Gdy zarząd składa się z właścicieli

[waprok]

Witam. Mam kilka praktycznych pytań, które mnie nurtują - byłbym Wam niezmiernie wdzięczny za odpowiedzi.

1) Gdy zarząd pełnią właściciele, którzy zostali wybrani (skład zarządu) w drodze uchwały nie protokołowanej przez notariusza, jak przed kontrahentami udowodnić, że te osoby są wybranym zarządem? Przecież treśc uchwały można spreparować? czy jest jakiś formalny sposób, który nie daje wątpliwości kontrahentom, w tym bankowi do przekazania konta?
2) Zarząd składający się z właścicieli będzie zawierał umowę o administrowanie nieruchomością. Ze względu na wielkość wspólnoty, zarząd chciałby scedować kilka spraw, które można ująć jako bieżące na administratora, który jest licencjonowanym zarządcą. Pytania:
a) czy może w takiej umowie dać zapis, iż to właśnie administrator będzie dysponował kontem bankowym Wspólnoty na wydatki określone planem gospodarczym bądź odrębną uchwałą oraz koszty eksploatacyjne?; i czy ta część umowy wystarczy bankowi?
b) czy zarząd może dać administratorowi pełnomocnictwo w tej umowie do podpisywania faktur w imieniu wspólnoty na kwotę nie przekraczającą np. 2000 zł netto?
3) Mam wrażenie, że szablony umów o zarządzanie nieruchomością wspólna są raczej umowami do zastosowania, gdy zarząd jest powierzony z art 18.ust1 uowl (np. ten ze strony zarządca.pl), czy macie może jakiś wzór, który dotyczy typowo administrowania (marzeniem byłoby, gdyby ten wzór cedował pewne prawa w sposób opisany powyżej )

[ourson]

1) Gdy zarząd pełnią właściciele, którzy zostali wybrani (skład zarządu) w drodze uchwały nie protokołowanej przez notariusza, jak przed kontrahentami udowodnić, że te osoby są wybranym zarządem? Przecież treśc uchwały można spreparować? czy jest jakiś formalny sposób, który nie daje wątpliwości kontrahentom, w tym bankowi do przekazania konta?

Decyzję o nadaniu REGON też można spreparować bez większych problemów. Od biedy to protokół notarialny do uchwały też można spreparować. Fakt ryzyko większe...

U nas nikt nigdy nie robił problemów. Komplet dokumentów - NIP, REGON, uchwała i wszystko przechodziło.

[jaceko]

U mnie też, chociaż powinni żądać AN żeby sprawdzić czy nie ma zarządcy narzuconego przez dewelopera, bo mieliśmy i zarządcę i wybrany zarząd do czasu poprawienia sprawy z notariuszem.

[waprok]

Dzięki za część odpowiedzi. To upewniło mnie co do zapytania nr 1., natomiast nikt z Was nie odniósł się do reszty. Czy moglibyście mi w tym zakresie również pomóc?

[owner]

2) Zarząd składający się z właścicieli będzie zawierał umowę o administrowanie nieruchomością. Ze względu na wielkość wspólnoty, zarząd chciałby scedować kilka spraw, które można ująć jako bieżące na administratora, który jest licencjonowanym zarządcą. Pytania:
a) czy może w takiej umowie dać zapis, iż to właśnie administrator będzie dysponował kontem bankowym Wspólnoty na wydatki określone planem gospodarczym bądź odrębną uchwałą oraz koszty eksploatacyjne?; i czy ta część umowy wystarczy bankowi?
b) czy zarząd może dać administratorowi pełnomocnictwo w tej umowie do podpisywania faktur w imieniu wspólnoty na kwotę nie przekraczającą np. 2000 zł netto?

Co to jest podpisywanie faktur?
Po co zarząd dał się łaskawie ludowi wybrać, skoro nic nie chce robić? I może jeszcze bierze kasę za nicnierobienie? Może będzie prościej, jeśli zarząd złoży rezygnację?
O ile zarząd ma umocowanie ustawowe, to do umocowania administratora potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty nie leży w kompetencjach zarządu. Co więcej - niektórzy twierdzą, że takie pełnomocnictwo wyczerpuje znamiona zmiany sposobu zarządu na pozaustawowy, a więc uchwała udzielająca administratorowi pełnomocnictwa powinna być zaprotokołowana przez notariusza.

