Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#1 Post autor: piotrusb » 10-11-2016, 18:02

Wyrok Sądu Rejonowego w Nysie z dnia 6 lipca 2016 r., sygn. akt: I C 1753/15.
W niniejszej sprawie Wspólnota dochodzi zaległych zaliczek na koszty zarządu i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a nie rzeczywiście poniesionych kosztów. Wspólnota ma prawo domagać się zaległych zaliczek, nawet gdy nie rozliczyła jeszcze rzeczywiście poniesionych kosztów. Postawa członków wspólnoty, którzy nie płaciliby zaliczek, twierdząc, że zapłacą, gdy wspólnota się rozliczy, zablokowało by możliwość działania wspólnot, gdyż nie miałyby one środków na opłacenie bieżących należności wobec dostawców mediów i zarządców. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 2008 r. wydanym w sprawie VCSK 133/08 wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia regulacja art. 15 ust. 1 u.w.l. zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.(...)

Jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. II CKN 226/97). Z uwagi na to, że są to zaliczki na poczet wydatków przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania, a są uchwalane z reguły w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów zarządu, podstawą określenia ich wysokości powinny być, co do zasady, wydatki rzeczywiście poniesione na zarząd nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym zaliczki mają być płacone, z uwzględnieniem także wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych miesięcznych wydatków na zarząd lub na wysokość obciążeń właścicieli. Tak ustalone zaliczki podlegają rozliczeniu, po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.). Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny sposób. Taki sposób określania wysokości zaliczek, odnoszący ich wielkość przy uchwalaniu do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim, oraz rozlicznie ich po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu rzeczywiście poniesionych w tym roku, odpowiada zarówno celowi, jakiemu służą zaliczki, jak i ich charakterowi określonemu w bezwzględnie obowiązującym art. 15 ust. 1 u.w.l. oraz wymaganiu, by stanowiły funkcję rzeczywistych kosztów zarządu.

W rezultacie wspólnota mogła domagać się zaległych zaliczek od pozwanej.

Nie ma przy tym żadnych podstaw prawnych do przyjęcia, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 u.w.l.(...)

Zdaniem sądu nie ma również podstaw do zawieszenia niniejszego postępowania do czasu rozpoznania przez właściwy sąd złożonych przez ozwaną pozwów o uchylenie uchwał Wspólnoty z lat 2013 -2015. W świetle art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Po pierwsze pozwana nie zaskarżyła uchwał będących podstawą żądania zapłaty zaliczek za 2012 r. Po wtóre zaś, zgodnie z art. 25 ust. 2 u.w.l., zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Tymczasem żądania powódki w tym zakresie zostały oddalone przez właściwy sąd. Konstrukcja art. 25 ust 1 u.w.l. oraz przyjęta w jego ust. 2 zasada, że nawet zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, o ile sąd nie wstrzyma jej wykonania, stanowią wyraz prymatu woli większości właścicieli lokali, wyrażonej w uchwale oraz potrzeby zapewnienia stabilności unormowań wewnętrznych i pewności funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej nad uprawnieniem właściciela lokalu do jej zakwestionowania. Tym samym dopiero wydanie przez sąd cywilny postanowienia o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy spowodowałoby konieczność zawieszenia niniejszego postępowania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2015 w sprawie VI ACa 836/14 i wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego z dnia 23 października 2002 r. w sprawie I Sa/Gd 371/00.
http://orzeczenia.nysa.sr.gov.pl/conten ... -07-06_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#2 Post autor: irenalo » 12-11-2016, 11:16

piotrusb pisze:Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych.
I znów kompletna bzdura przepisana z portalu dla nieuków.
Normy prawne bezwzględnie obowiązujące znamionuje to, że ich zastosowanie nie może być wolą stron wyłączone lub ograniczone – w przeciwieństwie do norm względnie obowiązujących .
Właściciele lokali (wszyscy!) mogą zawrzeć umowę , że np. będą wnosić zaliczki w innym terminie i w innych okresach. Jeśli tego nie zrobia, to wtedy dopiero obowiązują zapisy UoWL.
Swoboda zawierania umów jest ważniejsza niż Ustawa o własności lokali.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#3 Post autor: piotrusb » 13-11-2016, 14:44

