Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

#1 Post autor: piotrusb » 04-04-2022, 16:20

Wyrok NSA z dnia 10 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 835/19
...zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W niniejszej sprawie jednym z podmiotów wskazanych w ww. przepisie jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, która sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji decydujące m.in. o estetyce budynku. Niemniej przepisy prawa budowlanego w ramach obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który wynika z treści art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 Prawa budowlanego. Także przepisy ustawy o własności lokali tego zagadnienia nie precyzują z punktu widzenia tego co dokładnie jest częścią wspólną nieruchomości, a w skardze kasacyjnej nie wykazano aby przedmiotowe balkony stanowiły odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych. Sama kwestia ich przynależności do lokalu (o jakiej np. nowa w wyroku SN o sygn. akt III RN 153/01) nie ma bowiem przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego. Kwestii tej nie wyjaśnia przywołany w skardze kasacyjnej art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który z jednej strony wskazuje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu; z drugiej zaś – że uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto także wskazany w skardze kasacyjnej art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali tego nie wyjaśnia w odniesieniu do ogólnego pojęcia balkonu. O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w przywołanej w skardze kasacyjnej uchwale o sygn. akt III CZP 10/08, akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Jak przyjął SN, na podstawie art. 14 pkt 1 ww. ustawy wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Na tak wyznaczony w niniejszej sprawie zakres stanu prawnego jaki wynika z prawa budowlanego i ustawy o własności lokali nie ma zasadniczo zaznaczenia argumentacja skargi kasacyjnej, która odwołuje się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia "balkonu". Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest zarządzana przez Wspólnotę Mieszkaniową. Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17). W ramach tego poglądu także płytę podłogową można zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej. W okolicznościach niniejszej sprawy mamy bowiem do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym balkonów w postaci szklanej balustrady i odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej, a w przypadku niektórych balkonów także postępującej degradacji narożników płyt balkonowych. Nie jest więc tak, że w okolicznościach niniejszej sprawy kwestie związane z wykończeniem płyt balkonowych, czy to w płaszczyźnie zewnętrznej pionowej, czy wierzchniej warstwy poziomej, nie dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonów, skoro w niniejszej sprawie taki stan prowadzi do stwierdzonej już degradacji płyt balkonowych, co stwierdzono podczas kontroli okresowej (uszkodzenia izolacji balkonu). Ocenie tej nie przeczy więc pogląd wyrażony w przywołanym w skardze kasacyjnej wyroku NSA o sygn. akt II OSK 1442/07, dotyczący wierzchniej warstwy wykończeniowej balkonu oraz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie ma więc rację organ odwoławczy, że w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali, a częściami wspólnymi. Dlatego Sąd I instancji niewadliwie zaakceptował stanowisko tego organu, że stosowne obowiązki w okolicznościach tej sprawy powinny zostać nałożone na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową. Nie można bowiem wykluczyć, że w tej sprawie nakaz dotyczy elementów wspólnych nieruchomości, zaś w skardze kasacyjnej nie przywołano odpowiedniej argumentacji, która pozwalałaby na przyjęcie odmiennego stanowiska. Ogólne argumentowanie co do tego komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu, nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 Prawa budowlanego. Taka zaś ocena nie stoi w opozycji do poglądu, zgodnie z którym adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (por. wyroki NSA: z 28 marca 2017 r., II OSK 1928/15; z 7 września 2016 r., II OSK 466/15; oraz przywołany też w skardze kasacyjnej wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1929/15). Przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można też rozpatrywać z pominięciem celu jaki wynika z art. 66 Prawa budowlanego. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Niewątpliwie przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata obowiązku sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie Mieszkaniowej o ewentualne wystąpienie z żądaniem do poszczególnych właścicielu lokali o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych. W omawianym zakresie brak jest zatem podstaw do stwierdzenia zarzucanego w skardze kasacyjnej naruszenia prawa materialnego i procesowego, ponieważ w sprawie właściwie zastosowano wskazywane wyżej przepisy Prawa budowanego i ustawy o własności lokali, jak i prawidłowo zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy.
https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/B19145B3B6
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8581
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

#2 Post autor: irenalo » 04-04-2022, 18:48

"Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Niewątpliwie przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata obowiązku sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie Mieszkaniowej o ewentualne wystąpienie z żądaniem do poszczególnych właścicielu lokali o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych"
Zatem Twój tytuł piotrusb jest mylący.
NSA nie rozstrzyga, kto ma ponosić koszty ale kto jest odpowiedzialny za stan techniczny budynku.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

#3 Post autor: piotrusb » 04-04-2022, 19:49

Tutuł z natury rzeczy, choćby ze względu na ograniczenie ilości znaków, jest skrótowy i uproszczony.

Jednak zgodnie z uzasadnieniem wyroku:

„Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji decydujące m.in. o estetyce budynku”.

„O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej”.

„…kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest zarządzana przez Wspólnotę Mieszkaniową”.

„W niniejszej sprawie balkony stanowią widoczny i istotny element elewacji budynku. Z uwagi więc na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją obiektu stanowią jego element wspólny. Odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób”.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8581
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

#4 Post autor: irenalo » 04-04-2022, 22:57

Sądy administracyjne nie są od rozstrzygania co jest, a co nie jest, częścią wspólną.

Sąd administracyjny orzeka w sprawach skarg na:
• decyzje administracyjne;
• niektóre postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, egzekucyjnym lub zabezpieczającym w administracji
• inne akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;
• pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
• akty prawa miejscowego;
• inne niż prawo miejscowe akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków;
• akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
• bezczynność organów.

Zatem nie przywiązywałabym się do tego, co sąd napisał w uzasadnieniu.

Na marginesie .Oglądałam ostatnio KW mieszkania w bloku. 37 m2 + 2 m2 piwnica, jako pomieszczenie przynależne i 2 m2 balkon, jako pomieszczenie pomocnicze.
Łączna powierzchnia 41 m2. I tego od tego wyliczono udział. Tak wyodrębniła spółdzielnia.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5655
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Koszty remontu balkonów w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych ponosi wspólnota

#5 Post autor: piotrusb » 05-04-2022, 16:17

irenalo pisze:
04-04-2022, 22:57
Sądy administracyjne nie są od rozstrzygania co jest, a co nie jest, częścią wspólną.
Jak najbardziej. Tu chodziło o to, że PINB wydał nakaz remontu balkonów wspólnocie, a ta to właśnie kwestionowała, uważając, że adresatami tej decyzji powinni być właściciele lokali. Takie stanowisko kolejno odrzucili: WINB, WSA i NSA.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów administracyjnych”