Droga dojazdowa w osiedlu segmentów

[JCz]

Kochani,

jestem mieszkańcem segmentu w nowo wybudowanym, małym (ok 20 lokali) osiedlu segmentów. Każdy mieszkaniec ma udział we własności wspólnej jaką jest wewnetrzna droga dojazdowa. Pytanie: czy w celu zarządania własnością wspólną (drogą) powinna powstać wspólnota mieszkaniowa ? czy w ogóle ustawa o włosności lokali ma zastosowanie do osiedla segmentów i drogi dojazdowej? czy wewnętrzna droga dojazdowa jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych? jaka jest najlepsza forma zarzadzania własnością wspolną w osiedlu segmentów?

Pozdawiam serdecznie
Janusz

[owner]

czy w celu zarządania własnością wspólną (drogą) powinna powstać wspólnota mieszkaniowa ?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w sytuacjach określonych w ustawie o własności lokali. W Waszym przypadku nie ma mowy o wspólnocie mieszkaniowej. Każdy z segmentów jest odrębnym lokalem, którego właściciel ma osobną działkę gruntu. Nie ma więc przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Jedyną współwłasnością wszystkich właścicieli lokali jest droga. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych. Sposób zarządu określają przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach zwykłego zarządu wystarczy większość głosów, liczona udziałami, w sprawach przekraczających zarząd zwykły nieruchomością wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Możecie wspólną własnością zarządzać sami albo podpisać umowę o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą. W odniesieniu do drogi chodzi tu głównie o sprzątanie, odśnieżanie, remonty, oznakowanie, organizację ruchu

czy wewnętrzna droga dojazdowa jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych?

Jeśli znasz ustawę, to wiesz, że nie. Drogi publiczne to są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne. Wasza droga nie jest własnością żadnego z tych podmiotów, jest Waszą prywatną wspólną własnością.

Jeśli chodzi Ci o zasady ruchu drogowego, to możecie drogę "upublicznić", stawiając znak D-40 "strefa zamieszkania".

[magdas]

Odkopuję stary temat. Kupiłam domek na osiedlu szeregów-segmentów (własnościowy, na wlasnej działce). Do domków prowadzi droga prywatna, mająca kilkudziesięciu współwłaścicieli. Droga "zarządza" firma zewnętrzna, prawdopodobnie narzucona jeszcze przez dewelopera tych domków (15 lat temu). Firma jest co najmniej tragiczna, nie robi nic. Wszyscy chcieliby ją zmienic, ale nikt nie chce ogarniać formalności. Ja chętnie się tym zajmę, ale nie wiem od czego zacząć. Czy wystarczy zwykła większość, aby odwołać tę firmę i "zatrudnić" inną? Czy dzieje się to w formie uchwały, tak jak we wspólnotach mieszkaniowych?

[piotrusb]

Do zarządu drogą współwłasnościową zastosowanie mają zapisy kodeksu cywilnego: art. 195-212. W szczególności istotne są - art. 199 kc:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli

oraz art. 201:

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Przy czym, zgodnie z art. 204 kc:

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów

Zgodnie z orzecznictwem powołanie zarządcy przy współwłasności jest czynnością zwykłego zarządu, a więc wystarczy większość. Taki zarządca ma uprawnienia do podejmowania decyzji w zakresie zwykłego zarządu. Do decyzji przekraczających ten zakres potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub zgoda sądu.

[magdas]

Dziękuję za odpowiedź.

powołanie zarządcy przy współwłasności jest czynnością zwykłego zarządu, a więc wystarczy większość.

Rozumiem, że ze zmianą zarządcy sytuacja jest analogiczna - a więc wystarczy większość?

Pod jakim rodzajem pisma należy zebrać tę większość podpisów? Czy zastosowanie mają uchwały jak we Wspólnotach Mieszkaniowych (uchwała odwołująca zarządcę X i powołująca zarządcę Y)? Czy też wystarczy zwykłe wypowiedzenie usług dla aktualnego zarządcy podpisane przez posiadaczy więcej niż 50% udziałów?

[piotrusb]

Rozumiem, że ze zmianą zarządcy sytuacja jest analogiczna - a więc wystarczy większość?

Tak.

Pod jakim rodzajem pisma należy zebrać tę większość podpisów?

Forma jest dowolna i nie ma znaczenia, byle jednoznacznie wynikało z niej, ze większość właścicieli, licząc udziałami, jest za.

Czy zastosowanie mają uchwały jak we Wspólnotach Mieszkaniowych (uchwała odwołująca zarządcę X i powołująca zarządcę Y)?

Nie, przy współwłasności nie podejmuje się uchwał, ale można sporządzić dokument podobny w treści i formie.

Czy też wystarczy zwykłe wypowiedzenie usług dla aktualnego zarządcy podpisane przez posiadaczy więcej niż 50% udziałów?

Może być, ale potem trzeba też będzie mieć większość dla powołania nowego zarządcy.