Nie wiem czy sąd przepisał uzasadnienie swojego orzeczenia, umieszczonego na portalu orzeczeń Ministerstwa Sprawiedliwości, z portalu dla nieuków, natomiast trzeba pamiętać, że ta kwestia nie jest jednolicie postrzegana w doktrynie i orzecznictwie, a powyższy wyrok nie jest w tym zakresie odosobniony. Jest wiele orzeczeń sądów i to w ostatnich latach, które uznają, że właściciele lokali mogą, w myśl art. 18 ust. 1 uwl, w umówie zmienić zapisy rozdziału IV uwl "Zarząd nieruchomością wspólną", ale już nie rozdziału III "Prawa i obowiązki właścicieli lokali". Konsekwentnie sądy w tych orzeczeniach stwierdzają, że zapisy dotyczące terminu wnoszenia zaliczek oraz sposobu podziału kosztów zarządu nieruchomością wspólną mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#4 Post autor: irenalo » 13-11-2016, 20:22

piotrusb pisze:e właściciele lokali mogą, w myśl art. 18 ust.
Tu nie chodzi o art. 18 UoWL. Tu chodzi o w swobodę zawierania umów. Pomyśl i przemyśl. Poszperaj.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#5 Post autor: piotrusb » 15-11-2016, 17:17

Sęk w tym, że to nie jest kwestia, żebym ja to przemyślał (czy przeszukał), bo ja również osobiście skłaniam się ku poglądowi, że w przedmiotowym zakresie swoboda zawierania umów powinna być nadrzędna nad zapisami uwl. Jednak ta teza nie jest w doktrynie i orzecznictwie podzielana bez zastrzeżeń i to jest fakt, o którym musimy pamiętać.

I tak z najnowszego orzecznictwa:

Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej z 17 listopada 2015 r., sygn. akt XI C 1385/15:
Podobnie jak art. 13 ust. 1 u.w.l. nakłada na właścicieli lokali obowiązek utrzymania swojej własności, tak art. 15 ust. 1 u.w.l. nakłada na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób. Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali zawartą w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., gdyż zgodnie z art. 18 ust. 3 u.w.l. umowa taka może wyłączyć stosowanie postanowień jedynie rozdziału 4 u.w.l. (dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną), natomiast postanowienia obowiązku opłacania zaliczek umieszczone są w rozdziale 2 [tak w oryginale; powinno być: "w rozdziale 3" - piotrusb] u.w.l., regulującym prawa i obowiązki właścicieli lokali.
Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia Śródmieścia z 19 kwietnia 2013 r., sygn. akt IX C 467/12.:
…przepis art. 12 ust. 2 uwl o charakterze ius cogens jest bezwzględnie obowiązujący i wynika z niego, że tylko w oparciu udział procentowy w nieruchomości wspólnej powinna być ustalana wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (…) z art. 12 ust. 2 uwl wynika bezwzględnie obowiązująca zasada , że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów.
Tak samo art. 12 ust. 2 uwl zalicza do ius cogens Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze w wyroku z dnia 24 października 2012 r., sygn. akt IC 870/12.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 331/12:
Z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów. Jak to zaakcentował Sąd Apelacyjny w motywach rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie I ACa 680/09, taki sposób ustalenia wysokości kosztów nie może być zmieniony w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu…
Tak też wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 26 marca 2015 r., sygn. akt I C 537/14, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 2 października 2009 r., sygn. akt I ACa 514/09.

Jako wyjątek od bezwzględnego obowiązywania normy art. 12 ust. 2 Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 3 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 988/15 uznał umowę quoad usum (zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14).

Pogląd, że norma art. 12 ust 2 i 3 uwl ma charakter bezwzględnie obowiązujący jest reprezentowana również w doktrynie prawa np. R. Dziczek, "Własność lokali. Komentarz", wyd. LexisNexis 2011, Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali, teza 1, Iwona Szymczak, "Wspólnota mieszkaniowa", wyd. Lex 2014, rozdział IV pkt. 2.

Art. 15 uwl za normę bezwzględnie obowiązująca uznał zaś np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt VI A Ca 1048/12 oraz Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2016 r., sygn. akt II Ca 1636/15.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Dochodzenie przez wspólnotę zaległych zaliczek

#6 Post autor: irenalo » 15-11-2016, 18:31

Sęk a tym, że przy nakazach zapłaty sprawy trafiaja do rejonówki, gdzie orzekają albo młodzi sędziowie bez doświadczenia albo starzy, którzy nigdy nie awansowali, bo ich poziom orzekania był jaki był.
Te orzeczenia (SA też) dotyczą sytuacji, gdzie umowa dotycząca zmiany artykułu/ów zapisanych w UoWL nie została zawarta.
Poza tym inny przykład: podział quoad usum. Ten podział wyłącza, przynajmniej w części, inne normy a mianowicie art. 12.1 czy 12.2. UoWL. I tu raczej nie ma wątpliwości.
W zasadzie każda norma wprowadzona do systemu prawnego bezwględnie obowiązuje ale jedna wiąże strony bezwzględnie inna względnie .

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”