Części wspólne - centralne ogrzewania i ciepła woda

[Dominikuss]

W naszej wspólnocie jest 7 lokali, 4 właścicieli mieszkań i Gmina. Adm (Gmina) posiada udział 52,9%, oraz 2 właścicieli chcących założyć c.o. i c. w. posiadających 22,6% udziałów i 2 właścicieli nie chcących zakładania c.o. i c. w. posiadających 24,5% udziałów.
Kilka miesięcy temu ADM przestawił propozycję założenia w naszym budynku prac modernizacyjnych w budynku związanych z podłączeniem budynku do sieci cieplnej, oraz wykonania wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody.
Dwóch właścicieli posiadających 22,6% udziałów było za podłączeniem, a dwóch posiadających w swoich mieszkaniach c.o i c.w było przeciwnych założenia (posiadających 24,5%), ADM który ma być zawsze za większością głosów oddawanych przez właścicieli lokali był za podłączeniem do sieci. Ponadto złożyliśmy pismo w którym prosiliśmy o zwolnienie nas z kosztów części wspólnych jednak WM nie zgodziła się. Co możemy zrobić aby nie dokładać się do części wspólnych, posiadamy już w swoich mieszkaniach c.o i cw, których projekt został zatwierdzony od kilku do kilkunastu lat temu przez ówczesnych administratorów. Nie jesteśmy przeciwni zakładaniu c.o i cw lecz nie chcemy dokładać się do części wspólnych (projekt zakłada c.o w mieszkaniach nie będzie żadnych grzejników na klatce schodowej).
Moim zdaniem prace o których mowa powyżej nie są modernizacją, a budową. Nasz budynek nigdy nie posiadał instalacji centralnego ogrzewania ani instalacji ciepłej wody.
Ponadto pojęcie „modernizacja” zostało wykreślone przez ustawodawcę z Prawa budowlanego, wprowadzając równocześnie zmianę definicji remont. Czy więc tytuł jest prawidłowy?
Sądzę, że błędny zapis stosowany przez ADM w uchwałach dotyczących podłączeniu „budynku do sieci cieplnej, oraz wykonania wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody” miał na celu uzyskanie większości głosów poprzez liczenie ich ilości większością udziałów, a nie jak to jest w przypadku budowy – liczy się 100 % głosów. ADM wiedząc o tym, że dwóch właścicieli lokali posiada centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, oraz o tym że mogliby się oni sprzeciwić ponoszeniem kosztów części wspólnych za innych wybrał wygodniejszą dla Siebie formę.
W akcie notarialnym w paragrafie 8 mówi: „Sposób korzystania Akcie Notarialnym w § 8 widnieje zapis: „Sposób korzystania przez użytkowników wieczystych z nabytego gruntu polega na utrzymaniu znajdującego się na nim budynku i urządzeń w należytym stanie. W razie zniszczenia albo rozbiórki tego budynku lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, Nabywcy zobowiązują się do ich odbudowania proporcjonalnie do nabytego udziału, w ciągu czterech lat w sposób umożliwiający zachowanie ich dotychczasowych właściwości i przeznaczenia oraz do ponoszenia, w takim samym udziale, kosztów eksploatacji i remontów budynku”.
Nie ma w nim mowy o tym, że właściciel lokalu ponosi jakiekolwiek koszty z tytułu budowy.
Kilka lat tamu właściciel jednego z lokali przekonywał nas do wykonania instalacji gazowej, dzięki której miał wykonać we własnym mieszkaniu centralne ogrzewanie. W tym celu została wykonana nowa instalacja gazowa o zwiększonych średnicach rur mogąca obsługiwać centralne ogrzewanie w poszczególnych lokalach. Po upływie kilku lat właściciel ten zmienił decyzję.
Teraz ADM tłumaczy się podniesieniem standardu technicznego nieruchomości, choć jest wiele więcej potrzeb związanych z podniesieniem tego standardu, jak: remont klatki schodowej, który nie był (mimo wielu wniosków) wykonywany od ponad 40 lat, remont elewacji, pęknięcia na ścianach nośnych budynku i w mieszkaniach.
Proszę o pomoc co możemy zrobić w takiej sytuacji
Z góry dziękuję i Pozdrawiam

[irenalo]

W mojej opinii na zmianę sposobu ogrzewania potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
Ignoranci z ADM zapomnieli , że wspólnota mieszkaniowa może zarządzać tylko nieruchomością wspólną
a nie lokalami, które do nich nie należą. Zmienianie sposobu ogrzewania w prywatnych lokalach przekracza zakres działania WM.

[piotrusb]

Taka inwestycja przekracza bez wątpienia zakres zwykłego zarządu, w wypadku małej wspólnoty wymaga więc zgody wszystkich właścicieli.

[irenalo]

Nie ma znaczenia czy to jest mała czy duża wspólnota - choć w tym przypadku to jest mała wspólnota.
Ma znaczenie, że jest to ingerencja w prawo własności.
Równie dobrze w ramach "nowoczesności" można zachcieć założenia zbiorczej klimatyzacji.
Albo likwidacji pralek i zrobienia jednej pralni w piwnicy.

[piotrusb]

Nie ma znaczenia czy to jest mała czy duża wspólnota

Ma o tyle, że nie ma żadnych wątpliwości, że taka decyzja wymaga jednomyślności.
Odnośnie dużej wspólnoty - zgadzam się z Tobą, że również wymaga to zgody wszystkich właścicieli, ale można czasem spotkać opinie odrębne (choć nieliczne, ale jednak), bazujące na orzeczeniach, iż instalacja CO jest (w pewnych warunkach) częścią NW.
Ja uważam taką interpretację za nieuprawnioną, ale fakt, że to mała wspólnota ucina jakiekolwiek kontrowersje.

[irenalo]

iż instalacja CO jest (w pewnych warunkach) częścią NW.

Istniejaca! A nie - nieistniejąca. To jest różnica.