Roszczenie wobec wspólnoty, a działanie na jej szkodę

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Lęborku z dnia 26 października 2015 r., sygn. akt I C 138/15.

Właściciel lokalu użytkowego wniósł przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej pozew , w którym dochodził zapłaty kwoty 8867,36 zł tytułem należności za korzystanie z części jego samodzielnego lokalu na potrzeby wymiennikowni ciepła. Sąd stwierdził:

,,,roszczenie o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy do tak zwanych roszczeń uzupełniających. (wyrok Sądu Najwyższego z 17 lipca 2008 roku sygn. akt II CSK 110/08). Dla roszczenia uzupełniającego przysługującego właścicielowi przeciwko posiadaczowi ustawodawca w art. 229 k.c. wprowadził dodatkowo szczególny termin przedawnienia. Termin ten wynosi rok i biegnie od dnia zwrotu rzeczy, niezależnie od tego, czy dotyczy posiadacza w dobrej, czy w złej wierze. W orzecznictwie i literaturze zgodnie przyjmuje się, że art. 229 k.c. odnosi się do tych roszczeń, które przed jego upływem nie uległy przedawnieniu na zasadach ogólnych, oraz roszczeń, które powstały (lub stały się wymagalne) z chwilą zwrotu rzeczy właścicielowi. Nie sanuje on bowiem roszczeń przedawnionych według tych zasad, lecz skraca termin przedawnienia roszczeń nieprzedawnionych wcześniej, do jednego roku od daty zwrotu rzeczy (por. w szczególności wyrok Sądu Najwyższego z 04 grudnia 1980 roku sygn. akt II CR 501/80; wyrok Sądu Najwyższego z 24 lutego 2006 roku, sygn. akt II CSK 135/05; wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2007 roku, sygn. akt V CSK 480/06). Roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy nie jest roszczeniem o świadczenie okresowe i ulega dziesięcioletniemu przedawnieniu o ile nie dotyczy roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (por. uchwała Sądu Najwyższego z 24 października 1972 roku, sygn. akt III CZP 70/72). Właściciel w okresie ustalonym w art. 229 k.c. może zatem dochodzić wynagrodzenia za cały nieprzekraczający jednak 10 lat (zaś w przypadku gdy roszczenie to związane jest z działalnością gospodarczą okres 3 lat) czas korzystania z jego rzeczy przez posiadacza w złej wierze (por. wyrok Sądu Najwyższego z 04 grudnia 1980 roku, sygn. akt II CR 501/80). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy przesądzić, iż podniesiony zarzut przedawnienia przez stronę pozwaną w okolicznościach niniejszej sprawy jest zupełnie nietrafiony. Bezspornym w sprawie była okoliczność, iż powód jest właścicielem części lokalu przeznaczonego na wymiennikownię. Bezspornym jest, że koszt jej przeniesienia jest nieopłacalny finansowo, choć możliwy technicznie. Bezspornym jest wreszcie, że z wymiennikowni korzystają wszyscy członkowie wspólnoty w tym i powód (bowiem na dzień orzekania w niniejszej sprawie nie odłączył on swoich lokali od wymiennikowni). I tu należy wskazać, iż urządzenia wymiennikowni nadal są usytuowane w tym pomieszczeniu stąd też do wydania, zwrotu pomieszczenia właścicielowi nie doszło stąd też termin przedawnienia roszczenia dochodzonego niniejszym pozwem nie zaczął nawet swojego biegu. Bez znaczenia dla zwrotu pomieszczenia jest okoliczność, że wskazane pomieszczenie nie było udostępnianie fizycznie członkom wspólnoty choćby poprzez przekazanie zarządowi kluczy do tegoż pomieszczenia albowiem do udostępnienia fizycznego pomieszczenia już doszło poprzez umieszczenie w nim wiele lat temu urządzeń wymiennikowni.

Niezależnie od powyższego właściciel może zezwolić na korzystanie ze swojej nieruchomości tak za wynagrodzeniem, jak i bez wynagrodzenia. W przypadku wyrażenia zgody na posadowienie urządzeń bez wynagrodzenia zgoda na brak odpowiedniego ekwiwalentu nie ma jednak charakteru bezterminowego i może być w każdej chwili cofnięta (patrz wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 sierpnia 2009 r. II CSK 137/2009) – jak w niniejszej sprawie. (...)

