Czy uchwaly wspolnoty moga dzialac wstecz?

[da172]

Dzien dobry,

Nasza wspolnota w drodze indywidualnego zbierania glosow w kwietniu 2024 podjala uchwale o podniesieniu oplat za zarzadzanie nieruchomoscia (zarzadza zewnetrzna firma) ze skutkiem od stycznia 2024.
Czy to jest zgodne z prawem, ze w kwietniu przyjmuje sie uchwale dzialajace wstecz? Teoretycznie prawo nie dziala wstecz.

Wlasnie dostalismy "note ksiegowa" z zalegloscia naliczona od stycznia.

Bardzo prosze o opinie prawna i ewentualne porady.

Dziekuje i pozdrawiam

[piotrusb]

Orzecznictwo nie jest w tej sprawie jednolite. Np. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z 1 lutego 2021 r., sygn. akt III C 224/20 stwierdził:

...treść uchwały wskazywała jednoznacznie, że postanowienia w niej zawarte będą obejmowały okres sprzed jej wejścia w życie. Zapis taki, w ocenie sądu, był sprzeczny z jedną z podstawowych zasad prawniczych – zasadą, iż prawo nie działa wstecz. Reguła ta odnosi się do wszystkich aktów stanowiących przepisy prawa, w tym także do aktów prawa miejscowego, a taki charakter mają uchwały wspólnot mieszkaniowych, na podstawie których nakładane są na właścicieli lokali określone obowiązki. Treść zapisu spornej uchwały w rażący sposób naruszała więc zasadę nie retroakcji prawa.

Jednak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 30 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 952/20 orzekł wręcz odwrotnie:

...przedmiotowa uchwała nie pozostawała w sprzeczności z jakimkolwiek przepisem prawa, w szczególności z art. 3 kc lub art. 12 ust. 3 uwl. Stosownie do art. 3 kc „ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że wynika to z jej brzmienia lub celu”. W judykaturze i doktrynie prawa przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia „ustawa”, obejmując nim także inne niż ustawa sensu stricte przepisy prawa, jak rozporządzenia, różne akty prawa miejscowego itp. Niemniej w tym katalogu zawierają się wyłącznie akty prawa, regulującego stosunki cywilnoprawne, stanowionego przez uprawnione organa władzy publicznej lub podmioty, którym wydawanie takich aktów organy te zleciły na podstawie upoważnienia ustawowego. Nie ma natomiast, w ocenie sądu, jakichkolwiek podstaw do rozciągania pojęcia „ustawy”, również w drodze analogii, na wewnątrzkorporacyjne akty regulujące działalność osób prawnych lub innych podmiotów, którym ustawodawca przyznał zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych (statuty, uchwały, regulaminy itp.). Zgodnie z utrwaloną od dawna wykładnią mają bowiem one charakter wyłącznie czynności cywilnoprawnych i stosuje się do nich regulacje dotyczące takich czynności (uchwały Sądu Najwyższego: z 23 maja 1989 r., sygn. akt III CZP 34/89 oraz z 18 maja 1995 r., sygn. akt III CZP 62/95, wyroki Sądu Najwyższego: z 12 października 2001 r., sygn. akt V CKN 504/00 i z 25 lipca 2003 r., sygn. akt V CKN 117/02). Do tego typu czynności należą także uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową, mającą status tzw. ułomnej osoby prawnej (art. 6 zd. 2 uwl). Prawidłowo przyjął zatem w tej sytuacji sąd I instancji, że zasada zakazu retroaktywności, o której mowa w art. 3 kc, w realiach przedmiotowej sprawy nie znajdowała zastosowania. Nie naruszył przy tym sąd orzekający art. 365 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296, dalej: kpc) odrzucając odmienny pogląd prawny wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Rejonowego w Żaganiu z 7 października 2019 r. (sygn. akt I C 1355/18).

Należy więc rozpatrywać każdy konkretny przypadek. Jednak w opisanej sprawie uważam, że uchwała tego typu nie może działać wstecz. Tu właściwym może być wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 30 grudnia 2019 r., sygn. akt I C 948/19, którzy orzekł, iż trudno przyjmować uchwałę zatwierdzającą plan gospodarczy na dany rok np. w listopadzie tego roku, skoro zgodnie z zasadą, że prawo nie działa wstecz, plan (a więc i wnikające z niego opłaty) mogą obowiązywać dopiero od momentu przyjęcia (przegłosowania) odpowiedniej uchwały. A zatem uchwała nie może retroaktywne zmieniać wysokości miesięcznych opłat, pozostawałoby to bowiem nie do pogodzenia z art. 15 ust. 1 uwl, który przewiduje obowiązek comiesięcznego uiszczania opłat na rzecz wspólnoty z góry do dnia 10 każdego miesiąca – spowodowałoby to, że właściciele już w chwili podjęcia uchwały znajdowaliby się w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia. Sąd nie zakwestionował uprawnienia wspólnoty do podwyższenia opłat wnoszonych na koszty zarządu, jednak wyraźnie zaznaczył, iż nie może się to odbywać w taki sposób, że należności te zostałyby podwyższone z datą wsteczną.

[da172]

piotrusb dziekuje za odpowiedz i przyklady orzecznictwa - przydadza sie.

ZN (zarzadzanie nieruchomosciami) - firma zarzadzajaca nasza wspolnota - nie widzi nic zlego w retroaktywnym podnoszeniu oplat. wg nich mieszkancy swiadomie sie na to zgodzili podpisujac uchwale. to ZN redagowalo tresc uchwaly i w zasadzie oni sa jedynym jej beneficjentem. jak sie nie podoba mozna zaskarzyc uchwale wspolnoty do sadu.

pytanie czy takie dzialanie ze strony ZN nie jest wyludzeniem?

[piotrusb]

No nie, jako wyłudzenie bym tego nie kwalifikował. Wyłudzenie to zgodnie z art. 286 kk przestępstwo polegające na doprowadzeniu innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania jej błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej. Tu nie ma ani wprowadzenia w błąd skoro w uchwale był zapis o tym, że obowiązuje ona retroaktywnie, ani korzyści majątkowej (środki przypadają wspólnocie), a nie zarządcy).

Tu mamy kwestię z zakresu prawa cywilnego, a nie karnego. Można więc zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 25 uwl i wtedy sąd ją oceni.

[marekrobert]

Jeżeli na dorocznym zebraniu właścicieli , które ustawowo ma się odbyć do 31 marca, głosowany jest Plan gospodarczy na 2024 rok, to Plan ten obowiązuje od 01.01.2024 do 31.12.2024 (pełny rok obliczeniowy). Jeżeli głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów trwa powiedzmy 3 miesiące, więc mamy go przegłosowany w czerwcu. Nowe stawki w nim zawarte obowiązują nie od czerwca tylko od 01.01. Trzeba tylko to w uchwale zapisać.

[piotrusb]

Nie. Nowe stawki obowiązują od momentu przyjęcia uchwały. W przeciwnym przypadku nie dość, że jeśli np. uchwała zostanie przegłosowana w czerwcu, to wszyscy właściciele muszą dopłacić za pół roku, to jeszcze wspólnota mogłaby domagać się od nich odsetek, bo od pół roku zalegają z wpłatami w wymagalnej wysokości. Taka uchwała w przypadku zaskarżenia niemal na pewno zostałaby uchylona przez sąd. Patrz wyroki, które przytoczyłem w poprzednim poście.

Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie żeby zapisać w uchwale, że zaliczki obowiązują nie do 31 grudnia danego roku, ale do momentu podjęcia uchwały o nowej ich wysokości.