Zarząd, a zarządca; rola zaliczek

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Zarząd, a zarządca; rola zaliczek

#1 Post autor: piotrusb » 14-06-2016, 17:36

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 20 maja 2016 r., sygn. akt II Ca 1636/15:
...należy wyjaśnić, że ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje zarządu wspólnotami „większymi” (powyżej 7 lokali). Właściciele lokali tworzący taką wspólnotę mogą skorzystać z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia zarządu w umowie zawartej przez nich w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 zarząd w znaczeniu funkcjonalnym) albo są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu „własnego” (art. 20 ust. 1 – zarząd w znaczeniu podmiotowym), składającego się z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona i stosować się do innych przepisów, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną zawartych w art. 20-33 u.w.l. Zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 jest osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Zarząd w znaczeniu podmiotowym to natomiast organ wspólnoty mieszkaniowej, która – jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.l. – może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.

Na podstawie art. 21 § 1 tej ustawy zarząd w znaczeniu podmiotowym jest organem Wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Tym samym gdy wspólnota mieszkaniowa ma zarząd (w znaczeniu podmiotowym, jako organ wspólnoty), działa przez ten organ, a jego oświadczenia (tj. osób wchodzących w skład organu) stanowią oświadczenia samej wspólnoty. Zarząd, będący organem wspólnoty mieszkaniowej, może m.in. reprezentować wspólnotę w postępowaniu sądowym, a działania zarządu przed sądem będą działaniami samej wspólnoty.

Zarząd jako organ wspólnoty może albo samodzielnie zarządzać (w sensie administrowania) nieruchomością wspólną, albo zlecić komuś takie zarządzanie.

Zarzut pozwanych wynika z niezrozumienia różnicy między zarządem w rozumieniu podmiotowym a zarządcą-administratorem. Zarzut ten mógłby zostać uwzględniony, gdyby pełnomocnictwa pełnomocnikowi powódki udzielił zarządca-administrator, tak jednak nie było.
W niniejszym wypadku powodowa Wspólnota jest zarządzana przez zarząd własny, tj. zarząd w znaczeniu podmiotowym, którego skład wieloosobowy powołany został stosownymi uchwałami przedstawionymi przez powódkę. Pełnomocnictwa procesowego dla pełnomocnika powoda udzielił zarząd Wspólnoty w znaczeniu podmiotowym reprezentowany przez dwóch jego członków, co było zgodne z art. 21 ust. 2 ustawy. Nie zachodzi więc zarzucana przez pozwanych wadliwa reprezentacja powodowej Wspólnoty.
Zgodnie z przepisem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu jest m.in. zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis art. 15 ust. 1 ustawy stanowi z kolei, iż na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Z tego ostatniego przepisu wynika ustawowy obowiązek właścicieli ponoszenia miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Obowiązku tego nie można omijać w ten sposób, że zamiast zapłaty zaliczek, członek wspólnoty będzie domagał się obciążenia go faktycznymi kosztami zarządu ustalanymi na koniec okresu rozliczeniowego. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, bieżące, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

Nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska strony pozwanej, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 u.w.l. (por. wyrok SN z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08).

Ewentualne nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, to oni powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 listopada 2011 r., I ACa 542/11). Pozwani nie mogą więc jednostronnie narzucić Wspólnocie sposobu rozliczenia ewentualnej nadwyżki wydatków nad pobranymi (lub zaległymi jak to ma miejsce w przypadku pozwanego) zaliczkami. Natomiast brak uchwały w tym zakresie skutkuje obowiązkiem zwrotu nadpłaty właścicielom poszczególnych lokali.
Pozwani w istocie domagają się, by sankcjonować unikanie przez nich obowiązku uiszczania zaliczek i obciążać ich faktycznie poniesionymi kosztami zarządu. Stanowisko pozwanych jest oderwane od celu, jakiemu służą zaliczki – zapewnienia Wspólnocie środków na bieżące funkcjonowanie. Gdyby wszyscy lub większość właścicieli lokali prezentowała takie stanowisko Wspólnota nie mogłaby funkcjonować i na bieżąco regulować swoich zobowiązań.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-20_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”