Wspólnota Mieszkaniowa

Pewien fundusz inwestycyjny założył spółkę celowa na budowę bloków mieszkalnych.

Planowanych jest kilka etapów wybudowane są już 2 etapy.

Spółka na inwestycję zaciągnęła potężny kredyt który został wpisany w KW dział IV.

Deweloper (spółka celowa) buduje wszystkie etapy na jednej działce. Co prawda przy przenoszeniu własności lokali nie jest przenoszone zadłużenie z gruntu (mieszkanie jest czyste w dziele IV KW) ale co będzie w sytuacji jak deweloper nie spłaci zadłużenia, zlikwiduje się zniknie itp.

Niestety zadłużenie w KW wraz z budową kolejnych etapów nie maleje a rośnie.

Czy za zadłużenie gruntu może odpowiadać wspólnota ?

Czy za zadłużenie gruntu może odpowiadać wspólnota ?

Wspólnota nie, ale właściciele lokali, którzy zarazem są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, a więc również gruntu - tak.
Nowopowstałe budynki stają się częścią składową działki, na której stoją, więc hipoteka obciąża i grunt i budynek. Jeśli więc deweloper nie spłaci długu, to bank może skierować windykację przeciwko właścicielom lokali.

Natomiast nabywca lokalu może domagać się od dewelopera, aby w kredytującym go banku uzyskał zgodę na t. zw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Bank dostaje wtedy z zapłaconej przez nabywcę lokalu ceny kwotę, która zmniejsza zadłużenie dewelopera i pozwala bankowi na rezygnację z części zabezpieczenia, tj. wyrażenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu wolnej od hipoteki.
W takim przypadku deweloper może przedłożyć zgodę banku do aktu notarialnego nabycia lokalu. Wtedy notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy o wyodrębnienie mieszkania już bez hipoteki.

Jeśli więc w KW lokalowych nie macie wpisanej hipoteki, to może właśnie taki proces miał miejsce.

rzeczywiście lokale są wyodrębnione bez obciążenia ale na KW działki nadal jest ogromny dług dewelopera, który ciągle rośnie a sam deweloper jest w upadłości

co stanie się z jego długiem na KW gruntu ?

Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

4. W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu (...), nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.

Powinniście więc koniecznie ustalić, czy bank kredytujący dewelopera udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali. Jeśli bowiem nabywca lokalu nie ma takiej zgody lub promesy na jej wyrażenie, to istnieje ryzyko, że w przyszłości może przyjść wierzyciel dewelopera i zażądać spłaty od właściciela lokalu.

To są złożone kwestie i być może dobrze by było poprosić prawnika specjalizującego się w takich kwestiach, żeby przejrzał Wasze umowy i treści KW.

pakos pisze: ↑

02-07-2017, 22:43

rzeczywiście lokale są wyodrębnione bez obciążenia ale na KW działki nadal jest ogromny dług dewelopera, który ciągle rośnie a sam deweloper jest w upadłości

co stanie się z jego długiem na KW gruntu ?

To , że w Waszych KW lokalowych nie jest hipoteka obciążona długami dewelopera nie oznacza, że Wasz udział w gruncie nie jest obciążony.
Trzeba zajrzeć do KW gruntowej i zobaczyć czy cały grunt jest obciążony czy tylko udział dewelopera.