Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli

Współwłasność nieruchomości do 7 lokali
Wiadomość
Autor
agamemnon
.
.
Posty: 1
Rejestracja: 31-07-2017, 09:42

Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli

#1 Post autor: agamemnon » 31-07-2017, 11:53

Szanowni Państwo,

już od dłuższego czasu borykam się z problemem realizacji prac naprawczych w małej wspólnocie (7 właścicieli). Prace te obejmują wykonanie izolacji fundamentów, a także drenażu opaskowego.

Tytułem wstępu, jestem właścicielem jednego z lokali (od nowości), w którym od samego początku dochodziło do podmakania fragmentów wewnętrznych ścian. Budynek nie jest podpiwniczony, a w części mojego mieszkania został posadowiony na poziomie gruntu. Inne mieszkania parterowe w mojej klatce i w innych są nad gruntem jakieś 20 cm przez co podmakania póki co nie są widoczne. Po wyeliminowaniu wszystkich przyczyn podmakania ścian wynikających z ewentualnych nieszczelności CO, kanalizacji, ujęć wody, pozostało mi jedynie sprawdzić czy woda nie dostaje się jakoś z zewnątrz budynku.

W chwili obecnej, dysponuję dwoma niezależnymi opiniami sporządzonymi przez osoby z uprawnieniami inżynierskimi w zakresie budownictwa (w tym jedna osoba z uprawnieniami rzeczoznawcy w zakresie budownictwa). Dwie ekspertyzy wyraźnie wskazują, że przyczyny wynikają z braku izolacji pionowej ścian fundamentowych, a także braku drenażu opaskowego (potwierdzone poprzez wykonanie odkrywek). Analiza dokumentacji budowlanej wykazała, że taki zakres prac był przewidziany, a wpis w dzienniku budowy potwierdzał wykonanie izolacji pionowej ścian fundamentowych.

Niestety, ze względu na opieszałość wspólnoty, zmiany w organizacji wspólnot, wzajemne zależności sąsiadów z deweloperem, nie doszło do złożenia pozwu przeciw deweloperowi i generalnemu wykonawcy, a jedynie wezwania do wykonania prac zgodnie z dokumentacją budowlaną. Co ciekawe, generalny wykonawca zobowiązał się do przeprowadzenia prac, ale nigdy tego nie dokonał. Utraciliśmy możliwości wynikające z tytułu rękojmi. Przeglądu pogwarancyjnego budynku nigdy nie przeprowadzono.

Wystąpiłem dwukrotnie do ubezpieczyciela, wnioskując o wypłatę odszkodowania z polisy OC kierownika budowy na podstawie przygotowanego kosztorysu prac, które miały doprowadzić do stanu zgodnego z dokumentacją budowlaną wspierając się opinią rzeczoznawcy. Ubezpieczyciel odmówił, argumentując to, że prace nie zostały wykonane więc szkody nie ma (absurd!).

Póki co, nie mam wsparcia ze strony sąsiadów, a koszty sporządzenia ekspertyz i opracowanie kosztorysu prac musiałem opłacić sam, nie mówiąc o wielu godzinach straconych na różne spotkania, telefony, poszukiwania wykonawców.

Namawiałem sąsiadów, by przeprowadzić prace jak najszybciej (bo trwa to już ponad 3 lata) w ramach funduszu remontowego i ewentualnie szukać sposobu na odzyskanie poniesionych wydatków jako wspólnota. Podjęcie prac przekracza czynność zwykłego zarządu i oczywiście wymaga podjęcia stosownej uchwały (jednomyślne), zwiększenia zaliczki na fundusz remontowy, a także dokonanie wyboru wykonawcy. Próbowaliśmy podjąć dwie uchwały – bez skutku, a trwało to ponad rok. Na tym etapie napotkałem na silny opór (póki co mniejszości właścicieli). Trzeba wspomnieć, że znalezienie wykonawcy na roboty ziemne na terenie ładnego osiedla z nasadzoną już zielenią i założonymi ogródkami to niezwykle trudne zadanie. Jedna z firm zgodziła się wykonać prace, nawet rozłożyła okres spłaty wpierw na 3 (a potem pod naciskiem sąsiadów i brakiem zgody na wyższą zaliczkę na fundusz remontowy), następnie na 4 lata. Siłą rzeczy firma podniosła także cenę – co dla mnie jest zrozumiałe. Mimo to, jest to mniej oprocentowane niż jakikolwiek kredyt gotówkowy i moim zdaniem, tak wyrozumiałej firmy nie znajdziemy. Zgodnie z zasadami wyboru wykonawcy, mamy trzy oferty, z czego jedna jest tańsza o około 5 tyś zł, ale nie uwzględnia rozłożenia spłaty na raty. Sąsiedzi widzą tylko kwotę – jest taniej i dlatego nie będą przepłacać. Stoją na stanowisku, że fundusz remontowy można zwiększyć, ale trochę. Musimy czekać aż uzbieramy całość kwoty i wtedy powinniśmy rozpocząć prace – to zbieranie środków zajmie jakieś 4-5 lat przy założeniu, że żadne inne pilne sprawy nie wynikną. Takie podejście, w sytuacji gdy mam w mieszkaniu wilgoć i pojawia się regularnie grzyb, jest dla mnie niedopuszczalne i wskazuje na kompletny brak zrozumienia co to są części wspólne nieruchomości (już nie wspominam o zasadach wzajemnego pożycia we wspólnocie). Pomimo wielu prób rozmów z sąsiadami nie jestem w stanie ich przekonać.

