Czy remont balkonów i wyodrębnionego garażu to obowiązek wspólnoty?

[piotrusb]

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 października 2025 r., sygn. akt II OSK 959/23

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu nakazał wspólnocie usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i tarasów oraz wspólnego garażu podziemnego poprzez: usunięcie odspojonych, luźnych i uszkodzonych okładzin z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych płaszczyzn płyt balkonów i tarasów (do czoła płyt) i groziły niekontrolowanym odpadnięciem; zabezpieczenie pionowych płaszczyzn płyt żelbetowych balkonów i tarasów przy zastosowaniu rozwiązań zabezpieczających tę część konstrukcji przed negatywnym działaniem czynników atmosferycznych; remont garażu podziemnego obejmujący: usunięcie nieszczelności ścian i stropu, naprawę/wykonanie izolacji przeciwwodnej ścian garażu w miejscach przecieków, usunięcie korozji biologicznej przegród budowlanych oraz zabezpieczenie powierzchniowe miejsc po likwidacji zagrzybienia, naprawę pęknięć posadzki, naprawę pękniętej głowicy słupa żelbetowego, oczyszczenie z korozji stalowego kątownika i uzupełnienie brakujących elementów kotwiących.

Wspólnota zaskarżyła powyższą decyzję do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a kiedy ten utrzymał decyzję w mocy, odwołała się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wspólnota argumentowała, że organ nadzoru błędnie uznał za część wspólną nieruchomości warstwę wierzchnią balkonów i tarasów, przy czym nie całą, a tylko pionową, błędnie tym samym interpretując art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048; dalej: uwl). Wspólnota podniosła też, iż samodzielny lokal garażowy nie jest częścią wspólną, co powoduje, że jego remont nie należy do obowiązków wspólnoty. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 22 grudnia 2022 r. (sygn. akt II SA/Wr 507/22) podkreślił, iż judykatura jest zgodna w kwestii tego, że odmiennie należy traktować te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku, ponieważ wchodzą w skład jego elewacji (uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20 marca 2017 r., sygn. I ACa 1638/16). Zewnętrzna ściana pionowa balkonu (tarasu) jest jednocześnie fragmentem całego budynku i jego elewacji, a jej należyty stan współprzyczynia się – wraz ze ścianami innych balkonów (tarasów) – do odpowiedniego stanu całego budynku. W pełni logiczne i uzasadnione było więc zdaniem sądu potraktowanie balkonów i tarasów w zakresie ich elementów zewnętrznych (od czoła płyt balkonowych/tarasowych), konstrukcyjnych, stanowiących fragment elewacji całego budynku, jako nieruchomości wspólnej.

Sąd podkreślił w tym miejscu, że interpretacja art. 3 ust. 2 uwl przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W przedmiotowej sprawie balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku były w większości jednocześnie stropodachami dla niżej położonych mieszkań. Tym samym, chociaż służyły one do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowiły element nieruchomości wspólnej. Sąd zaznaczył też, że w budynkach wielolokalowych nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Natomiast jeśli chodzi o mieszkańców lokali, do których przynależały opisane w sprawie tarasy i balkony, to tylko pozornie wyłącznie oni odnosili z nich korzyść. Te części budynku stanowiły bowiem w ocenie sądu widoczny i istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku należało więc stwierdzić, że stanowiły one element nieruchomości wspólnej. Należało także mieć na uwadze, że wady i uszkodzenia stropodachów (elementów konstrukcji balkonu) miały wpływ nie tylko na konkretny lokal i jego właściciela, który użytkował balkon (taras), lecz także na lokale usytuowane poniżej. W związku z powyższym sąd nie znalazł podstaw prawnych i faktycznych, aby potraktować balkon (taras) jako wyłącznie część lokalu mieszkalnego, a zatem część autonomiczną względem nieruchomości wspólnej pozostającej pod pieczą wspólnoty.

Natomiast odnosząc się do tego punktu kontrolowanego rozstrzygnięcia, w którym organ nadzoru budowlanego nakazał remont garażu podziemnego sąd stwierdził, że ściany, posadzka, słupy i strop garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym to niewątpliwie takie części budynku, których funkcja, znaczenie i przeznaczenie nie ogranicza się wyłącznie do współwłaścicieli dysponujących miejscami postojowymi. Odpowiedni stan ścian, posadzki, czy stropu garażowego, jak też należyta izolacja przeciwwodna garażu jest bowiem sprawą fundamentalną dla całości budynku. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy nieruchomości wspólnej uważa się także fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, grzewcze itp. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20). Dlatego w tym zakresie w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują (lub mogą oddziaływać) na stan i użytkowanie całego budynku należy je traktować tak jak nieruchomość wspólną. Zdaniem sądu będące w niewłaściwym stanie technicznym elementy garażu pozostawały w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną i funkcjonalnie były taką nieruchomością, mimo iż znajdowały się w wyodrębnionym prawnie lokalu. W ocenie sądu organ nadzoru właściwie więc oznaczył adresata obowiązków, prawidłowo traktując sporne elementy balkonów i tarasów oraz garażu podziemnego tak jak nieruchomości wspólne. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 września 2016 r., sygn. akt II OSK 466/15), a obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1928/15).

W związku z powyższym WSA orzekł o oddaleniu skargi wspólnoty, a NSA oddalił skargę kasacyjną.

https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/8393EC2D63

[elmaz]

Ta posadzka mi tak nie do końca tu pasuje.

[irenalo]

Sama nawierzchnia posadzki to nie jest cześć wspólna ale to co pod spodem to już tak. To odpowiednik ściany zewnętrznej czy dachu.

[elmaz]

No tak, skupiłem się na nawierzchni - wiadomo, to do niżej to część budynku, nie tylko garażu. Tutaj zgoda.

[piotrusb]

Posadzka (w sensie płyty konstrukcyjnej, nie warstwy wykończeniowej na powierzchni) garażu położonego pod budynkiem, to płyta spodnia tego budynku powiązana z fundamentem. Jej degradacja zagraża całemu budynkowi.