Roszczenia wobec dewelopera z tytułu wad NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Roszczenia wobec dewelopera z tytułu wad NW

#1 Post autor: piotrusb » 19-09-2016, 11:23

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15.
Sprzedaż lokali dokonano wraz z udziałami w częściach wspólnych. Wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży. Świadomość określona w art. 563§1 k.c. ma dotyczyć wady a nie roszczeń. Wystarczające jest więc by pozwana posiadła wiedzę o wadach nawet od jednego ze współwłaścicieli nabywających lokal. Świadomość wad dotycząca części wspólnych uzyskana od jednego ze współwłaściciela jest wystarczająca dla zachowania roszczeń przez pozostałych współwłaścicieli części wspólnych. Mimo więc, że każdy nabywców ma własne roszczenie z rękojmi to w odniesieniu do wad w częściach wspólnych zawiadomienie ma charakter czynności zachowawczej albowiem nie da się rozdzielić stanów świadomości zobowiązanego z tytułu rękojmi co do wadliwości całego budynku. Ponadto każde przystąpienie do poprawienia wady dotyczącej przedmiotu nabytego przez współwłaścicieli czyni bezprzedmiotowym zawiadomienie o tych samych wadach przez współwłaścicieli a poprawienie wady będzie odnosiło skutek względem wszystkich pozostałych. (...)

Trudno też przyjąć by pozwana (spółka deweloperska) nie została zawiadomiona o wadach płyty balkonów, wadliwości dachu i piwnic oraz ścian skoro strona pozwana przystępowała do ich usunięcia, co potwierdzają zeznania wszystkich świadków. (...) Na podstawie zeznań świadków wskazanych przez Sąd pierwszej instancji można przyjąć, że właściciele lokali zawiadamiali zarówno zarządcę jak i stronę pozwaną sukcesywnie o ujawnionych skutkach wadliwości. Sąd Apelacyjny zauważa, że przecieki to objawy wadliwego wykonania konstrukcji oraz izolacji poziomej lub pionowej. Sposób i zakres wykonania ciągłości izolacji i prawidłowości wykonania wylewek czy nieprawidłowość wykonania izolacji przeciwwilgociowej nie jest dostrzegalny na pierwszy rzut oka i ma charakter ukryty.

W judykaturze przyjmuje się zgodnie, że dla oceny czy rzecz sprzedana ma wadę decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne a nie normatywno-techniczne. (por. pkt 2 uchwały pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88 OSNC 1989/3/36). Oznacza to, że wada fizyczna pod tą postacią występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Istnienie wskazanych wyżej wad izolacji, których skutkiem są przecieki niewątpliwie zmniejszało użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie. Zmniejszona izolacyjność budynku w tym wiatrołapów i zagrzybienie wpływa także na stan majątkowy kupującego wynikłego z konieczności poczynienia nakładów na wadliwą rzecz w celu usunięcia występującej wady. Niewątpliwie też konieczność wykonania prac musi wpływać na wartość lokali skoro każdy potencjalny nabywca kalkulując cenę nabycia musiałby uwzględnić konieczność ponoszenia kosztów remontu budynku w ramach kosztów zarządu. Nie da się rozdzielić wad lokali od wad budynku wskazanych w opinii, w sytuacji gdy wadliwość dotyczy dachu ścian, czy stolarki oraz balkonów, które są elementami konstrukcyjnymi a jednocześnie od wewnątrz są wadami lokali. Wspólnota zgłosiła roszczenie o obniżenie ceny po nieskuteczności wielokrotnych naprawach, zachowując także termin z art. 568§1 k.c. Wspólnota jest legitymowana do zgłoszenia roszczenia o obniżenie ceny w oparciu o 560§1 k.c. (z uwagi na datę powstania roszczeń w brzmieniu sprzed zmianą wynikającą z ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta Dz.U.2014r. poz.827). Nabyła ona bowiem te roszczenia w drodze cesji. Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (por. także uchwałę Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13).

Niezasadnie skarżąca kwestionuje skuteczność cesji. Dokumenty prywatne wskazują, że osoby podpisane złożyły oświadczenia. Jeżeli pozwana twierdzi , że podpisy zbywców są nieautentyczne to ona powinna to udowodnić. Dodatkowo fakt podpisania umów cesji potwierdzili świadkowie. Roszczenie o obniżenie ceny jest roszczeniem kupującego względem sprzedawcy z tytułu rękojmi za wad i nie jest to roszczenie odszkodowawcze (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11grudnia 2009r. sygn. V CSK 190/09). Dyskusyjna jest możliwość dochodzenia roszczeń przez wspólnotę roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy o wybudowanie lokalu niemniej rozpoznanie tej sprawy możliwe było na podstawie przepisów o realizacji uprawnień z rękojmi do obniżenia ceny sprzedaży. Skutki przelewów wykazanych na podstawie umów znajdujących się w aktach nie mogły jednak dotyczyć właścicieli, którzy nabyli lokale na rynku wtórnym. Nie wykazano zaś by doszło do cesji zbywców roszczeń wynikających z pierwotnej umowy sprzedaży lokalu na rzecz nabywców.
http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/cont ... -05-31_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”