Być może, jeśli dojdzie do realnego starcia, to niektórzy z pozytywnie nastawionych sąsiadów wycofają się i zostaniemy w mniejszości albo będę całkiem sam. To kuriozalna sytuacja, gdy większość krzywdzi mniejszość poprzez świadome zaniechanie właściwego administrowania częścią wspólną.

Zatem istnieją dwa możliwe scenariusze głosowań nad uchwałą:
1) większość się zgodzi lecz uchwała jest blokowana przez mniejszość, oraz
2) mniejszość jest przeciw uchwale.

Co w tych dwóch sytuacjach można próbować robić?

Pozdrawiam!

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli

#2 Post autor: piotrusb » 31-07-2017, 13:41

agamemnon pisze:
31-07-2017, 11:53
Utraciliśmy możliwości wynikające z tytułu rękojmi.
Mimo to można dochodzić od dewelopera roszczeń odszkodowawczych na zasadzie ogólnej (art. 471 kc w związku z artykułem 535 kc). Powodem takich roszczeń może być nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, tj. wykonanie zobowiązania zawierające błędy projektowe, błędy wykonawcze, etc. Takie wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości mogą powodować powstanie szkody, której istnienie generuje obowiązek jej naprawienia, o ile spełniona zostanie przesłanka związku przyczynowego pomiędzy szkodą a źródłem jej powstania. Dochodzenie takich roszczeń jest trudniejsze niż w przypadku rękojmi, bo powód musi wykazać, że zachodzą łącznie trzy przesłanki: niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, fakt poniesienia szkody i jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W razie nienależytego wykonania umowy ciężar dowodu braku okoliczności zwalniających od odpowiedzialności spoczywa na dłużniku - tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2008 r., sygn. akt III CSK 211/08. Co ważne takie roszczenia przedawniają się dopiero po 10 latach, a bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia wystąpienia szkody - tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 75/13. Z takim roszczeniem może wystąpić każdy właściciel lokalu (art. 209 kc) jednak odszkodowanie które uzyska będzie ograniczone do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej, a zatem gdyby sąd uznał, że Waszej wspólnocie przysługuje od dewelopera odszkodowanie w wysokości 100 000 PLN, ale powództwo złożył tylko jeden właściciel mający 1/10 udziałów, to wypłacone mu odszkodowanie wyniesie 10 000 PLN. Dlatego też bardzo ważne jest by z powództwem wystąpili jeśli nie wszyscy, to jak najliczniejsi członkowie wspólnoty. Mogą oni scedować swoje roszczenia na jednego właściciela, który wtedy występuje do sądu również z ich roszczeniami.
agamemnon pisze:
31-07-2017, 11:53
Wystąpiłem dwukrotnie do ubezpieczyciela, wnioskując o wypłatę odszkodowania z polisy OC kierownika budowy na podstawie przygotowanego kosztorysu prac, które miały doprowadzić do stanu zgodnego z dokumentacją budowlaną
Bez wyroku sądowego tą drogą raczej nic nie załatwisz.
agamemnon pisze:
31-07-2017, 11:53
Na tym etapie napotkałem na silny opór (póki co mniejszości właścicieli).
Możecie w takiej sytuacji wystąpić do sądu o zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu na podstawie art. 199 kc:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Alternatywną, ale bardziej kłopotliwą (dłuższą i bardziej konfliktogenną) opcją jest sfinansowanie prac przez właścicieli, którzy na to się zgadzają, a następnie wystąpienie z powództwem wobec pozostałych właścicieli o spłatę udziału w kosztach proporcjonalną do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Mała wspólnota mieszkaniowa”