Odszkodowanie za reklamę na elewacji bez zgody wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odszkodowanie za reklamę na elewacji bez zgody wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 11-10-2016, 14:57

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 152/16.

Współwłaściciel lokalu w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej wniósł o uchylenie uchwały w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez powoda reklamy na elewacji budynku oraz na drzwiach wejściowych do budynku bez zgody pozwanej. Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu uchylił uchwałę. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok oddalając powództwo w całości i stwierdzając w uzasadnieniu:
...umieszczenia reklam i tablic informacyjnych wykracza poza zakres korzystania przez członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości, a w konsekwencji uzasadniona pobieranie przez wspólnotę mieszkaniową stosownych opłat. Każdy właściciel, zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ale nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. To determinuje wniosek, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. Nie może być wątpliwości co do tego, że umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania. Umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele

Zasady korzystania z części wspólnych mogą oczywiście ustalać bezpłatność korzystania z nich, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty. Taka odpłatność w żadnym zakresie nie ogranicza prawa właścicieli w większym stopniu niż to konieczne do uregulowania zasad wykorzystywania nieruchomości wspólnej. W konsekwencji nie można też przyjąć, że odpłatność korzystania z elewacji budynku powoduje zwiększenie obciążeń powoda bez związku z używaniem lokalu.

Słuszne jest także stanowisko przytoczone przez apelującą, że uchwałę należy traktować jako, co najwyżej wezwanie do zapłaty skierowane do powoda, zaś w sytuacji ewentualnego sporu na tym tle, ustalenie wysokości roszczenia wspólnoty nastąpi w procesie o zapłatę. Dla uznania prawidłowości uchwały w przedmiocie ustalenia opłaty pobieranej za umieszczenia reklam i tablic informacyjnych nie jest też bezwzględnie niezbędne wskazanie w treści samej uchwały sposobu ustalenia wysokości tej opłaty. Ponadto, w sytuacji gdy powód twierdzi, że ustalona opłata narusza jego interesy jako zbyt wygórowana i nieodpowiadająca stawkom rynkowym, to strona powodowa powinna zawnioskować dowody na tę okoliczność (art. 6 k.c.). Zarzuty powoda koncentrowały się jednak na dopuszczalności pobierania od niego przedmiotowej opłaty, co do zasady. Nie zasługuje też na uwzględnienie argumentacja powoda w zakresie, w jakim powoływał się na zróżnicowanie pobieranej od niego stawki w stosunku do innej kancelarii funkcjonującej w budynku, która ponosi opłaty w wysokości 60 zł. Z uzasadnienia pozwu wynika, że sytuacja powoda nie jest porównywalna z sytuacją wskazanej kancelarii, chociażby ze względu na okoliczność, iż powód zamieścił dwie tablice. Ponadto, jak wynika z zebranego materiału, opłata ponoszona przez wskazaną przez powoda kancelarię została ustalona znacznie wcześniej, nie jest więc wykluczone, że opłata ta w przyszłości ulegnie zmianie. Natomiast opłata pobierana od powoda przyjęta w uchwale została ustalona w tej samej wysokości, co opłata przyjęta uchwałą dla kolejnej kancelarii prawnej (110 zł). Należy więc stwierdzić, że opłata w kwocie 110 zł miesięcznie nie odbiega swoim poziomem od przyjętych w tego typu sytuacjach, także w innych wspólnotach w tej części miasta P. (patrz m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 24 maja 2016 r. sygn.. akt I ACa 1478/15).

Nie można więc uznać, że powód został zobowiązany w sposób nieuzasadniony do ponoszenia opłat wyższych niż inne podmioty w porównywalnej sytuacji.

Zasadnie też zarzuciła pozwana, że podjęcie uchwały o naliczeniu należnej kwoty za umieszczenie przez powoda tablic informacyjnych na elewacji budynku oraz w drzwiach wejściowych do budynku od dnia 1 stycznia 2015 r. tj. od daty ich umieszczenia nie jest sprzeczne z prawem, w szczególności nie narusza zasady lex retro non agit, skoro opłaty za korzystanie z części wspólnych w przedmiotowym zakresie są należne za cały okres korzystania. Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, tj. nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-28_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”