Jak wyliczać podatek od nieruchomości za miejsce postojowe w wyodrębnionym prawnie garażu

[piotrusb]

Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 maja 2026 r., sygn. akt I SA/Wr 614/25

Osią sporu między skarżącymi a organem jest określenie podstawy wymiaru podatku od nieruchomości w postaci lokalu niemieszkalnego (garażu). Strona skarżąca uważa, że podstawą wymiaru powinna być powierzchnia rzeczywiście przez nią użytkowana, tj. [...] m2 plus [...] m2. Taką właśnie powierzchnię zajmują pomieszczenia służące do przechowywania pojazdu, dlatego skarżący uważają, że podstawą wymiaru powinna być powierzchnia [...] m2. Z kolei organ stoi na stanowisku, że podstawa wymiaru podatku od nieruchomości powinna być zgodna z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. W tym przypadku podstawą opodatkowania powinna być powierzchnia, która odpowiada 2/13 udziałów stron w lokalu niemieszkalnym (garażu). Skoro powierzchnia użytkowa garażu wynosi [...] m2, to w konsekwencji podstawa wymiaru opodatkowania – przyjęta przez organ – wynosi [...] m2 (= [...] m2 * 2/13).

Zakreślając ramy prawne sprawy należy wskazać, że na mocy art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budynki lub ich części. Z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że dla budynków lub ich części podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia użytkowa. Przepis art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zawiera definicję legalną pojęcia "powierzchnia użytkowa budynku lub jego części" na potrzeby ustawy i jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Przy tym na mocy art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że podstawą opodatkowania lokalu stanowi jego powierzchnia użytkowa liczona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Dotyczy to również garażu podziemnego, który znajduje się w budynku mieszkalnym na poziomie piwnic. Pomieszczenie to służy bowiem do przechowywania pojazdów w tym budynku. Co do tych kwestii nie ma sporu między stronami. Spór dotyczy jedynie tego w oparciu o jakie kryteria wyliczyć powierzchnię do opodatkowania.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Innymi słowy jedynie dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę wymiaru podatków. Oznacza to, że organy ustalające wysokość zobowiązań podatkowych nie są uprawnione do przyjęcia innej podstawy wymiaru podatku niż dane wskazane w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych z punktu widzenia opodatkowania podatkiem od nieruchomości decydujące znaczenie mają dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Dane te wiążą organ podatkowy, który nie może dokonywać samodzielnych ustaleń w tym zakresie. Podważenie tych zapisów bądź też ich zmiana może nastąpić w postępowaniu prowadzonym przed właściwymi w tej sprawie organami administracji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 września 2015 r., sygn. akt II FSK 2027/13; z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II FSK 1243/08; z dnia 30 czerwca 2009 r., II FSK 1410/07).

Sąd stwierdza ponadto, iż zgodnie z art. 194 Ordynacji podatkowej, dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy administracji publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Dane z ewidencji gruntów i budynków, jako pochodzące z rejestru publicznego prowadzonego na podstawie ustawy, korzystają z domniemania prawdziwości i mają moc dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 194 § 1 O.p. (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2025 r., sygn. akt III FSK 751/25). Organy podatkowe nie są uprawnione do samodzielnego dokonywania zmian w ewidencji gruntów i budynków ani do zastępowania organów właściwych w sprawach tej ewidencji. Danych z ewidencji gruntów i budynków nie można korygować w toku prowadzonego postępowania podatkowego (np. na podstawie art. 194 § 3 O.p.). Dopiero stosowna zmiana zapisów ewidencyjnych w odrębnym trybie, dokonana przez właściwe organy (po przeprowadzeniu skutecznego dowodu przeciwko dokumentowi urzędowemu) może wywołać konsekwencje w sferze prawa podatkowego (por. wyrok NSA z 29 sierpnia 2023 r., sygn. akt. III FSK 2262/21). Stąd też wymiar podatku od nieruchomości może być dokonywany na podstawie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, która to ewidencja ma walor dokumentu urzędowego.

Powyższego rozumowania nie zmienia fakt, że w umowie sprzedaży lokalu i garażu zawartej w formie aktu notarialnego znalazł się zapis o wyłącznym korzystaniu z określonej powierzchni garażu (będącego jednym pomieszczeniem) celem przechowywania tam pojazdu. Należy bowiem wskazać, że czym innym jest współwłasność (w niniejszej sprawie w częściach ułamkowych) a czym innym wykonywanie tego prawa współwłasności. Celem wydzielenia powierzchni do wyłącznego korzystania przez każdego ze współwłaścicieli jest zapewnienie niezakłóconego wykonywania przez poszczególnych współwłaścicieli ich prawa własności w części ułamkowej. Podział ten pozwolić ma na harmonijne korzystanie z nieruchomości wspólnej, umożliwiając każdemu ze współwłaścicieli korzystanie ze swojego prawa w zakresie wynikającym z ułamkowej części własności nieruchomości. Jednakże podział quoad usum nie wywołuje skutków w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a tym samym nie wyłącza zastosowania art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zgodnie z art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przepis ten stanowi podstawę do zawierania umów, na mocy których współwłaściciele ustalają sposób korzystania z nieruchomości wspólnych. Podział do korzystania z rzeczy (w niniejszej sprawie garażu wielostanowiskowego) przez wyznaczenie miejsc postojowych do wyłącznego korzystania nie wywołuje jednak żadnych skutków w zakresie określenia/ustalenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości. Podział quoad usum (do wyłącznego korzystania) nie zmienia bowiem stosunków właścicielskich.

W efekcie rację ma organ ustalając podstawę opodatkowania w oparciu o dane z ewidencji gruntów i budynków. Wynika z niej bowiem, że powierzchnia użytkowa garażu wynosi [...] m2 oraz że skarżący są współwłaścicielami w 1/13 części każdy. Choć skarżący twierdzą, że powierzchnia rzeczywiście przez nich użytkowana wynosi [...] m2 plus [...] m2, to jednak te dane pochodzą z umowy sprzedaży i określają sposób korzystania z garażu, którego powierzchnia użytkowa wynosi [...] m2. Skarżący wykupili udziały w tym garażu (po 1/13 każdy ze skarżących) i podatek od nieruchomości został słusznie wyliczony w oparciu o udział w nieruchomości – zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne - tj. z danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów i budynków.

Na marginesie Sąd wskazuje, że 1 stycznia 2025 r. wszedł w życie przepis art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku także jest uznawane za część mieszkalną budynku mieszkalnego. Należy wskazać, że ta okoliczność ma szczególne znaczenie dla zastosowanej stawki podatku (zastosowana stawka nie była przedmiotem sporu), nie wpływa jednak – na gruncie niniejszej sprawy – na podstawę jego wymiaru.

https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/787FDD3DF0