Mała wspólnota - jak zacząc funkcjonować

[bykira]

No to już wszystko wiesz !
Jesteście małą wspólnotą i dotyczą Was przepisy Kc.
Nie musicie powoływać zarządu.
W sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest jednomyślność lub na wniosek więcej niż 50% postanowienie wyda sąd.
Poczytaj Kc. od 190 - 215 ( rozszerzyłam, bo dokładnie nie pamiętam, jak poczytasz więcej dobrze Ci zrobi :-))

[jacklondon]

Dziękuję bardzo. Ale mam pytanie: czy powierzenie zarządu nieruchomością (licencjonowany administrator) zalicza sie do zwykłego zarządu czy nie?

[andy]

Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

[Janusz Gdański]

A na jakiej podstawie tak twierdzisz? Moim zdaniem jest to czynność, która nie przekracza zakresu zwykłego zarządu.

[andy]

Powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną następuje w ten sposób, że:
- właściciele lokali powierzają zarząd osobie fizycznej lub prawnej w umowie (o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego),
- właściciele lokali wybierają jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd w drodze uchwały.

Zmiany w tym zakresie przeprowadzane są następująco:
- zmiana raz ustalonego sposobu zarządu następuje na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza,
- odwołanie lub zawieszenia zarządu albo jego członków wymaga podjęcia uchwały.

Nie ulega chyba watpliwości, że powyższe czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu i tu nie ma wyjątku.

Gdyby powierzenie zarządu było czynnością zwykłego zarządu, to:
- w małej wspólnocie następowałoby to decyzją większości właścicieli,
- w dużej wspólnocie decydowałby o tym samodzielnie zarząd wspólnoty.

Obie powyższe sytuacje ją niedopuszczalne. W małej wspólnocie część (większość) współwłaścicieli nie może pozbawić innych współwłaścicieli (mniejszości) prawa podejmowania decyzji w zakresie zwykłego zarządu. Natomiast wszyscy współwłaściciele mogą w drodze umowy (jednomyślnej decyzji) przekazać prawo podejmowania decyzji w zakresie zwykłego zarządu wybranemu zarządcy (współwłaścicielowi, pełnomocnikowi). Na tym przykładzie widać hierarchię czynności: przelew uprawnień i obowiązków w zakresie zwykłego zarządu - przekracza zakres zwykłego zarządu. Nie jest też możliwe, aby w dużej wspólnocie zarząd nad nieruchomością wspólną wybranej osobie fizycznej lub prawnej powierzał zarząd wspólnoty, bowiem byłaby to... zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a ta wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Zwrócę uwagę na paradoks, który powstałby, gdyby zgodzić się z tezą, że powierzenie zarządu nieruchomością wspólną jest czynnością zwykłego zarządu i należy do wyłącznych uprawnień zarządu wspólnoty, a nie właścicieli lokali (gdy wybrano zarząd). W momencie gdy zarząd wspólnoty przekaże zarząd nieruchomością wspólną (czyli czynności zwykłego zarządu) wybranemu przez siebie zarządcy - ten zarządca stałby się nieodwoływalny. Nie mogliby go odwołać właściciele lokali (bo zgodnie z założoną tezą nie jest to ich uprawnienie), ani nie mógłby odwołać go zarząd wspólnoty - bowiem wcześniej wyzbył się czynności zwykłego zarządu na rzecz zarządcy. Dysponentem czynności zwykłego zarządu, a więc także czynności powierzenia zarządu - byłby sam zarządca.

Na koniec argument oczywisty. Skoro ustawodawca rozstrzygnął, że ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to powierzenie zarządu (wybór zarządu) nie może być czynnością niższej rangi i znaczenia.

Natomiast zgodzę się z tezą, że zarząd wspólnoty może samodzielnie dać (i odebrać) zlecenie osobie fizyczną lub prawnej do wykonywania określonych czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną. Dla odróżnienia od zarządcy i zarządzania nieruchomością wspólną używam w tym przypadku określeń: administrator i administrowanie. Właściciele lokali nie mają wówczas bezpośredniego wpływu na zatrudnianie i zwalnianie administratora (podobnie: księgowej, elektryka, ślusarza itp.) wbrew woli zarządu wspólnoty. Muszą wpierw odwołać zarząd i wybrać nowy, który zatrudni lub zwolni administratora zgodnie z ich wolą.

Znam Pana pogląd wyrażony w tym artykule i chętnie podejmę polemikę, jeżeli nie zgadza się Pan z moją opinią.

[Janusz Gdański]

Nie ulega wątpliwości, że POWIERZENIE ZARZĄDZANIA nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 UWL) to czynność przekraczająca zakres zwyklego zarządu. Mnie chodzi jednak tylko o sytuację, w której "duża" wspólnota wybiara zarząd a "mała" zawiera nienotarialną umowę z zarządcą-administratorem. Zarząd ma oczywiste prawo zawarcia z wybranym przez SIEBIE podmiotem umowy cywilnoprawnej o świadczenie określonych usług. Umowę - podkreślam - zawiera we własnym imieniu i na własne ryzyko. Zakres umowy mogą strony ukształtować dowolnie, ale muszą ustalić zasady jej rozwiązywania, więc twierdzenie o nieodwołalności administratora jest bezzasadne. Zauważyć należy, że ustawodawca w art. 30 ust. 2 punkt 3 UWL wyraźnie stwierdza, że sprawozdanie składa zarzad i on ubiega się o absolutorium.Gdyby jednak czynnośc wyboru administratora przekraczała zakres zwykłego zarządu, to administratora musiałaby wybierać wspólnota. Doszłoby do sytuacji paradoksalnej - za wybrany NIE przez siebie podmiot odpowiadałby zarząd! To, że wybór administratora przekracza zakres zwykłego zarządu forsują zwykle gminy, ale mają w tym swój interes, gdyż w ten sposób pomagają swoim spółkom zachować źrodło dochodów (wspólnoty powstające w nieruchomościach pierwotnie gminnych zazwyczaj zawierają umowy z gminnymi spółkami - chcą je później zmieniać, ale rzuca się im "kłody pod nogi"). Moje stanowisko popiera Ministerstwo - scan pisma mogę przesłać na prywatny adres, bo "nie wchodzi" teraz (za duża objętość).
Prawie się zgadzamy, ale tylko prawie.