Czy można powołać wspólnotę i zmienić zarządcę ??

[a1978]

Mamy pytanie.
Chcemy powołać wspólnotę mieszkaniową w bloku składającym się z 25 mieszkań, z tym ze 5 mieszkań jest jeszcze niewyodrębnionych, wszyscy z 20 pozostałych mieszkań chcą wspólnoty także z 50 % nie będzie problemu. Czy możemy przy okazji powołania wspólnoty zmienić zarządcę którym jest obecnie spółdzielnia mieszkaniowa (chodzi o taki konkretny przypadek kiedy nie są wyodrębnione wszystkie mieszkania)

[Kaizen]

Wspólnota powstała z mocy prawa przy wydzieleniu pierwszego mieszkania.

[a1978]

Dzięki ale chodzi mi bardziej na odpowiedź na pytanie o możliwość zmiany zarządcy.
I jeszcze jedno:

Czy potrzebna jest nam uchwała o powołaniu wspólnoty (przy wszystkich warunkach że się wyodrębniamy ze spółdzielni?
Czy wystarczy uchwała o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną zaprotokołowana przez notariusza?

[wokal79]

W budynkach SM wspólnota powstaje z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu (art. 26 uosm) . Do tej pory jesteście traktowani jako blok spółdzielczy. Jest to wyjątek od ogólnej zasady przyjętej w UoWL.

Większość właścicieli (liczoną wg udziałów) może zdecydować o "powstaniu wspólnoty" (art. 24) i odwołać spółdzielnię ze sprawowania zarządu powierzonego (jeśli taki został powierzony), wybrać zarząd i podpisać umowę z dowolnym zarządcą/administratorem.

Kolejna sprawa to rozliczenie się właścicieli na "zero" z SM, w tym z funduszem remontowym.

Gdybyś był z okolic Śląska to proszę ewentualnie o kontakt - być może będę mógł pomóc coś więcej.

[Kaizen]

W budynkach SM wspólnota powstaje z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu (art. 26 uosm) . Do tej pory jesteście traktowani jako blok spółdzielczy. Jest to wyjątek od ogólnej zasady przyjętej w UoWL.

Art. 26 nie mówi o powstawaniu Wspólnoty. Mówi, kiedy przestaje działać Ustawa o SM. A to, że do wspólnoty, której członkiem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa (ale WSPÓLNOTY) nie stosuje się całej ustawy o własności lokali - nie wpływa na fakt istnienia wspólnoty.

Art. 27.
1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu
stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26.
Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

A przywołane przepisy to:
Art. 18.
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

[...]

Art. 29.
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Wspólnota istnieje od momentu wydzielenia pierwszego lokalu. Decydować można co najwyżej o sposobie zarządu nieruchomością wspólną.

A co do meritum:
Art. 24^1.
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

[a1978]

dziękuję za odpowiedzi,
może zapytam konkretnie co i jak mamy chronologicznie zrobić na zebraniu które mamy za kilka dni (bez powoływania się i cytowania artykułów ustaw):
1. Czy musimy na samym początku podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty ? Czy też nie musimy bo wspólnotą faktycznie już jesteśmy tyle że bez możliwości jakiegokolwiek działania.
2. Czy kolejnym krokiem jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną ? Czy do tego określenia sposobu zarządy wystarczy uchwała o wybraniu zarządu spośród właścicieli, czy jest to jednoznaczne jedno z drugim?
3. Czy kolejnym krokiem jest podjęcie uchwały o zmianie zarządcy ? czy musimy od razu wyznaczyć nowego zarządcę czy możemy zrobić to później jeszcze przed końcem okresu wypowiedzenie zarządzania spółdzielni już zwykłą uchwałą zarządu.

Proszę o informację co w tych punktach jest niepotrzebne, co jest błędne lub o podanie ewentualnie innej prawidłowej kolejności i co możemy a co nie możemy zrobić na takim zebraniu (będzie protokołowane przez notariusza)

Z góry dziękuję za pomoc