Pomieszczenia przynależne

[marekrobert]

Mam pytanie do bardziej doświadczonych osób posiadających dużą wiedzę w zakresie interpretacji zapisów Ustawy o własności lokali. Mam nadzieję, że precyzyjnie to przedstawię.
Moja Wspólnota składa się z lokali mieszkalnych i dwóch hal garażowych na poziomie 0 i -1 w tym samym budynku (nie są osobnymi nieruchomościami)
Hale garażowe są odrębną własnością. każda z nich posiada odrębną Księgę wieczystą czyli stanowią współwłasność właścicieli garaży i miejsc postojowych tam znajdujących się.
Czy w takim przypadku miejsca postojowe i garaże są pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych i prawidłowym jest naliczanie zaliczek na utrzymanie części wspólnych we Wspólnocie ?

[piotrusb]

Pomieszczenie przynależne zgodnie z art. 4 ustawy o własności lokali, stanowi część składową samodzielnego lokalu, nawet jeśli dane pomieszczenie nie przylega bezpośrednio do lokalu. Takim pomieszczeniem może być w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż. Przynależne do lokalu mogą być więc wyłącznie pomieszczenia. Takim pomieszczeniem nie jest powierzchnia, a więc np. miejsce w garażu, czy ogródek przy lokalu. To po pierwsze.

Po drugie, jeśli garaż nie jest częścią nieruchomości wspólnej, a wydzielonym prawnie lokalem, to koszty jego utrzymania (tak jak każdego innego lokalu, tak mieszkalnego, jak użytkowego) ponoszą współwłaściciele tego garażu, a nie wspólnota.

Natomiast naliczając zaliczki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy dla każdego członka wspólnoty uwzględnić jego całościowy udział w tej nieruchomości. Całościowy, czyli związany z własnością lub współwłasnością wszystkich lokali należących do tego członka. A więc członek wspólnoty będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowanego i zarazem współwłaścicielem garażu, ponosi koszty utrzymania swojego lokalu, część kosztów utrzymania garażu (proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości garażowej) oraz część kosztów zarządu nieruchomością wspólną całej wspólnoty (proporcjonalnie do jego udziału w tej nieruchomości, wynikającego z sumy udziałów; związanych z własnością lokalu oraz współwłasnością garażu).

[marekrobert]

I tutaj mam właśnie wątpliwość. Gdyby garaż był pomieszczeniem przynależnym to byłby na jednej Księdze wieczystej z lokalem mieszkalnym (tak mamy z komórkami piwnicznymi). W takim przypadku połączenia lokalu z garażem, gdybyśmy chcieli przenieść prawo własności do garażu na inna osobę. Jeżeli garaż jest pomieszczeniem przynależnym wówczas nie możemy go sprzedać bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania. Gsy jest odrębną własnością tej zalezności nie ma. Ponadto mamy kilka takich przypadków, ze włascicielami kilku miejsc postojowych są osoby, które są włascicielami są osoby nie mające żadnego lokalu mieszkalnego czy użytkowego w naszej Wspólnocie. Utrzymanie jakich części wspólnych należących do Wspólnoty mieliby finansować, jeżeli z niczego nie korzystają i niczego nie posiadają.

[marekrobert]

Prześlę to jeszcz raz , bo narobiłem troche byków.
I tutaj mam właśnie wątpliwość. Gdyby garaż był pomieszczeniem przynależnym, to byłby na jednej Księdze wieczystej z lokalem mieszkalnym (tak mamy z komórkami piwnicznymi). W takim przypadku połączenia lokalu z garażem, garaż jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu i gdybyśmy chcieli przenieść prawo własności do garażu na inna osobę, wówczas nie możemy go sprzedać bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania. Gdy jest odrębną własnością, tej zależności nie ma. Ponadto mamy kilka takich przypadków, ze włascicielami kilku miejsc postojowych są osoby, nie mające żadnego lokalu mieszkalnego czy użytkowego w naszej Wspólnocie. Zaliczkę na utrzymanie któtych części wspólnych należących do Wspólnoty mieliby finansować, jeżeli z niczego nie korzystają i niczego nie posiadają.

