Rejestracja M.Wspólnoty - brak zgody 1 współwłaściciela

[edrol]

Pisałem już wcześniej na forum w sprawie rejestracji małej wspólnoty. Trochę się sytuacja zmieniła (podzieliłem lokal), więc piszę raz jeszcze żeby potwierdzić sposób zarejestrowania małej wspólnoty i ustalenia składek na fundusz remontowy części wspólnych w sytuacji kiedy jeden ze współwłaścicieli budynku się na to nie zgadza.

Otóż, jesteśmy małą wspólnotą, 4 lokale, 3 właścicieli. Właściciele posiadający 81,64/100 udziału w częściach wspólnych chcą wspólnoty i składek. Jeden z właścicieli posiadający udział 18,36/100 nie zgadza się na wspólnotę i składki na fundusz remontowy.

Jako większość możemy decydować w zakresie czynności nie przekraczających zwykły zarząd nieruchomością. Czyli możemy.

1. Podjąć decyzję (uchwałę) o wystąpieniu przez wspólnotę z wnioskiem o nadanie jej NIP i REGON.
2. Złożyć oświadczenie w US, że nie jesteśmy płatnikiem VAT.
3. Złożyć oświadczenie w US, że będziemy rozliczać się raz do roku.

Jako większość nie decydujemy w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd, więc występujemy do sądu, o wyrażenie zgody na:

1. Ustanowienie Funduszu Remontowego, który przeznaczymy na pokrywanie kosztów wykonania remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej.

2. Niewykorzystane środki z Funduszu Remontowego przechodzą na kolejny rok.

3. Właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet Funduszu Remontowego w części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej tj. w kwocie np. 4 zł. za każdy 1% udziału w nieruchomości wspólnej, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

4. Naliczanie odsetek właścicielom opóźniającym się z płatnościami przez dwa, następujące po sobie okresy płatności, naliczone zostaną odsetki w stosunku rocznym wynoszące czterokrotną wysokość stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego począwszy od dnia, w którym powstało opóźnienie za pierwszy okres płatności, tj. za cały czas opóźnienia.

5. Wspólnota zobowiązuje się do otwarcia rachunku bankowego dla Funduszu Remontowego oraz ustanowienia jego konta w ewidencji księgowej Wspólnoty Mieszkaniowej.

6. Ustanowienie pełnomocnikami wspólnoty 2ch współwłaścicieli występujących do Sądu. Pełnomocnicy nie pobierają wynagrodzenia.

Moje pytania:

1. Czy powyższy plan jest wystarczający? Czy może o czymś zapomnieliśmy.
2. Jak się ma do Małej Wspólnoty ustalenie Planu Gospodarczego? Czy wystarczy, że po przychylnej decyzji Sądu, raz do roku wyślemy do Współwłaścicieli pismo, że Plan Gospodarczy się nie zmienił, i że środki z FR przechodzą na kolejny rok?
3. Czy Pełnomocnik Wspólnoty (np. ja) będę mógł złożyć roczne zeznanie podatkowe?

Będę wdzięczny za wszelki odzew

[piotrusb]

Jeden z właścicieli posiadający udział 18,36/100 nie zgadza się na wspólnotę

Nie ma co się zgadzać lub nie zgadzać na wspólnotę. Wspólnota powstaje z mocy prawa (ustawy) w momencie wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności) pierwszego lokalu i jakikolwiek sprzeciw nie ma tu znaczenia. Przeczytaj ustawę w własności lokali i kodeks cywilny w zakresie zarządzania współwłasnością (małą wspólnotę w tym zakresie obowiązuje kc, nie uwl) - linki masz w prawym górnym rogu strony.

Co do pozostałych spraw - tak, masz rację z tym, że:

Właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet Funduszu Remontowego w części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej tj. w kwocie np. 4 zł. za każdy 1% udziału w nieruchomości wspólnej, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

To reguluje ustawa (art. 12 ust. 2 i art. 15 uwl), więc w tym zakresie nie musicie podejmować odrębnej decyzji - występować do sądu.

Wspólnota zobowiązuje się do otwarcia rachunku bankowego dla Funduszu Remontowego oraz ustanowienia jego konta w ewidencji księgowej Wspólnoty Mieszkaniowej

To są, moim zdaniem, czynności techniczne, nie przekraczające zakresu zwykłego zarządu.

Czy wystarczy, że po przychylnej decyzji Sądu, raz do roku wyślemy do Współwłaścicieli pismo, że Plan Gospodarczy się nie zmienił, i że środki z FR przechodzą na kolejny rok?

Nie. Powinniście co roku ustalić Plan Gospodarczy (to przekracza zwykły zarząd) i podjąć decyzję (ewentualnie można ją na stałe zawrzeć np. w statucie, jeśli zdecydowalibyście się takowy uchwalić) o przeniesienie środków FR na kolejny rok (taka decyzja również przekracza zwykły zarząd).

[jaceko]

Najprościej zawrzeć przenoszenie na następne lata w samej uchwale powołującej FR. Wszystko w jednym miejscu, a statutu wcale bym nie uchwalał. Nie ma sensu i potrzeby.

[edrol]

To reguluje ustawa (art. 12 ust. 2 i art. 15 uwl), więc w tym zakresie nie musicie podejmować odrębnej decyzji - występować do sądu.

Przecież powołanie Funduszu Remontowego zarówno dla małej jak i dużej wspólnoty przekracza zakres zwykłego zarządu:

KODEKS CYWILNY CZYLI MAŁA WSPÓLNOTA:
art. 199 Kodeksu cywilnego: "Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

UWL CZYLI DUŻA WSPÓLNOTA:
Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006, I ACa 290/2006
Stosownie do art. 14 u.w.l. właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3, por. również orzecz. SN z 20 lipca 1999 r., III CZP 19/99, OSNC 2/2000, poz. 23).

Proszę, poprawcie mnie jeśli się mylę!

[elmaz]

Koledze [Piotrusb] chodziło zapewne o to, że wpłaty do 10 dnia miesiąca wynikają z UWL - i tego nie musicie regulować osobno. Natomiast powołanie FR oraz wysokość składki - jak najbardziej przekracza zarząd zwykły.

[piotrusb]

Przecież powołanie Funduszu Remontowego zarówno dla małej jak i dużej wspólnoty przekracza zakres zwykłego zarządu:

Tak, masz rację ale pytałeś o odmienne rzeczy w tym zakresie:

1. Ustanowienie Funduszu Remontowego, który przeznaczymy na pokrywanie kosztów wykonania remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej.

To jest decyzja przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

3. Właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet Funduszu Remontowego w części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej tj. w kwocie np. 4 zł. za każdy 1% udziału w nieruchomości wspólnej, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Sposób naliczania opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (w tym FR, jeśli został utworzony) są określone w uwl art. 12 ust.2:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

, zaś termin wpłat współwłaścicieli z tego tytułu w art. 15 ust. 1 uwl:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących
opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Nie musicie więc uchwalać (przeprowadzać przez sąd) zasad, które są określone w ustawie, bo obowiązują one z mocy prawa (sposób naliczania - od udziału w NW, termin płatności - do 10 dnia każdego miesiąca).
Natomiast zakres zwykłego zarządu przekracza ustalenie kwoty opłaty od udziału i to musicie przyjąć jednogłośnie lub przeprowadzić przez sąd zgodnie z art. 199 kc.