Wspólnota musi zamurować okno wybite bez zezwolenia

[piotrusb]

Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 924/16.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 i art. 51 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenie budynku do stanu poprzedniego, poprzez likwidację otworu okiennego znajdującego się w ścianie szczytowej w/w budynku. WINB decyzję tę podtrzymał, a WSA oddalił skargę wspólnoty, stwierdzając:

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego prawidłowo zakwalifikował roboty budowlane w wyniku których powstał przedmiotowy otwór okienny jako roboty budowlane o charakterze przebudowy. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 7a p.b. przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Jak słusznie wskazano wykonanie w istniejącym obiekcie przedmiotowych otworów okiennych wyczerpuje tę definicję.

Zgodnie z art.28 ust.1 p.b. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 p.b. pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych. Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym (art.3 pkt 8 p.b.). Takimi robotami jest np. wymiana okien. Nie jest natomiast remontem likwidacja bądź tworzenie otworów okiennych. Tego rodzaju roboty stanowią bowiem przebudowę w rozumieniu art.3 pkt 7a p.b. i nie zostały wymienione w art. 29 p.b. jako zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Reasumując, wykonanie otworu okiennego wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż organy administracji prawidłowo ustaliły, że sporny otwór okienny został wykonany bez wymaganego pozwolenia na budowę.(...)

...oczywistym jest, że przedmiotowy otwór okienny powstał po roku 2009, a więc pod rządami aktualnej ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Wbrew zarzutom strony skarżącej w celu nakazania jej doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego nie jest konieczne ustalenie dokładnej daty powstania otworu okiennego. Wystarczające jest ustalenie pod rządami której ustawy Prawo budowlane fakt ten miał miejsce.

Całkowicie bezzasadny i nieracjonalny jest zarzut skarżącej, że należy przyjąć, iż skoro brak jest dokumentów dotyczących bezprawności wykonania otworu okiennego, to należy domniemywać jego legalność. Właśnie brak jakichkolwiek dokumentów potwierdzających legalność wykonania otworów okiennych wskazuje na to, że zostały one wykonane nielegalnie. Skoro kwerenda przeprowadzona przez organ I instancji w Archiwum Państwowym, w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta, w archiwum Miejskiego Konserwatora Zabytków nie doprowadziła do odnalezienia dokumentów świadczących o legalności powstania przedmiotowego okna, a skarżąca także nie przedłożyła takich dokumentów, to uprawdopodabnia to jedynie tezę o nieistnieniu takich dokumentów.

Niezasadny jest także zarzut, że organy nie zwróciły się do byłych właścicieli budynku o dokumenty świadczące o legalności powstania przedmiotowego okna. Zwyczajowym i racjonalnym zachowaniem jest bowiem, że zbywca przekazuje całą dokumentację dotyczącą zbywanej nieruchomości nabywcy, a więc w tym przypadku właścicielom poszczególnych lokali. Gdyby taka dokumentacja istniała, to nabywcy lokalu powinni ją otrzymać.

W ocenie Sądu orzekającego wprawdzie organy administracji mogły przeprowadzić szersze postępowanie dowodowe (np. przesłuchując byłych właścicieli przedmiotowej nieruchomości) jednakże nie było to niezbędne. Organy dochowały więc należytej staranności w tym zakresie. Gdyby bowiem istniała dokumentacja świadcząca o legalności spornego otworu okiennego, to albo znajdowałaby się w zasobach archiwalnych albo zostałaby przedłożona przez skarżącą. (...)

Konkludując organy administracji prawidłowo ustaliły, że sporny otwór okienny został wykonany w drodze samowoli budowlanej niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Fakt wykonania spornego otworu okiennego w drodze samowoli budowlanej był jednak tylko jedną z przesłanek przemawiających za wydaniem decyzji nakazującej doprowadzenie przedmiotowego budynku do stanu poprzedniego. Kolejną, równie istotną, przesłanką było naruszenie przepisów techniczno – budowlanych. Przy ustaleniu ram czasowych, w których sporne okno nie istniało, biorąc pod uwagę stan prawny obowiązujący od 1928 r. do dziś (w różnym brzmieniu, jednak zakazywał wykonywania okien na ścianach budynków usytuowanych na granicy z działką sąsiednią), do stwierdzenia że okno zostało wykonane bezprawnie nie jest konieczne ustalenie dokładnej daty jego wykonania.

Organy prawidłowo ustaliły, że ściana w której zlokalizowany jest sporny otwór okienny zlokalizowany jest bezpośrednio na granicy z działką sąsiednią. Jednocześnie trafnie wskazały, że stan prawny obowiązujący od 1928 r. nie pozwala na wykonywanie otworów okiennych w ścianach budynków zlokalizowanych w granicy z działką sąsiednią. Zgodnie z przywołanymi przepisami prawnymi, tj. z art. 196 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 16 lutego 1928r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, jak również z § 80 ust. 2 pkt 3 zarządzenia Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966r. oraz § 12 rozporządzenia z dnia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w ścianie budynku, która znajdowała się w granicy z działką sąsiednią, nie można było wykonywać m.in. otworów okiennych.