[waprok]

Co to jest podpisywanie faktur?
Po co zarząd dał się łaskawie ludowi wybrać, skoro nic nie chce robić? I może jeszcze bierze kasę za nicnierobienie? Może będzie prościej, jeśli zarząd złoży rezygnację?
O ile zarząd ma umocowanie ustawowe, to do umocowania administratora potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty nie leży w kompetencjach zarządu. Co więcej - niektórzy twierdzą, że takie pełnomocnictwo wyczerpuje znamiona zmiany sposobu zarządu na pozaustawowy, a więc uchwała udzielająca administratorowi pełnomocnictwa powinna być zaprotokołowana przez notariusza.

Rozumiem twoje "cięte" na tego typu rozwiązania stanowisko, ale uwierz, że to jest dla dobra, jesli chodzi o poziom operacyjny w dużej wspólnocie. W naszej wspólnocie zdecydowano się na zarzd właścicielski, ponieważ dwa zarządy powierzone niestety nie sprawdziły się w czynnościach związanych ze zwykłem zarządem, tj. głównie zawieraniem umów na wszelkie usługi świadczone na rzecz wspólnoty oraz inne sprawy mające niejako polepszyć zamieszkanie (zbyt szeroko można się rozpisać). Już się zorientowaliśmy, że jeśli jest wielka wspólnota - kilkaset lokali, to zarządcom się po prostu nie chce, licząc na niemożnośc odwołania, zmęczenie "wojnami" itp. Przerobiliśmy obetnice "polityczne" i zawód dwukrotnie. W mojej opinii to i tak wielki cud, że pomimo braku świadomości swoich praw i wynikających z własności obowiązków, znów udało się zebrać większość i zmienić sposób zarządu, choć tutaj ludzie już w ogóle "nie kumali" o co chodzi z zarządem właścicelskim, argumenty nie docierały (nie, bo nie - po prostu) i po raz pierwszy znalazła się grupka "przeciw". Myślę Owner, że jesteś zbyt doswiadczony, żebym Cię tą teorią powyższą zaskoczył, a doceń inicjatywę przyszłego zarządu w zakresie dwukrotnego doprowadzenia do zmiany zarządu ;) Zarząd właścicielski chciałby mieć kontrolę nad zawieranymi umowami, nad ich wykonaniem, nad wyznaczaniem kierunków, ale w tak wielkiej wspólnocie ciągle jest coś do podpisania. Zarząd wychodzi z być może naiwnego założenia, że jeśli umowa o administrowanie przez danego zarządcę jest zależna od jego pracy w opinii zarządu, to jest główny powód, by nieco zaufaniem takiego administratora obdarzyć, jeśli chodzi o faktury do określonego poziomu , gdz inaczej może zostać po prostu "wyoutowany"

A teraz suche fakty. Zaskoczyłeś mnie tym stwierdzeniem, że takie pełnomocnictwo wymaga zgody wioększości (o formie notarialnej nie wspomnę). Owszem, nie opieram się tutaj na wiedzy, a na ogólnikowych teoriach (nie rugaj mnie za to proszę;)). Otóż większość umów o zarządzanie, które rzekomo są też umowami o administrowanie (to dyskusyjne) zawiera w sobie oczywistą oczywistość, że to administrator posiada pełny dostęp do konta, podpisuje faktury itp. jest to wręcz oczywistość. Ja mogę się tylko wypowiedzieć, że w dużych korporacjach np. jest dość oczywistym, że zarząd udziela pełnomocnictwa np. dyrektorowi do podpisywania faktur do określonej kwoty lub nawet reprezentowania spółki przy zawieraniu określonych umów. Trochę zaczynam w tym błądzić, stąd w ogóle pytanie rozpoczynające temat, bo nie wiem czy jest to kolejna z tych wielu sytuacji, gdzie większość jest w błędzie?