Przekształcenie użytkowania wieczystego a rzetelny operat

[piotrusb]

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 1236/15.

...sporządzony dla potrzeb rozstrzygnięcia operat szacunkowy powinien być wszechstronnie przeanalizowany przez organy administracyjne pod kątem spełniania przesłanek wynikających z postanowień przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...).

Zgodnie z § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.). przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3.

W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy kolejny operat szacunkowy, został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie może stanowić podstawy do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Sąd wskazuje, iż biegły rzeczoznawca dokonując wyceny prawa własności gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nie wskazał w sposób uzasadniający i przekonywujący zarazem, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej a nie innej metody. (...) wycena wartości gruntu może być dokonana w taki właśnie sposób, jednakże biegły powinien uzasadnić wybór zastosowanej przez siebie metody.

W związku z przyjętą metodą wyceny Sąd wskazuje, iż zgodnie z treścią § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera definicję nieruchomości podobnej. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.(...)

Zdaniem Sądu operat nie spełnia wymagań dotyczących analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także wymogów sformułowanych przez Sąd co do doboru nieruchomości przyjętych do porównania.

Przede wszystkim jak wynika z treści operatu żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie jest podobna do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni. (...)

Tak więc działki te, nadal mają zdecydowanie większą powierzchnie niż działka będąca przedmiotem przekształcenia. Oczywistym w ocenie Sądu jest, iż duże działki dają większą możliwości zagospodarowania i przeznaczenia, w związku z czym kształt i powierzchnia są w tym przypadku istotnym czynnikiem cenotwórczym, wpływającym na cenę 1 m. kw. Biegły nie wyjaśnił szczegółowo dlaczego ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do przedmiotowej zależały od powierzchni w wysokości 10%, skoro wydaje się, że na cenę 1m kw. niewielkiej kilkunastometrowej działki pod zabudowę garażową akurat jej powierzchnia może mieć inny wpływ.

Co prawda tym razem rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania działki podobne w tym znaczeniu, że przeznaczone pod zabudowę usługową, a nie jak poprzednio pod zabudowę wielorodzinną, gdyż "przekształcana" działka w treści Studium znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi. Rzeczoznawca nie przedstawił jednak żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. Taka analiza obrotu byłaby miarodajna ustalenia wartości rynkowej prawa własności gruntu. Brak jest zarazem jednoznacznej wypowiedzi biegłego, z której wynikałoby, że na rynku nie występują transakcje dotyczące przeniesienia własności garaży. Wyjaśnienie tej kwestii jest w sprawie niezbędne dla jej prawidłowego naświetlenia.

Sad zauważa, że w operacie biegły nie wskazał także numerów ew. wybranych do porównania działek i brak jest przez to możliwości ich zindywidualizowania i zarazem poddania kontroli ustaleń biegłego.

Odnośnie zarzutu skarżącego dotyczącego odmowy nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zdaniem Sądu zarzut ten jest niezasadny i nadal względem niego jest aktualne stanowisko zawarte w prawomocnym wyroku WSA w Krakowie z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1672/12. Niezależnie od tego stwierdzenia, kwestia ta powinna być szczegółowo, a nie jak w decyzji organu II instancji arbitralnie i ogólnikowo wyjaśniona, w treści ponownie wydanej decyzji. Nie jest bowiem zadaniem i rolą Sądu zastępowanie organu w akcie stosowania prawa tylko dokonywanie kontroli stosowania prawa przez organ administracyjny.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/5B535CF57B