Prawo własności lokalu, ekspektatywa i ugruntowana ekspektatywa własności lokalu

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4631
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Prawo własności lokalu, ekspektatywa i ugruntowana ekspektatywa własności lokalu

#1 Post autor: piotrusb » 12-04-2018, 11:11

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 576/16.
...nietrafne jest twierdzenie skarżącego, że wpis do księgi wieczystej własności lokalu ma wyłącznie charakter formalno-techniczny, a o nabyciu tego rodzaju nieruchomości przesądza wyłącznie umowa. Jak wynika ze stanu faktycznego sprawy, skarżący zawarł w dniu 28 października 2004r. we właściwej formie umowę z deweloperem o ustanowieniu (przez właściciela budynku oraz użytkownika wieczystego gruntu, na którym budynek został wybudowany), na jego rzecz odrębnej własności oznaczonego, samodzielnego lokalu mieszkalnego, wraz z udziałami w budynku i prawie użytkowania wieczystego. Do tej umowy mają zastosowanie przepisy art. 155 § 1 i art. 158 K.c., jednakże zastosowanie mają także przepisy szczególne. Art. 7 ust. 2 powołanej przez organ interpretujący ustawy o własności lokali stanowi, że: "umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej". W postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2012r. II CSK 432/11 Sąd Najwyższy wyraził następujące stanowisko "Wpis do księgi wieczystej powstającej odrębnej własności lokalu tworzy nie tylko nowy stan prawny ale również nowy stan faktyczny. Powstaje nowy przedmiot majątkowy. Choć samodzielny lokal mieszkalny jest jedynie konstrukcją normatywną i faktycznie, w potocznym tego słowa znaczeniu nie jest rzeczą, to jednak z mocy fikcji prawnej należy go traktować jak rzecz (przedmiot materialny). W tym sensie wpis do księgi wieczystej nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe (własność lokalu), ale również jego przedmiot (nieruchomość lokalową). Z chwilą wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności) dochodzi do powstania w danej nieruchomości budynkowej swoistego podziału i powstania jakby kilku nieruchomości. I tak można wyróżnić nieruchomość lokalową powstałą w wyniku wyodrębnienia lokalu, nieruchomość w skład której wchodzą niewyodrębnione lokale oraz nieruchomość wspólną. Ta ostatnia nieruchomość, w skład której wchodzą elementy wspólne budynku oraz prawo do gruntu, formalnie nie jest wyodrębniona. Prawnie jednak istnieje i jest objęta ustawową współwłasnością. Udział w tej współwłasności jest ustawowo związany z własnością nieruchomości lokalowej". Powyższy wywód w pełni oddaje istotę powstawania i charakter własności lokalu jako odrębnej nieruchomości w nieruchomości budynkowej.

Z opisu czynności podejmowanych przez skarżącego i innych współwłaścicieli budynku, w którym znajdował się lokal wynika, że zapewne Sąd, badając wniosek o wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej (założenia księgi wieczystej dla tego lokalu) dostrzegł nieprawidłowości w zakresie oznaczenia wielkości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Pozostawienie przez Sąd bez rozpoznania tego wniosku, złożonego w dniu 2 stycznia 2005r. wprawdzie nie jest równoznaczne z odmową dokonania wpisu (jak to stwierdził organ) ale niewątpliwie spowodowało, że ta czynność nie wywołała skutku. Zatem słusznie organ przyjął, że odrębna własność lokalu powstała dopiero z chwilą złożenia wniosku w dniu 5 maja 2009r., na podstawie którego Sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej w dniu 11maja 2009r.

Nie oznacza to, że organ interpretujący prawidłowo orzekł, odwołując się li tylko do przepisów o księgach wieczystych i hipotece i do zasad dokonywania wpisów do księgi wieczystej uregulowanych przepisami k.p.c., że na gruncie przepisu art.10 ust.1 pkt 8 lit a nie można przyjąć, że w istocie datą nabycia lokalu był dzień zawarcia umowy tj. 28 października 2004r.

W orzecznictwie przyjmuje się, że nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. obejmuje przypadki zarówno odpłatnego jak i nieodpłatnego nabycia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym m. in. w wyroku z dnia 29.05.2014r. II FSK 1610/12 pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. należy rozumieć w znaczeniu najbardziej ogólnym jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób.
Wobec tego należy odwołać się do poglądów prezentowanych w doktrynie jak i orzecznictwie sądów powszechnych, gdzie przyjęto, że osoba, na rzecz której ustanowiono aktem notarialnym odrębną własność i sprzedaż lokalu, w okresie między zawarciem umowy a wpisem konstytutywnym w księdze wieczystej, dysponuje prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu. Prawo to nazwano "ugruntowaną ekspektatywą" własności lokalu, nie wskazując na traktowanie jej jako postaci prawa podmiotowego, prawa podmiotowego tymczasowego czy też prawa nie będącego prawem podmiotowym (por. wyrok SN z dnia 25.07. 2001r. I CKN 372/00). W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę prawo to jest prawem o pełniejszym zakresie niż zdefiniowana wprost w art. 19 ust. 1 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013r. poz. 1222, ze zm.) "ekspektatywa odrębnej własności lokalu", jako roszczenie, przysługujące przyszłemu nabywcy odrębnej własności lokalu już od momentu zawarcia umowy o budowę lokalu, jako prawo zbywalne, przechodzące wraz z wkładem budowlanym lub jego częścią na spadkobierców i podlegające egzekucji. Zgodnie z art. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustanowienie na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu powinno nastąpić najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, natomiast w myśl art. 27 ust.1 tej ustawy, w zakresie w niej nieuregulowanym do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Można zatem stwierdzić, że ustanawianie przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu w trybie wskazanym w powołanych przepisach jest analogiczne do trybu przewidzianego w art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, o ile zostały spełnione przesłanki ważności umowy wymienione w ust. 2 tego przepisu.

Inaczej mówiąc, w ocenie Sądu, z chwilą zawarcia umowy o wybudowanie lokalu, mającego stanowić odrębną własność, spełniającej warunki określone przepisami, przyszłemu nabywcy przysługuje zbywalne prawo, które można określić mianem "zwykłej" ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Natomiast po wybudowaniu lokalu i ustanowienia na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu, a przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej, prawo to nabiera szerszego znaczenia, i słusznie jest nazwane "ugruntowaną ekspektatywą", gdyż obejmuje swoją treścią prawo do wyłącznego posiadania i dysponowania już istniejącym samodzielnym lokalem, który, jak to stwierdził Sąd Najwyższy w powołanym wyżej postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2012r. należy traktować jak rzecz (przedmiot materialny). Lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zarówno wyodrębniony jak i niewyodrębniony nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie zaś, w przypadku wyodrębnienia lokalu aktem notarialnym na rzecz nabywcy, do chwili "stania się" odrębną nieruchomością, co następuje z chwilą wpisu do nowej księgi wieczystej, jest częścią nieruchomości budynkowej, do której nabywca lokalu może wykonywać swoje prawa z wyłączeniem innych osób (a zatem w granicach prawa własności).
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/49CB309680
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów administracyjnych”