Trudne początki wspólnoty

[elmaz]

Stąd wniosek niektórych przynajmniej prawników, że w tego typu sprawach, jeśli mamy większość współwłaścicieli garaży na tak, to cały udział garażu można policzyć na tak.

Oczywiście pozostaje pytanie, w jakich to sprawach, ale warto zwrócić uwagę na fakt, że tam mowa o zarządzie zwykłym garażem, a nie wszystko co przekracza zarząd zwykły we Wspólnocie musi przekraczać jednocześnie zarząd zwykły garażem ;-) W każdym razie można czasem przyjąć, że nie przekracza, policzyć cały głos i mieć nadzieję, że albo nikt nie zaskarży, albo sąd przychyli się do naszej intepretacji ;-)

Jeżeli nie przekracza - to nie trzeba uchwały.
Jeżeli przekracza - to i tak głos nie ważny.

Jeszcze raz, bo chyba mylisz pojęcia:
- masz dwa obszary zarządu zwykłego: zarząd zwykły garażem i zarząd zwykły nieruchomością wspólną.

To co przekracza zarząd zwykły nieruchomością wspólną niekoniecznie musi przekraczać zarząd zwykły garażem. W tej (i tylko tej) sytuacji wystarczy aby większość "garażowców" poparła uchwałę wspólnoty i można przyjąć, że cały garaż poparł uchwałę wspólnoty.

Nie ma to nic wspólnego z możliwością dzielenia głosów garażu pomiędzy współwłaścicieli, co przyjmuje się powszechnie za niedpouszczalne - patrz np. wyroki SN (aczkolwiek istotnie - pojedyncze wyroki sądowe, np. sądów wrocławskich) dopuszczały taką możliwość.

[elmaz]

Oczywiście pytania, które zadałeś są w zasadzie retoryczne.

Okazuje się, że nie są retoryczne - a przynajmniej to wytłuszczone. Deweloper z poprzednim Zarządem podpisał to, co w załączniku.
Twierdzi, że ma opinie prawne i że to wystarczy, żeby go nie obciążać i że na tej podstawie zmartwieniem Zarządu jest windykacja czynszu od przyszłych właścicieli.

Znasz jakiś "twardy" argument za albo przeciw takiemu działaniu (najlepiej orzeczenie albo dobrze uzasadnioną opinię eksperta/prawnika, interpretację Urzędu Skarbowego)?

Może być ciężko, ale widzę tutaj parę możliwości, przy czym zaznaczam, że są to tylko MOJE rozważania, a nie opinia eksperta i mogę się mylić:

1. Próba podważenia samej umowy, poprzez:

a) odwołanie się do art.388 KC par.1 - jeśli zarząd był właścicielski, nie było w nim prawników itp., to można przyjąć, że deweloper wykorzystując niedoświadczenie zarządu przyznał sobie w umowie nieproporcjonalne korzyści, co może być podstawa do jej unieważnienia

b) odwołanie się do art.519 522 KC - z których wynika, że umowa o zmianie dłużnika każdorazowo wymaga zgody osoby trzeciej, która wchodzi w miejsce dotychczasowego dłużnika (w tym wypadku zgody właściciela, który wchodzi w miejsce dewelopera) - a tutaj takiej zgody nie było - chyba że deweloper ją ma, to wtedy nie ma problemu

c) zakwestionowanie uprawnień zarządu do podpisania takiego porozumienia na podstawie UWL, która nakazuje obciążenie kosztami właściciela lokalu (w tym przypadku dewelopera) i nie daje zarządowi jawnych uprawnień do zawarcia umowy o zmianę dłużnika

2) Próba ucywilizowania umowy w taki sposób, aby dawała Wspólnocie możliwość dochodzenia zobowiązania od właścicieli, w trybie art. 509 KC par. 1 (przeniesienie wierzytelności). Wydaje mi się (choć mogę się mylić), że gdyby dewelopera dostarczył kopie umów przedwstępnych, z których wynika zobowiązanie właścicieli do wpłacania zaliczek w jego imieniu oraz gdyby dokonać korekty treści porozumienia w taki sposób, aby wyraźnie było napisane, że przenosi na wspólnotę wierzytelność i związane z nią prawa, to chyba byłoby to wystarczające do windykowania zalegających właścicieli. Trzeba by też wziąć pewnie oświadczenie dewelopera, że nie zawarł z dłużnikami żadnych innych umów zwalniających ich w części lub w całości z tego obowiązku (mógł np. skompensować tę zaległość z jakimiś swoimi zobowiązaniami z tytułu niewykonania czegoś w lokalu, z odsetkami za zwłokę w oddaniu lokali itp).

