czy zarząd został wybrany a jesli tak jak należy go zmienic

[owner]

Z ostrożności procesowej zalecałbym sprawdzenie w pierwszym akcie notarialnym, czy jednak nie doszło do powierzenia zarządu:

Art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

[barton]

Witam wszystkich

Z ostrożności procesowej zalecałbym sprawdzenie w pierwszym akcie notarialnym, czy jednak nie doszło do powierzenia zarządu:

właśnie to zamierzam zrobić, ale mam przeczucie, że niestety nie będzie w nim powierzenia zarządu (jak jest np. w moim - bodajże czwartym z kolei...), czego dowodem może być brak stosownego wpisu w dziale III KW (tego jestem na 100% pewien).

Obawiam się również, że nie ma żadnych rozliczeń prowadzonych przez dewelopera, żadnych formalnych dokumentów(typu faktury) na wspólnotę (a jak mogą być skoro REGON dopiero wyrobiony w listopadzie br.) a co najwyżej na dewelopera, nie ma sprawozdania za 2009r. a już na pewno żadnych deklaracji i zeznań rocznych do US... Po prostu NIE MA NIC poza żądaniami dewelopera, że mamy uregulować mu rzekome zaległości za jakiś wyimaginowany CZYNSZ dla niego...

Jednym słowem jesteśmy głęboko pod lodem...w każdym razie jak Was rozumiem nie ma na co czekać i tak czy owak przejąć sprawy w swoje ręce i:
- wybrać zarząd (NOTARIALNIE? chyba nie jeśli się potwierdzi, że w pierwszym akcie nie ma powierzenia zarządu),
- poprzepisywać umowy na wspólnotę,
- próbować prostować zaległości przy pomocy firmy zarządzającej.

A swoją drogą - jeśli dobrze rozumię, to wybór firmy zarządzającej, banku obsługującego, firmy dostarczającej wodę, prąd czy też wywożącą nieczystości zatwierdzamy uchwałą właścicieli. Wybór tych firm ma być dokonany w oparciu o co - o oferty, przetargi itp. czy też dowolnie (np. wodociągi są raczej jedne w mieście).

[jaceko]

mam przeczucie, że niestety nie będzie w nim powierzenia zarządu (jak jest np. w moim - bodajże czwartym z kolei...), czego dowodem może być brak stosownego wpisu w dziale III KW (tego jestem na 100% pewien).

To że nie powierzono zarządu to akurat chyba dobrze?

NIE MA NIC poza żądaniami dewelopera, że mamy uregulować mu rzekome zaległości za jakiś wyimaginowany CZYNSZ dla niego...

Jednym słowem jesteśmy głęboko pod lodem...

Pod lodem jest raczej teraz deweloper Jakby miał Wasze pieniądze, to faktycznie bylibyście pod lodem. Narobili bałaganu, a teraz to ładnie posprzątacie na swoich warunkach.

Jeśli nie było powierzenia zarządu w pierwszym AN to wybieracie Zarząd zwykłą uchwałą.
Podpisać umowy od nowa. Zarząd zdecyduje czy z tymi samymi firmami.
Co do prądu czy wody wyboru zapewne nie ma. Zarząd wybiera zarządcę na prawach administratora lub administratora lub też sam wykonuje część obowiązków.
Pozostaje wybrać wtedy kogoś do sprzątania i rachunków.
Generalnie Zarząd sam podejmuje te decyzje, ale musi trzymać się planu gospodarczego który musicie uchwalić niezwłocznie.

[Joanna]

Według mnie w Waszej sytuacji lepiej wziąć większą firmę zarządzającą jako administratora, która ma doświadczenie w przejmowaniu nieruchomości od dewelopera – odbiór budynku, prostowanie finansów ewentualnie pomoże w uzyskaniu odszkodowań z tytułu rękojmi. Popytajcie po okolicznych wspólnotach, szczególnie nowych. Sprawdźcie referencje. Jak się tego już nauczycie, możecie zwolnić administratora i robić to sami. Szczególnie, ze wspólnota nie jest duża.

Można skorzystać z bazy firm http://www.zarzadcy.com.pl/szukajFirmy/wynik.html te większe maja własne strony, niektóre podają liste zarządzanych nieruchomości.

