Na sprzedaż strychu muszą zgodzić się wszyscy

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Na sprzedaż strychu muszą zgodzić się wszyscy

#1 Post autor: piotrusb » 06-10-2016, 15:36

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2016 r., sygn. akt I C 881/14.

Powód wniósł o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w której pozwana wyraziła zgodę na sprzedaż pomieszczenia strychowego w celu połączenia tego pomieszczenia z lokalem mieszkalnym. Zdaniem powoda na taką czynność winna być wyrażona zgoda przez wszystkich współwłaścicieli. Uchwała błędnie wskazywała na powierzchnię pomieszczenia strychowego, aby obniżyć koszty jego zbycia. Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:
Sąd podzielił stanowisko powoda uznając, że wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały doszłoby do zbycia części nieruchomości wspólnej. Taka zaś czynność bez zgody wszystkich współwłaścicieli jest dotknięte nieważnością. Wywody pozwanej odnośnie konieczności stosowania przepisów ustawy o własności lokali do czynności zarządu nieruchomością wspólną w przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych należy uznać co do zasady za słuszne. (...) Przepis art. 22 ust. 3 ustawy zawiera przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymieniając wśród nich m.in. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu jednak podział nieruchomości wspólnej należy odróżnić od jej zbycia. O ile pierwsza z tych czynności należała będzie do czynności zarządu nieruchomością wspólną, o tyle druga z nich już nie, ponieważ doprowadzi do zniesienia współwłasności w stosunku do zbywanej części nieruchomości. Podział nieruchomości wspólnej, dopuszczalny w świetle art. 5 ustawy, polega jedynie na geodezyjnym wyodrębnieniu działki i na taką czynność rzeczywiście, w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych potrzebna jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale podjętej większością głosów. Jednakże umowę sprzedaży takiej wydzielonej działki mogą zawrzeć tylko wszyscy współwłaściciele. Współwłaściciele ci po prostu zbędą swoje udziały w tej wspólnej nieruchomości. (komentarz do ustawy o własności lokali, G. Bienek, Z. Marmaj, Wydawnictwo Ch. Beck, Warszawa 1998 r., str. 39). Kwestia zniesienia współwłasności nie jest tymczasem uregulowana w ustawie o własności lokali, a skoro tak, należy do niej stosować przepisy kodeksu cywilnego. Żaden z jego przepisów nie pozwala tymczasem na zniesienie współwłasności na podstawie uchwały większości współwłaścicieli. Do zniesienia współwłasności poprzez zbycie rzeczy może dojść albo w drodze porozumienia wszystkich współwłaścicieli, w wyniku którego każdy z nich sprzeda przysługujący mu udział we współwłasności, albo w drodze orzeczenia sądowego (art. 199 k.c. i art. 210 k.c.). W świetle przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność ułamkową niedopuszczalne jest zbycie udziału jednego współwłaściciela bez jego zgody.

Podobnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10 wskazał, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Jeżeli zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Analogiczne stanowisko zajął także Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., I ACa 1064/12.

Również w literaturze przedmiotu, analizując zakres stosowania art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy wypowiedziano pogląd, że dopuszcza on zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten został błędnie obliczony czyli w sytuacji gdy zachodzi potrzeba sprostowania. Pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć. Bez znaczenia więc pozostaje, o ile zmniejszy się udział powoda w nieruchomości wspólnej na skutek zaskarżonej uchwały; skoro każde zmniejszenie udziału narusza prawo własności przysługujące powodowi. Na marginesie jedynie wspomnieć należy, iż wyliczenie zmian wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej sporządzone przez pozwaną, nie obrazuje całości tych zmian, skoro tego samego dnia Wspólnota podjęła analogiczną uchwałę dotyczącą pomieszczeń piwnicznych o znacznej powierzchni.

Z tych względów Sąd uznał, iż uchwała wyrażająca zgodę na dołączenie części nieruchomości wspólnej na rzecz jednego z członków Wspólnoty oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, pomimo braku zgody powoda na jej dokonanie, była sprzeczna z art. 199 k.c. i 237 k.c., a przez to nieważna w świetle art. 58 par. 1 k.c. Podnoszony przez zarząd pozwanej argument, iż w innych wspólnotach tego typu uchwały były skutecznie podejmowane nie uwzględnia jednak tego, że w tamtych przypadkach zgoda była wyrażana przez wszystkich członków wspólnoty. Jak zaś podkreślono powyżej zgoda wszystkich właścicieli umożliwiłaby przyłączenie części nieruchomości wspólnej do lokalu mieszkalnego.

Niezależnie od powyższego przedmiotowa uchwała sprzeczna też była z uzasadnionymi interesami powoda, a także z interesami niektórych pozostałych członków Wspólnoty . W wyniku zaskarżonej uchwały członkowie Wspólnoty pozbawieni zostaną możliwości korzystania z pomieszczenia strychowego, do którego każdy z nich ma takie samo prawo. Nie wdając się w ustalenia, od kiedy powód zgłaszał chęć korzystania z przedmiotowego pomieszczenia, podkreślić należy, iż taką chęć zgłasza obecnie.Zauważyć też należy, iż za uchwałą głosowali m.in. przedstawiciel Gminy G. oraz właściciele lokali niemieszkający w budynku Wspólnoty, a więc podmioty, które nie mają faktycznego interesu w korzystaniu z pomieszczenia strychowego. Podkreślenia wymaga, iż strona pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu na to, o ile zwiększyłyby się wpłaty na fundusz remontowy czy tez inne opłaty obciążające właścicieli lokali we Wspólnocie. Nie ma tez wyliczeń, jaką kwotę zaoszczędziłaby Wspólnota na zmniejszonych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Dodatkowe zyski, jakie być może Wspólnota czerpałaby ze zmniejszenia powierzchni nieruchomości wspólnej nie mogą być dostateczną przeciwwagą dla wynikającego z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali prawa każdego członka Wspólnoty do korzystania z pomieszczenia strychowego, tym bardziej, jeżeli uwzględni się fakt, iż aktualnie jeden z członków Wspólnoty nie ma pomieszczenia piwnicznego.

Zdaniem Sądu uchwała narusza też zasady prawidłowego zarządu. Została ona bowiem podjęta bez uprzedniej wyceny wartości pomieszczenia strychowego, wartości prac adaptacyjnych oraz wartości prac związanych z montażem systemu antyoblodzeniowego na dachu. Nie ma obiektywnych dowodów na to, że system antyoblodzeniowy na dachu jest konieczny, nie ma żadnych wyliczeń dotyczących oszczędności i zysków Wspólnoty spowodowanych zmniejszeniem nieruchomości wspólnej. Oszczędność rzędu 200 zł rocznie na składce ubezpieczeniowej sama w sobie nie rekompensuje straty w postaci zmniejszenia powierzchni nieruchomości wspólnej. Nie jest więc jasne, czy taka zgoda Wspólnoty nie następuje z naruszeniem jej uzasadnionych interesów ekonomicznych. Łatwo można sobie wyobrazić również sytuacje, w której wykonana wycena będzie niezadowalająca, czy to dla któregoś z właścicieli lokali czy też dla Wspólnoty.
http://orzeczenia.gdansk.so.gov.pl/cont ... -07-07_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”