Oczywiście - nawet jeśli tutaj mam rację, to zamiast windykować dewelopera musicie windykować właścicieli - nie wiem czy to jest korzystne.

Jeśli pójdziecie w kierunku 1, to wtedy ja bym zignorował umowę, wystąpił o nakaz zapłaty przeciwko deweloperowi (jest właścicielem, jest uchwała o zaliczkach), który raczej na pewno otrzymacie, a który on oprotestuje - i wtedy przed sądem staracie się unieważnić umowę. Będzie chyba szybciej i taniej, niż występowanie o unieważnienie umowy przed rozpoczęciem windykacji.

Tak czy inaczej starałbym się dostać od właścicieli jakieś potwierdzenie tego, że już wpłacone przez nich pieniądze faktycznie są wpłatami w imieniu dewelopera i można o te kwoty obniżyć jego zobowiązania. Bo w skrajnym przypadku właściciel może wystąpić praktycznie o zwrot każdej kwoty już wpłaconej prze aktem notarialnym, uznając że wpłacił ją omyłkowo, bo było to zobowiązanie względem dewelopera a nie wspólnoty.

[Kaizen]

Jeszcze naszło mnie pytanie podatkowe w tej sytuacji.

Czy jak Wspólnota pobiera opłaty od (tak to można w sumie nazwać) osoby wynajmującej mieszkanie od swojego członka, to czy to nie jest przychodem opodatkowanym?

A tak trochę oddalając się od tematu - znacie dobrego administratora z Warszawy z dobrym prawnikiem? Wydawało mi się, że szybko się uczę, umiem używać googli, mam znajomych z dostępem do Lexa, ale... Sił i zapału zaczyna mi brakować, bo ani ze strony dewelopera, ani byłego zarządu, ani Zarządcy żadnej współpracy (wręcz przeciwnie). Chyba nie mam już ani energii ani ochoty na dalsze "po dobroci". Im bardziej zapoznaję się z dokumentacją, tym więcej widzę dla prawnika (albo i prokuratora) do roboty.

[irenalo]

Czy jak Wspólnota pobiera opłaty od (tak to można w sumie nazwać) osoby wynajmującej mieszkanie od swojego członka, to czy to nie jest przychodem opodatkowanym?

Wspólnota nie może pobierać tego typu opłat. Ale może chodzi o to, że wynajmujący mieszkanie wpłaca zaliczki za właściciela? Jeżeli tak, to w zasadzie wspólnocie nic do tego, czy zaliczki na rzecz Kowalskiego wpłaca żona. teściowa czy lokator. Dla wspólnoty to jest
wpłata Kowalskiego.

[Kaizen]

Wspólnota nie może pobierać tego typu opłat. Ale może chodzi o to, że wynajmujący mieszkanie wpłaca zaliczki za właściciela? Jeżeli tak, to w zasadzie wspólnocie nic do tego, czy zaliczki na rzecz Kowalskiego wpłaca żona. teściowa czy lokator. Dla wspólnoty to jest
wpłata Kowalskiego.

Niestety, dokumenty naliczeń, na podstawie porozumienia z poprzedniej strony, Zarząd wystawiał na tych "wynajmujących" (przyszłych właścicieli - jeszcze przed aktem notarialnym, ale już po odbiorze technicznym).

[elmaz]

To na kogo wystawiał, akurat nie ma większego znaczenia - może poza możliwością naliczania odsetek za zwłokę. Lokator nie był stroną porozumienia, więc w rozliczeniach z nim nie można się na nie powoływać.

Równie dobrze ja mógłbym zawrzeć porozumienie z zarządem mojej wspólnoty, że naliczenia będą wystawiać tobie. Coś z tego wynika dla ciebie?
Jeśli już, to co najwyżej twoje zobowiązanie może wynikać z umowy między mną a tobą, ale mnie mną a wspólnotą.