Co istotne, gdyż sporny otwór okienny wykonany został po roku 2009, również w obecnie obowiązującym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dniu 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie prawodawca wskazał, że nie jest możliwe istnienie ściany w granicy z działką sąsiednią, w której to ścianie wykonane zostały otwory okienne. Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt ww. rozporządzenia "budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy". W niniejszej sprawie ściana przedmiotowego budynku, w której wykonano m.in. otwór okienny w lokalu umiejscowiona została w granicy z działką znajdującą się przy ul. [...]. Wykonanie otworu okiennego w ścianie budynku, która znajduje się bezpośrednio w granicy z sąsiednią działką budowlaną narusza przepisy techniczno - budowlane zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W tej sytuacji w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem konieczne było wydanie nakazu zamurowania przedmiotowego otworu okiennego.(...)

Bezzasadny jest zarzut, w którym skarżąca wskazuje, że należałoby najpierw precyzyjnie ustalić kto i kiedy wybudował sporne okno, a brak takiego ustalenia musi prowadzić do wniosku, że okno istniało od samego początku oraz że jego usytuowanie jest zgodne z prawem. Nieistotny jest także - w świetle powołanych wyżej przepisów prawa - zarzut, iż obecny stan budynku nie jest zawiniony przez obecnych właścicieli, istnieje od kilkudziesięciu lat, a likwidacja spornego okna może pozbawić dopływu światła do pomieszczenia, w którym zamieszkują ludzie, zatem pogorszy ich warunki mieszkaniowe. Stanowisko takie jest błędne, ponieważ nakaz doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego (zgodnego z prawem) jest obowiązkiem o charakterze nieosobistym, bowiem wynika on z faktu władztwa nad określoną rzeczą. Koncepcja, że nakaz doprowadzenia do stanu poprzedniego jest obowiązkiem o charakterze osobistym, jest nieuprawniona i pozostaje w sprzeczności z ugruntowanym poglądem sądów administracyjnych stwierdzającym, że dokonanie czynności cywilnoprawnej, polegającej na przeniesieniu własności nieruchomości powoduje, że obowiązek rozbiórki przechodzi na nowego właściciela. (wyroki NSA o sygn. II OSK 153/13 i II OSK 1347/10).

Wyjaśnić trzeba, iż organ wydając decyzję o rozbiórce winien rozważyć i należycie uzasadnić wybór adresata nałożonego obowiązku. Zgodnie bowiem z treścią art. 52 p.b. w pierwszej kolejności obowiązkiem rozbiórki obciążony jest inwestor lub też jego następca prawny. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 listopada 2011r., sygn. akt II SA/Sz 868/11). Nakaz rozbiórki może być skierowany do inwestora, właściciela i zarządcy nieruchomości. Kryterium wyboru adresata decyzji spośród tych trzech podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji. Jeżeli inwestor utracił tytuł prawny do nieruchomości, zobowiązanie należy skierować do aktualnego właściciela obiektu. Pojęcie inwestora w rozumieniu art. 52 p.b. oznacza w istocie sprawcę samowoli budowlanej. W pierwszej kolejności zatem określony nakaz powinien być skierowany do inwestora, który jest sprawcą samowoli budowlanej i ma tytuł prawny do obiektu lub też do jego następcy prawnego. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 listopada 2012r., sygn. akt II SA/Po 753/12). W pewnych okolicznościach nakaz rozbiórki lub wykonania innych czynności może zostać skierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której zrealizowano obiekt budowlany (tak wyrok NSA z dnia 23 lipca 2009r., sygn.. akt II OSK 1234/08).

W świetle powyższego organy administracji prawidłowo przyjęły, że adresatem kontrolowanych decyzji powinna być skarżąca Wspólnota jako następca prawny inwestora, skoro sporny otwór okienny stanowi część elewacji budynku i jako taki stanowi część nieruchomości wspólnej. Dlatego też zgodnie z art. 17 u.w.l. adresatem obowiązków wynikających z kontrolowanych decyzji jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/5B5BF53C8A

[irenalo]

W świetle powyższego organy administracji prawidłowo przyjęły, że adresatem kontrolowanych decyzji powinna być skarżąca Wspólnota jako następca prawny inwestora, skoro sporny otwór okienny stanowi część elewacji budynku i jako taki stanowi część nieruchomości wspólnej. Dlatego też zgodnie z art. 17 u.w.l. adresatem obowiązków wynikających z kontrolowanych decyzji jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

Jak można takie głupoty pisać? Wspólnota nie jest następcą prawnym inwestora, bo wspólnota nie jest właścicielem tegoż lokalu. Nie jest nawet właścicielem okna. Gdyby okno oświetlało część wspólną nieruchomosci np, klatkę schowdowa, to owszem, wspólnota jako byłaby stroną w sprawie. Ignorancja zarównio inspektorów nadzoru budowlanego , jak i sędziów - poraża.
Następcą inwestora, bez względu kto nim był , jest aktualny właściciel lokalu. I to on powinien być adresatem nakazu.

Tego typu orzeczenia spowodują , że wspólnoty nie będą zgłaszać samowoli budowlanych , bo wspólnota będzie karana za samowolę poszczególnych właścicieli. Skutek - katastrofy budowlane, kalectwo lub śmierć boga ducha winnych osób.
Mam nadzieję, że wspólnota odwoła się wyżej.