Wspólnota nie może pozbawić właściciela WC

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 28 czerwca 2016 r., sygn. I C 20/16.

Właścicielka lokalu w pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie wniosła o uchylenie uchwały odnośnie rozbiórki pomieszczenia WC znajdującego się na klatce schodowej pomiędzy II a III piętrem budynku. W treści pozwu powódka zawarła również wniosek o udzielenie zabezpieczenia powództwa przez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Powódka podniosła, że uchwała narusza zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz jej interes, bowiem z uwagi na brak prawidłowego podłączenia znajdującego się w jej lokalu w łazience ustępu do systemu kanalizacji sanitarnej w budynku, co skutkuje jego częstymi awariami, rozbiórka i likwidacja pomieszczenia WC, przyznanego jej od 1995r. do wyłącznego użytku, pozbawi ją i członków jej rodziny w okresach oczekiwania na naprawę awarii urządzenia WC w jej lokalu możliwości skorzystania z ubikacji. W okresie od 1995 r. do 2004 r. urządzenia znajdujące się w tym pomieszczeniu były wykorzystywane przez powódkę i zamieszkujące z nią bliskie osoby dla załatwienia potrzeb fizjologicznych, bowiem w lokalu przez nich zamieszkiwanym - jako jedynym w całym budynku - brak było tożsamego pomieszczenia, a co za tym idzie tego rodzaju urządzeń. W 2004 r. powódka wystąpiła do administratora substancji mieszkaniowej należącej do Miasta S. o pozwolenie na wykonanie w lokalu mieszkalnym pomieszczenia WC i podłączenie urządzenia do istniejącego pionu . Z przyczyn technicznych okazało się to niemożliwe, w związku z czym powódka zmuszona była dokonać podłączenia do pionu kanalizacji sanitarnej kuchennej o mniejszej średnicy. Wiązało się to z jednoczesną koniecznością montażu dodatkowego urządzenia rozdrabniającego (kompaktowego agregatu podnoszenia ścieków) wspomagającego funkcję ustępu. Zainstalowane urządzenie według wskazań producenta jest urządzeniem tylko wspomagającym, zalecanym do zastosowania w dodatkowej łazience, domkach letniskowych, a nie jako główne urządzenie odbiorcze wodno-kanalizacyjne. Awaryjność pompy wynikającą z niedoskonałości systemu, uniemożliwiała stałe i bezkolizyjne korzystanie z ustępu w lokalu mieszkalnym, i powodowała, iż powódka w dalszym ciągu zmuszona była korzystać z WC na półpiętrze. Z tych względów by zapewnić sobie minimum komfortu pomimo odcięcia przez Wspólnotę dopływu wody do urządzenia w tym pomieszczeniu, wykonała na własny koszt jego remont, a stan higieny utrzymywała nosząc wodę ze swojego mieszkania. Na przestrzeni 12 lat pompa trzykrotnie ulegała zepsuciu co wiązało się z jej wymianą na nową. Niezależnie od tego rodzaju przyczyn, powodujących wyłączenie z korzystania ustępu w lokalu powódki, również przerwy w dostawie prądu wyłączały pracę urządzenia wspomagającego i powodowały ten sam skutek. Jednocześnie wielokrotne prośby powódki kierowane do administracji o wymianę pionu na pion o właściwej średnicy, były załatwiane odmownie z uwagi na brak uchwały Wspólnoty oraz zgody właściciela lokalu w którym konieczne byłoby przeprowadzenie robót budowlano-modernizacyjnych.

Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa. Dalsze utrzymywania pomieszczenia WC na korytarzu było w ocenie Wspólnoty bezcelowe wobec tego, że poszczególne lokale znajdujące się w budynku wyposażone są w pomieszczenia WC i odpowiednie urządzenia w tym również lokal powódki. W przyszłości Wspólnota po likwidacji pomieszczenia WC zamierzała wymienić dwa małe okna usytuowane pomiędzy ścianą tego pomieszczenia na jedno duże by zapewnić większy dopływ światła na klatkę schodową. Wspólnota argumentowała ponadto, że po likwidacji pomieszczenia WC zwiększy się powierzchnia klatki schodowej przy schodach.

Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem Wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka - tu powódki.

W ocenie Sądu postanowienia uchwały wspólnoty dotyczące rozbiórki pomieszczenia WC, zważywszy na powody wskazane w jej uzasadnieniu wydają się nie tylko nieracjonalne ale nie znajduje odzwierciedlenia w jakimkolwiek interesie, który miałby chronić substancję nieruchomości, pomijając już aspekt czysto ludzkiej życzliwości. Przywołane przez pozwaną w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew przyczyny które legły u podstaw podjęcia przedmiotowej uchwały takie jak powiększenie otworów okiennych w ścianie klatki schodowej czy zwiększenie komfortu poruszania się po niej przez dwóch lokatorów zajmujących lokale na ostatniej kondygnacji mają zdaniem Sądu charakter jedynie hipotezy, a nie aktualnej potrzeby. Pozwana nie tylko nie przedstawiła projektu architektonicznego co do planowanej zmiany w ścianie budynku, ale nawet zważywszy, że są to istotne zmiany w elewacji ściany budynku, chociaż projektu uchwały która w tym przedmiocie jest przygotowywana, co uprawdopodobniałoby faktyczne jej zamiary w tym zakresie. Jeżeli natomiast chodzi o ostatni argument sprowadzający się do twierdzenia, że utrzymywanie pomieszczenia WC na korytarzu jest bezcelowe bowiem wszystkie lokale mieszkalne w budynku mają już odrębne WC, to jak wykazało to postępowanie dowodowe przeprowadzone w tej sprawie, w przypadku lokalu powódki można mówić jedynie o pomieszczeniu wyposażonym w urządzenie "toaletopodobne" i to nie z przyczyn zawinionych przez powódkę. Bezspornie interes powódki w utrzymaniu pomieszczenia WC na klatce schodowej wyraża się w potrzebie należytego zaspakajania potrzeb związanych z własnością posiadanego lokalu. Zdaniem Sądu nie ulega żadnej wątpliwości, że likwidacja tego pomieszczenia spowoduje nie tylko obniżenie poziomu życia powódki i członków jej rodziny w zajmowanym lokalu mieszkalnym, ale wręcz je uniemożliwi.

Pomijając już wszystkie aspekty prawne omówione powyżej, to trudno wyobrazić sobie by bez jakiekolwiek uzasadnienia życiowego, w XXI wieku właściciel lokalu jakim jest powódka tak mocno zabiegał o utrzymanie pomieszczenia spełniającego funkcje WC znajdującego się na klatce schodowej poza jego lokalem, gdyby miał w nim tożsame pomieszczenie wyposażone w pełni sprawną i należycie funkcjonującą muszlę klozetową. Takie zachowanie powódki dodatkowo uwiarygodnia jej twierdzenia na których oparła niniejsze powództwo. Również treść korespondencji jaką powódka prowadziła z administratorem przed przystąpieniem do wykupu lokalu, odnośnie utrzymania na wyłączność możliwości korzystania ze spornego pomieszczenia WC wskazuje jak ważna dla jej codziennego funkcjonowania jest to kwestia.

http://orzeczenia.slupsk.so.gov.pl/cont ... -07-11_001