Przetargów we wspólnotach się nie robi ale możecie poprosić kilka firm o przygotowanie oferty i potem wybrać tę, która według Waszych potrzeb wydaje się najlepsza.

[elmaz]

Obawiam się również, że nie ma żadnych rozliczeń prowadzonych przez dewelopera, żadnych formalnych dokumentów(typu faktury) na wspólnotę (a jak mogą być skoro REGON dopiero wyrobiony w listopadzie br.) a co najwyżej na dewelopera, nie ma sprawozdania za 2009r. a już na pewno żadnych deklaracji i zeznań rocznych do US... Po prostu NIE MA NIC poza żądaniami dewelopera, że mamy uregulować mu rzekome zaległości za jakiś wyimaginowany CZYNSZ dla niego...

Żądać to on sobie może... Ciekawe z czym pójdzie do sądu po nakaz zapłaty, skoro ma bałagan w papierach. Ale sprawy i tak trzeba wyprostować.

Jednym słowem jesteśmy głęboko pod lodem...w każdym razie jak Was rozumiem nie ma na co czekać i tak czy owak przejąć sprawy w swoje ręce i:
- wybrać zarząd (NOTARIALNIE? chyba nie jeśli się potwierdzi, że w pierwszym akcie nie ma powierzenia zarządu),

Jeśli macie pewność, że nie było powierzenia zarządu - to wystarczy zwykłą uchwałą wybrać zarząd. Jeśli nie ma takiej pewności, a da się zgromadzić większość na zebraniu, to bezpieczniej podjąć uchwałę notarialną o zarządzie właścicielskim (na wszelki wypadek), a potem już zwykłą uchwałę o wyborze zarządu.

- poprzepisywać umowy na wspólnotę,

Oczywiście. Przy okazji proponuję rozejrzeć się na rynku oraz podjąć negocjacje - często udaje się coś podpisać taniej - deweloperowi pewnie nie zależało przesadnie na wyszukiwaniu dobrej oferty.

- próbować prostować zaległości przy pomocy firmy zarządzającej.

Tak, przy czym musi dysponować dobrym księgowym i doświadczeniem, bo sprawa nie jest prosta. Pewnie też nie obejdzie się bez jakiegoś porozumienia z deweloperem, bo niektóre sprawy trzeba będzie rozstrzygnąć arbitralnie - ale lepsze czasem takie porozumienie i uporządkowanie tematu, niż kurczowe trzymanie się swoich racji i nieskończony bałagan lub proces sądowy. Ale to wszystko zależy od dobrej woli obu stron.

A swoją drogą - jeśli dobrze rozumię, to wybór firmy zarządzającej, banku obsługującego, firmy dostarczającej wodę, prąd czy też wywożącą nieczystości zatwierdzamy uchwałą właścicieli. Wybór tych firm ma być dokonany w oparciu o co - o oferty, przetargi itp. czy też dowolnie (np. wodociągi są raczej jedne w mieście).

Nie - uchwały wymaga tylko plan gospodarczy, w którym określa się kwoty jakie można przeznaczyć na konkretne służby (górną granicę), ewentualnie jakieś dodatkowe warunki, jakie ma spełniać zatrudniany usługodawca.

Wybór konkretnych firm należy do zarządu - dobra praktyka nakazuje zebrać i przeanalizować wiele ofert przed podjęciem ostatecznej decyzji. Warto też podejmować negocjacje z dostawcami usług.

[Kaizen]

Po prostu NIE MA NIC poza żądaniami dewelopera, że mamy uregulować mu rzekome zaległości za jakiś wyimaginowany CZYNSZ dla niego...

Skoro zarządzał we własnym imieniu i na własny rachunek, to pozostaje pytanie, czy ma podstawę, żeby żądać od nabywców pieniędzy. Sprawdźcie swoje umowy przedwstępne (do czasu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność to te postanowienia was obowiązują) i akt notarialny.

Jeżeli w tych umowach nie zobowiązaliście się do ponoszenia kosztów - to IMO deweloper nie ma podstaw żądać jakichkolwiek pieniędzy. Mogłaby Wspólnota na podstawie UoWL - ale nie ma jej kto reprezentować. Więc dopiero po powołaniu Zarządcy albo Zarządu to on będzie mógł przyjąć refaktury i rozliczyć (a wcześniej trzeba uchwalić plan gospodarczy i zaliczki).