[elmaz]

Dokładnie tak jak napisał przedmówca, jesli ktoś posiada udział w garażu będącym osobnym lokalem oraz mieszkanie, to ma cztery źródła "wydatków"

1. Utrzymanie swojego mieszkania
2. Opłata proporcjonalna do udziału WE WSPÓLNOCIE wynikającego z metrażu mieszkania - na utrzymanie nieruchomości wspólnej
3. Opłata na utrzymanie "swojego" garażu (którego jesteśmy współwłaścicielem) - ona zależy od tego ile udziałów mamy W GARAŻU (nie musi wynikać z metrażu naszego miejsca postojowego, bo są jeszcze np. ciągi komunikacyjne)
4. Oplata proporcjonalna do udziału naszej części garażu WE WSPÓLNOCIE - dokładnie tak jak w przypadku mieszkania.

Tam, gdzie garaże są osobnymi lokalami często występują nieporozumienia, bo właściciele twierdzą, że płacą dwa razy za garaż, albo że płacą dwa razy za część wspólną (raz z garażu, raz z mieszkania). Tymczasem punkt 1+2 oraz punkt 3+4 to są osobne pule wynikające z osobnych lokali.
To tak, jakbyśmy mieli np. jedno swoje mieszkanie i drugie mieszkanie kupione na pół ze szwagrem.
Jest oczywiste wtedy - że powinniśmy sami płacić za utrzymanie swojego mieszkania i połowę za utrzymanie mieszkania wspólnego, ale też z pierwszego mieszkania płacimy "czynsz" i z połówki drugiego mieszkania tez płacimy "czynsz" (czyli opłaty wspólnotowe).

Podobnie jest z garażem - tyle, że tam zamiast jednego szwagra mamy stu sąsiadów, a ponieważ zwykle do opieki nad garażem zatrudniamy kogoś, to "garażowcy" (podobnie jak ja i szwagier przy wspólnym mieszkaniu) musza "do czapki" zebrać kase na utrzymanie garażu. I ta kasa nie ma nic wspólnego z kasą odprowadzaną na zarządzanie częścią wspólną.

To się często myli - bo często takim wspólnym garażem i tak zarządza (czasem legalnie, czasem nie) wspólnota - więc to ona trzyma tę "czapkę" z kasą garażowców. I ludziom się wydaje że za garaż płacą podwójnie - raz wspólnocie na część wspólną, a drugi raz wspólnocie do "czapki" garażowców.

---------------

Dodam, że jeśli ktoś ma małe mieszkanie, np. 30 metrów, a w garażu miejsce postojowe oraz schowek - to łączne opłaty za garaż mogą być znacznie wyższe niż za mieszkanie. Bo jak do schowka i miejsca postojowego doliczymy część ciągów komunikacyjnych, to łączny metraż (i udział) może przekroczyć 30 metrów. Więc już sama zaliczka na część wspólną będzie wyższa, a dojdzie jeszcze opłata "do czapki".

[marekrobert]

Dzięki za opinię. U nas nie ma takiej sytuacji, że garażami zarządza Wspólnota. Każdą z hal garażowych zarządza Pełnomocnik Właścicieli garaży wybrany spośród nich, któremu właściciele udzielili pełnomocnictwa. Ponieważ jest to współwłasność więc działają w oparciu o zapisy Kodeksu Cywilnego. Nie ma na szczęście żadnych nieporozumień.
Wyspecyfikowałeś cztery źródła wydatków. Co z wydatkami w pkt. 2, jezeli - zacytuję:
"Ponadto mamy kilka takich przypadków, ze włascicielami kilku miejsc postojowych są osoby, nie mające żadnego lokalu mieszkalnego czy użytkowego w naszej Wspólnocie. Zaliczkę na utrzymanie któtych części wspólnych należących do Wspólnoty mieliby finansować, jeżeli z niczego nie korzystają i niczego nie posiadają"