnie wykorzystywane. Celem tym nie może być natomiast realizacja interesów właścicieli poszczególnych lokali kosztem praw i interesów pozostałych.

Stwierdziwszy, że uchwała (...) narusza obiektywnie rozumiany interes powodów zmniejszając walory użytkowe ich lokalu i pozbawiając możliwości korzystania z ciągów komunikacyjnych i pomieszczeń użytkowych, należy rozważyć, czy naruszenie to jest uzasadnione. W judykaturze i nauce wskazuje się, że nawet obiektywnie oceniane naruszenie interesu właściciela nie może uzasadniać żądania uchylenia uchwały, jeśli jest racjonalnie uzasadnione dobrem ogółu członków wspólnoty. Wywodzi się, że ochrona wynikająca z art. 25 ustawy o własności lokali została ustanowiona także w interesie wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości (co do zasady niepodzielnej – por. np. R. Dziczek, Własność lokali Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VII, Wolters Kluwer 2016, Komentarz do art. 25 teza 8.). Wywodzi się w związku z tym, że funkcją art. 25 ust. 1 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniem większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego właściciela (por. np. wyrok SA w Katowicach z dnia 6 marca 2015, I ACa 854/14).
W realiach sprawy stwierdzić należy, że uchwała nie realizuje celów wspólnych dla członków Wspólnoty i nie optymalizuje sposobu gospodarowania nieruchomością wspólną. Zmierza ona bowiem jedynie do uczynienia zadość interesom tych właścicieli lokali, którzy faktycznie przysposobili poszczególne elementy nieruchomości wspólnej (części wspólne) do korzystania z wyłączeniem innych właścicieli i zamierzają w przyszłości uzyskać prawo własności tychże części. Nie wykazano w toku sporu żadnego argumentu, który wskazywałby na inne cele (czyniące uchwałę racjonalną z punktu widzenia gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną i w tym kontekście uzasadniające istotną ingerencję w sferę interesów właściciela lokalu). Za takie nie może być uznane wyłącznie dążenie do dokonania uporządkowania sposobu korzystania z nieruchomości. Ten cel w realiach sprawy służy nie tyle interesom wspólnoty (rozumianej jako całość) lecz partykularnym interesom poszczególnych właścicieli które nie mogą przeważać nad interesami innych właścicieli lokali. Zatem uchwała wspólnoty nie może służyć realizacji wyłącznie interesów właścicieli posiadających wspólnie większość udziałów, kosztem interesów właścicieli będących w mniejszości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, w przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym. Dodać należy, że w judykaturze dopuszcza się nadto możliwość regulacji zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości, także na podstawie umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową (por. np. uchwałę SN z dnia 19 czerwca 2007, III CZP 59/07).
Z tych przyczyn uznając, że w sprawie wykazano przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l. Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania o zasadności zarzutu naruszenia tego przepis i konieczności uchylenia uchwały nr (...) w całości.

Odnosząc się do zarzutów kwestionujących poprawność orzeczenia dotyczącego drugiej z zaskarżonych uchwał, stwierdzić należy, że w sposób prawidłowy i nie wymagający uzupełnienia wywodzi Sąd Okręgowy, iż nie każda sytuacja, w której poddana pod głosowanie uchwała nie uzyskuje wymaganej większości, powodować będzie możliwość przyjęcia, ze doszło do podjęcia tzw. uchwały negatywnej. Głosowanie przeciwko uchwale oznacza co do zasady brak zgody ma jej projekt. Nie oznacza natomiast eo ipso woli podjęcia uchwały o treści przeciwnej do głosowanej.
Taka konkluzja będzie uzasadniona jedynie wówczas, gdy akt głosowania przeciwko projektowi uchwały będzie mógł zostać zinterpretowany jako wyrażający wolę podjęcia uchwały o innej (skonkretyzowanej) treści (np. wyrażenie lub odmowa wyrażenia zgody na dokonanie określonej czynności, ewentualnie dokonanie lub odmowa dokonania wyboru określonej osoby do składu organów osoby prawnej itp.). W realiach niniejszej sprawy nie można ustalić skonkretyzowanej treści uchwały „negatywnej”, jaka miałaby zostać podjęta w wyniku głosowania przeciwko projektowi uchwały przedstawionemu przez powodów Brak jest podstaw do przyjęcia (jak tego chcą powodowie), by przyjęta w wyniku głosowania uchwała miała wyrażać wolę nieobciążania poszczególnych właścicieli opłatami za korzystanie z zajętych powierzchni, czy też o braku zgody na dokonanie pozostałych czynności określonych w pkt. b) – d) projektu. Pamiętać bowiem należy, że wspólnota głosowała zarazem projekt uchwały nr (...) regulujący kwestię korzystania z powierzchni. Zatem nieuzyskanie większości głosów przez projekt uchwały poddany pod obrady zebrania wspólnoty przez powodów może świadczyć jedynie o tym, że proponowane przez nich rozwiązania nie zyskały aprobaty większości (a nie o tym, że wspólnota odmówiła zgody na obciążenie kosztami „bezumownego korzystania, ustalenie opłaty za korzystanie oraz zobowiązanie zarządu do dokonania inwentaryzacji powierzchni wspólnej, czy też dokonanie analizy przebiegu instalacji wspólnej i ciągów komunikacyjnych pod kątem bezpieczeństwa).
Wywody apelacji odwołujące się do art. 23 ust 2 ustawy o własności lokali oparte są błędne wniosku wywodzone z wykładni tego przepisu (sprowadzają się do próby sugestii, że w każdej sytuacji gdy przeciwko uchwale (jej projektowi) głosuje większość, przyjmować już należy, że doszło do podjęcia uchwały). Takie wnioski, jak wskazano wyżej, uznać należy za nieuzasadnione w kontekście obradowanych na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 16 czerwca 2014 projektów (w istocie konkurencyjnych) uchwał oraz wobec treści projektu uchwały proponowanej przez powodów.

Marginalnie dodać należy, że nie wyjaśnia skarżący z jakiej przyczyny zgoda wspólnoty miałaby być konieczna dla dochodzenia przez zarząd roszczeń z tytułu tzw. bezumownego korzystania z części wspólnych (czy też ściślej rzecz ujmując wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z wyłączeniem innych współwłaścicieli, ponad prawa wynikające z udziału we współwłasności). Ujmując sprawę teoretycznie, ewentualne orzeczenie o uchyleniu uchwały negatywnej o treści wynikającej z twierdzeń powodów nie mogłoby oznaczać, że doszło do podjęcia uchwały o treści proponowanej przez powodów, lecz jedynie powodować ponowne poddanie uchwały pod głosowanie. Ponownemu przedstawieniu propozycji dotyczącej regulacji kwestii określonych w projekcie nie sprzeciwia się fakt, że uchwała nie uzyskała w roku 2014 większości głosów.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-12_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”