Powierzenie zarządu, a umowa o zarządzanie

[piotrusb]

Wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2015 r., sygn. akt II GSK 1153/14.

Tezy

1. Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 ugn.

2. Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 ugn.

3. Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 ugn i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 ust. 1 i 2 ugn.

NSA oddalił skargę kasacyjną na wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 grudnia 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2096/13 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/21AE4CBBBB), który z kolei oddalił skargę na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w przedmiocie zastosowania wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci nagany. MTBiGM wszczął postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rozpatrując skargę członków wspólnoty wobec zarządcy nieruchomości, w której zarzucono mu naruszenie przepisów prawa oraz działania na niekorzyść wspólnoty.

NSA stwierdził w uzasadnieniu:

Jak wynika z przepisów art. 8 pkt 14 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829) z dniem 1 stycznia 2014 r. został uchylony art. 188 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), na podstawie którego były nakładane kary dyscyplinarne na zarządców nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 cyt. ustawy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wszczęte i niezakończone do dnia 1 stycznia 2014 r. umarza się. W przypadku orzeczenia wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej jej zatarcie następuje z dniem 1 stycznia 2014 r. (ust. 2 powołanego artykułu). Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, że zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została wydana w dacie, w której powyższe przepisy jeszcze nie obowiązywały. (...)

Wbrew twierdzeniom autora skargi kasacyjnej, powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n. W konsekwencji, ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego z [...] czerwca 2004 r. dotyczącego powierzenia przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nowemu zarządcy, tj. [...] – nie wynika zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy z zarządzanie nieruchomością.(...)

Umowa o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą lub przedsiębiorcą powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2 u.g.n.). (...) W takiej umowie powinno być zamieszczone oświadczenie licencjonowanego zarządcy lub przedsiębiorcy o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomościami. Oznacza to, że wprowadzenie tych postanowień do umowy jest obowiązkowe. (...)

Wbrew twierdzeniom skarżącego kasacyjnie, w umowie o zarządzanie powinien być określony zakres obowiązków zarządcy (art. 185 ust. 3 u.g.n.), jak również sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia (art. 185 ust, 4 u.g.n.), a zatem nie mają w tym zakresie zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego powołane w petitum skargi kasacyjnej.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/EA6930B5E9