Zabudowa tarasu, a zgoda wspólnoty

[piotrusb]

Wyrok NSA z dnia 23 października 2015 r., sygn. akt II OSK 1245/14.

NSA oddalił skargę kasacyjną na wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2073/13. Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, którą organ uchylił decyzję Wojewody i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorom - współwłaścicielom lokalu pozwolenia na zabudowę szklaną tarasu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji zostało wszczęte z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd oddalił skargę stwierdzając:

W obszernym uzasadnieniu skarżąca powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego wywodziła, że zakres prac związany z przeszkleniem tarasu obejmował umocowanie murku, na którym miała być umocowana szklana zabudowa w elementach konstrukcyjnych tarasu, które stanowią część wspólną nieruchomości.

Na prace takie zarząd Wspólnoty nie mógł wyrazić zgody, gdyż przekraczają one zwykły zarząd nieruchomością. Konieczne było więc podjęcie uchwały przez wszystkich członków Wspólnoty wyrażającej zgodę na przeprowadzenie prac.
[Zdaniem skarżącej] Organ architektoniczno-budowlany miał zatem obowiązek zbadać czy zarząd wspólnoty wyrażając zgodę na realizacje inwestycji dysponował uchwałą właścicieli lokali. (...)

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym status prawny takich elementów budynku jak balkon czy taras uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Zwraca się uwagę, że balkon ( taras) może być tylko częścią elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, a dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być zaprojektowany i wykonany również w ten sposób, ze do balkonu ( tarasu) dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszym przypadku przyjmuje się, że balkon ( taras) stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, balkon ( taras) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej lecz stanowi część składową lokalu mieszkalnego.

Z analizy projektu budowlanego wynika, że tarasy, których dotyczy kontrolowana decyzja organu stopnia podstawowego służą do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadzi jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co w świetle art. 3 ust. 2 uwl wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. (...)

Jak wynika z akt postępowania zakończonego kontrolowaną decyzją, inwestorzy do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyli wszystkie wymagane prawem dokumenty, w tym oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wraz z oświadczeniem przedłożyli zgodę ówczesnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej na wykonanie robót budowlanych.

Od dnia 11 lipca 2003 r. (data wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw) obowiązuje regulacja, zgodnie z którą inwestor nie musi wykazywać się prawem do dysponowania nieruchomością (np. za pomocą odpowiednich dokumentów).

Wystarczającym dokumentem jest złożenie stosownego oświadczenia, którego wzór stanowi załącznik do wydanego na podstawie art. 32 ust. 5 i 6 Prawa budowlanego, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U Nr 120, poz.1127 ze zm.)

Oznacza to, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym inwestor nie musi udowadniać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, natomiast organ, co do zasady nie ma kompetencji do tego aby badać prawdziwość złożonego oświadczenia (por. Komentarze Becka, wydanie 4, str.413)

W przypadku współwłasności nieruchomości wymaga jest zgoda współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych przekraczających zwykły zarząd. Zakwestionowanie, chociażby przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji kiedy jego zgoda na wykonanie robót budowlanych jest wymagana wyklucza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok NSA z 9 11.2005 r. II OSK 179/05).

W stanie fatycznym sprawy zakończonej kontrolowaną decyzją inwestorzy wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przedłożyli także zgodę ówczesnego zarządu Wspólnoty na wykonanie robót budowlanych. Zgoda zarządu nie byłą kwestionowana przez żądnego ze współwłaścicieli nieruchomości.

Twierdzenie skarżącej Wspólnoty, iż oświadczenie powinno wywołać wątpliwości organu administracji co do jego prawidłowości z uwagi na to, że w skład zarządu wspólnoty wchodził jeden z inwestorów nie może skutkować uznaniem, że doszło do rażącego naruszenia art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego z uwagi na brak podjęcia przez organ administracji czynności zmierzających do wyjaśnienia tej okoliczności.(...)

Nie można także zaakceptować stanowiska skarżącej, iż przeszklenie tarasu lokalu stanowiło ingerencję w konstrukcję tarasu stanowiącą część nieruchomości wspólnej.

....przepisy ustawy o własności lokali nie rozstrzygają wprost kwestii sposobu zaliczenia balkonów czy tarasów do nieruchomości wspólnej lub odrębnej własności poszczególnych właścicieli lokali. Art. 3 ust. 2 ustawy wskazuje jedynie, iż "nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Kwestie zaliczenia balkonów i tarasów do nieruchomości wspólnej wzbudziły pewne kontrowersje w orzecznictwie i jak słusznie stwierdził Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego ich zakwalifikowanie wymaga indywidualnej oceny każdego przypadku.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/3079A8BA0E

[jaceko]

Z analizy projektu budowlanego wynika, że tarasy, których dotyczy kontrolowana decyzja organu stopnia podstawowego służą do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadzi jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co w świetle art. 3 ust. 2 uwl wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. (...)

Czyżby tarasy nie zostały uwzględnione w żaden sposób w KW?
Przecież np. u mnie, też są tarasy przy parterowych mieszkaniach, ale są uwzględnione w AN jako części wspólne z zapisaną wyłącznością do korzystania.
(Niestety nie zapisano żadnych zasad dotyczących eksploatacji i zasad remontów oraz ewentualnego prawa do zmiany sposobu zagospodarowania. Braki przy wpisaniu zgody na wyłączność w połowie mieszkań na wyższychpiętrach pominę milczeniem.)

[piotrusb]

Różnie bywa. U mnie balkony i tarasy nie figurują w ogóle w AN.