Nie ma wątpliwości, że właściciel może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy od posiadacza w złej wierze (art. 225 k.c.). Wynagrodzenie należne właścicielowi ustala się w takiej wysokości, w jakiej, w danych okolicznościach, właściciel mógłby uzyskać gdyby daną rzecz wynajął lub wydzierżawił czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. O wysokości wynagrodzenia decydują więc stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju oraz czas wykonywania posiadania. W niniejszej jednakże sprawie Sąd zaniechał ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego powodowi od pozwanej albowiem w okolicznościach sprawy skorzystanie z roszczenia uzupełniającego wymienionego w art. 225 k.c. przeciwko wspólnocie byłoby nadużyciem prawa podmiotowego (art. 5 k.c.) przysługującego powodowi. Stosownie do treści art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Klauzula generalna niedopuszczalności czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego ma na celu zapobieganie stosowania prawa w sposób prowadzący do skutków nieetycznych lub rozmijających się w sposób zasadniczy z celem danej regulacji prawnej. Jeśli więc uwzględnienie powództwa, zgodnego z literą prawa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe i krzywdzące (summum ius summa iniuria), nie dające się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie, art. 5 k.c. zezwala na jego oddalenie. Należy jednak pamiętać, że istotą prawa cywilnego jest ochrona praw podmiotowych, tak więc odmowa udzielenia tej ochrony osobie, która korzysta z przysługującego jej prawa podmiotowego w sposób zgodny z jego treścią, może mieć miejsce zupełnie wyjątkowo i musi być uzasadniona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby do skutków szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2015 roku sprawa II CSK 555/14). W niniejszej sprawie Sąd opierając się na licznie zgromadzonej dokumentacji źródłowej konfliktu trwającego od wielu lat pomiędzy stronami procesu, ich wewnętrzną korespondencją, długotrwałymi pertraktacjami, ugodowym nastawieniem wspólnoty, a przede wszystkim kierując się zeznaniami odebranymi od zawnioskowanych przez obie strony świadków doszedł do wniosku, że w niniejszej sprawie znajduje w pełni zastosowanie klauzula generalna wyrażona w art. 5 k.c. Powód od chwili kiedy został właścicielem 3 lokali usytuowanych w nieruchomości nie regulował wcale opłat eksploatacyjnych tychże lokali bądź czynił to nieregularnie. Powód jest to osoba młoda z wyższym wyksztalceniem medycznym, wykonująca zawód lekarza i prowadząca m.in. działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali w tym jednego stanowiącego aptekę. Powód od wielu lat kwestionuje sposób naliczania opłat eksploatacyjnych za lokale, których jest właścicielem w szczególności opłaty za centralne ogrzewanie. W przeszłości nie korzystał z uprawnień członka wspólnoty w zakresie zaskarżenia uchwał podjętych w przedmiocie rozliczania się za lokale mieszkalne i użytkowe. W zebraniach wspólnoty też nie uczestniczył, kontakt wspólnoty, pracowników MPEC-u jak i samego administratora z powodem jest utrudniony. Obie strony przed wniesieniem w niniejszej sprawie pozwu przeciwko Wspólnocie prowadziły przez dłuższy okres czasu pertraktacje mające na celu rozwiązanie konfliktowej sytuacji jaka istnieje od wielu lat pomiędzy nimi. Między innymi wspólnota zgodziła się na uiszczenie na rzecz powoda pewnych kwot za korzystanie z powierzchni przeznaczonej pod wymiennikownię ciepła w budynku pod warunkiem, że powód dopuści do przedmiotowego lokalu przedstawicieli MPEC-u celem wykonania prac modernizacyjnych na węźle nadto po uiszczeniu zaległych opłat eksploatacyjnych lokali, których jest właścicielem za poprzednie lata. Do tego też czasu bowiem wspólnota nie występowała na drogę sądową ze swoimi roszczeniami zapłaty w przedmiocie zaległych nieopłaconych opłat eksploatacyjnych albowiem powód utwierdzał wspólnotę w przekonaniu, że poczyni pewne ustępstwa w zakresie korzystania z wymiennikowni. Np. dopuści pracowników odpowiednich służb do urządzeń pomiarowych. Wobec zaś braku realizacji przez powoda propozycji ze spotkania wszelkie postanowienia mające na celu likwidację sytuacji konfliktowej pomiędzy stronami upadły. Ostatecznie wspólnota wystąpiła na drogę sądową przeciwko powoda celem wyegzekwowania zapłaty zaległych i nieuiszczonych opłat eksploatacyjnych za lokale. W większości tych spraw powództwa były oddalane wobec skutecznie podniesionego zarzutu przedawnienia. Powód swoim działaniem na przestrzeni lat skutecznie uchylał się od uiszczania opłat eksploatacyjnych za lokale jednocześnie działając na zwłokę w zakresie realnej i rzeczywistej chęci podpisania porozumienia w przedmiocie korzystania z wymiennikowni. Z drugiej zaś strony działał na szkodę i siebie i wspólnoty nie udostępniając w określonych terminach pracownikom MPEC-u wymiennikowni np. na usuwanie niezwłocznie awarii czy na otwieranie węzła ciepłowniczego na okres grzewczy i zakręcenie też węzła po okresie grzewczym, jak i również na legalizację urządzeń. Szkody takich działań były niebagatelne np. nieogrzane mieszkania w zimie, czy generowanie nadmiernego zużycia ciepła już po okresie grzewczym (niemożność zakręcenia zaworu). Wobec zaś niemożności odczytania pomiarów zużycia ciepła w niektórych miesiącach w latach kiedy jeszcze nie obwiązywało odbieranie pomiarów poprzez zdalny system - członkowie wspólnoty obciążani byli ryczałtem za zużycie, nie zaś faktycznym zużyciem ciepła, co generowało znacznie wyższe rachunki. Brak zaś czasowy legalizacji urządzeń wymiennikowni spowodował czasów dostępu ciepłą do budynku i znów przerwę w ogrzaniu budynku. Sytuacji podobnych powyższym można by wymieniać bez końca, również i tych z udziałem Policji. W wielu tych sytuacjach członkowie wspólnoty byli bezsilni. Większość członków wspólnoty to osoby w podeszłym wieku, byli pracownicy przemysłu farmaceutycznego, tudzież pracownicy apteki. W okresie zimy, kiedy pozostawiono ich lokale nieogrzane, dogrzewali mieszkania za pomocą grzejników elektrycznych, generując tym samym wysokie rachunki zużycia energii elektrycznej, jak i generując dodatkowe koszty w postaci zakupu grzejników elektrycznych. Działanie powoda w tym zakresie było bezlitosne w stosunku do pozostałych członków wspólnoty nakierowane na upodlenie wszystkich mieszkańców budynku. Zachowanie powoda było pozbawione jakichkolwiek odczuć ludzkich i poszanowania godności drugiego człowieka do życia w warunkach nadających się do codziennej egzystencji i zamieszkiwania w lokalach mieszkalnych. Jego działania o charakterze wyżej wskazanym były notoryczne i trwały przez dłuższy okres czasu. Nie należy również zapominać, że w tożsamym okresie czasu powód nie uiszczał należnych za swoje lokale opłat eksploatacyjnych, które to kwoty obciążały wszystkich członków wspólnoty stosunkowo do ich udziałów w częściach wspólnych. (...)

Z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie uwzględnienie powództwa, zgodnego z literą prawa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe i krzywdzące (summum ius summa iniuria), dlatego też kierując się powyższym Sąd oddalił powództwo.

http://orzeczenia.lebork.sr.gov.pl/cont ... -10-26_001

[irenalo]

Wymiennikownia nigdzie nie jest naniesiona na planach budynku wspólnoty.

No to ja się pytam, jaki rodzaj ogrzewania i c.w.u. był planowany na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę i na etapie dopuszczenia budynku do użytkowania? I kto wydawał zaświadczenia o samodzielności lokali?
Wymiennikownia powinna być NW.