Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właściciele
Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właściciele
Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2016 r., sygn. akt XV C 350/15.
Gmina będąca właścicielem lokali. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały w sprawie utrzymania zgody właścicieli lokali na dotychczasowe korzystanie z części wspólnej nieruchomości obejmującej klatkę schodową na parterze i piętrze budynku tylko przez właścicieli określonych lokali. Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:
Gmina będąca właścicielem lokali. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały w sprawie utrzymania zgody właścicieli lokali na dotychczasowe korzystanie z części wspólnej nieruchomości obejmującej klatkę schodową na parterze i piętrze budynku tylko przez właścicieli określonych lokali. Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:
http://orzeczenia.gdansk.so.gov.pl/cont ... -02-11_002Zaskarżona uchwała w pierwszej części potwierdziła przyjęty od wielu lat, w sposób zwyczajowy, sposób korzystania z części wspólnej budynku obejmujący dostęp do wewnętrznej sieni parteru i ozdobnych schodów na piętro wyłącznie dla właścicieli lokali (...) oraz zatwierdziła taki sposób korzystania na przyszłość, jako wiążącą właścicieli zasadę, niezależnie od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Powyższe rozwiązanie jest sprzeczne z prawem, tj. z art.12 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi wprost, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz iż koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie powierzchnia korytarza parteru wraz ze schodami ozdobnymi na piętro stanowią część nieruchomości wspólnej, albowiem nie dotyczą powierzchni poszczególnych lokali. W uchwale nie uregulowano sposobu opłacania przez właścicieli lokali nr (...) tej powierzchni wspólnej, z której korzystają ponad przysługujący im udział, ani też nie uzasadniono przyczyny, dla której obecnie nie pozwala się innym właścicielom korzystać z tej powierzchni wspólnej - mimo ich sprzeciwu. W tej sytuacji uznać należy, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 12 ust.1 i 2 ustawy o własności lokali.
Zaskarżona uchwała narusza tak interes powodowej Gminy, jak i innych właścicieli i najemców mieszkań w tym budynku . Prowadzi bowiem do takiej sytuacji, w której właściciele nie mogą korzystać z alternatywnej możliwości dostępu z parteru na piętro i poddasze, chociaż teoretycznie możliwość taką mają osoby trzecie, klienci firm mieszczących się obecnie w lokalach nr (...) na parterze oraz właściciele lokali nr (...) – którzy dysponują kluczami do drzwi wejściowych na korytarz parteru oraz przeszkolone drzwi odgradzające ozdobne schody z parteru na piętro. W ocenie sądu nie ma racjonalnego uzasadnienia dla takiego ograniczenia prawa właścicieli z piętra i najemców z poddasza do współkorzystania z części wspólnej tej nieruchomości. Kiedyś, gdy mieszkania parteru zajmowane były tylko przez osoby prywatne, być może uciążliwym dla ich sfery rodzinnej i intymnej było przechodzenie innych mieszkańców przez korytarz parteru. Lecz dzisiaj, gdy jest to przestrzeń wykorzystywana jako publiczna dla potrzeb mieszczących się tam podmiotów gospodarczych - brak uzasadnienia dla utrzymywania tych ograniczeń w stosunku do pozostałych mieszkańców. Tym bardziej, że są oni zainteresowani umożliwieniem im dostępu do tych powierzchni klatek schodowych, chociażby przez wydanie im kluczy do obu par drzwi odcinających tę część wspólną. Podkreślenia wymaga ,że właściciele lokali nr (...) są powiązani rodzinnie i posiadają większość udziałów 62%, zatem mogą podjąć każdą uchwałę we własnym interesie, z naruszeniem interesów pozostałych współwłaścicieli i przepisów prawa.
Reasumując powyższe, zaskarżone uchwała podlegała uchyleniu jako sprzeczna z prawem - art 12 ust 1 ustawy o własności lokali i naruszająca uzasadniony interes powodowej Gminy.
piotrusb
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
Odp.: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właści
A jak się do tego ma umowa dorozumiana quoad usum?
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
Re: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właścici
Przedmiotem sprawy było uchylenie uchwały ograniczającej części właścicieli prawo do korzystania z części wspólnych, a nie taki bądź inny faktyczny sposób tego korzystania, więc sąd się tym nie zajmował.
Poza tym, w mojej ocenie nie można tu mowić o podziale quoad usum, nawet dorozumianym, bo:
- w umowie quoad usum wszyscy (bądź niektórzy - to nie jest jednolicie postrzegane w doktrynie i orzecznictwie) właściciele mają prawo do wyłącznego użytkowania określonej części NW; tu takie prawo faktycznie wykonywała grupa właścicieli;
- jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie podział quoad usum może dotyczyć wyłącznie tej części NW, korzystanie z której nie jest niezbędne/potrzebne wszystkim właścicielom, więc podział taki nie może dotyczyć np. klatki schodowej w budynku, jeśli korzystają z niej liczni właściciele;
- umowa taka, nawet gdyby uznać jej istnienie, byłaby dorozumiana do momentu dopóki wszyscy się na to zgadzali, a tu część właścicieli zdecydowanie taki układ oprotestowała;
- dodatkowo, jak sąd podkreślił, uwarunkowania istotnie się zmieniły w porównaniu z sytuacją jaka miała miejsce na początku.
Poza tym, w mojej ocenie nie można tu mowić o podziale quoad usum, nawet dorozumianym, bo:
- w umowie quoad usum wszyscy (bądź niektórzy - to nie jest jednolicie postrzegane w doktrynie i orzecznictwie) właściciele mają prawo do wyłącznego użytkowania określonej części NW; tu takie prawo faktycznie wykonywała grupa właścicieli;
- jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie podział quoad usum może dotyczyć wyłącznie tej części NW, korzystanie z której nie jest niezbędne/potrzebne wszystkim właścicielom, więc podział taki nie może dotyczyć np. klatki schodowej w budynku, jeśli korzystają z niej liczni właściciele;
- umowa taka, nawet gdyby uznać jej istnienie, byłaby dorozumiana do momentu dopóki wszyscy się na to zgadzali, a tu część właścicieli zdecydowanie taki układ oprotestowała;
- dodatkowo, jak sąd podkreślił, uwarunkowania istotnie się zmieniły w porównaniu z sytuacją jaka miała miejsce na początku.
piotrusb
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
Odp.: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właści
Jeśli wszyscy współwłaściciele zgodzą się na to, by część z nich wykorzystywała jakiś składnik nieruchomości wspólnej na wyłączność , to nie ma sprawy.piotrusb pisze:- w umowie quoad usum wszyscy (bądź niektórzy - to nie jest jednolicie postrzegane w doktrynie i orzecznictwie)
Nie może ta umowa być jednolicie potrzegana, bo bywają różne sytuacje.
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
-
- Podobne tematy
- Odpowiedzi
- Odsłony
- Ostatni post
-
- 0 Odpowiedzi
- 693 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
03-01-2022, 14:36
-
-
Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych
autor: franki » 21-08-2021, 15:13 » w Nieruchomość wspólna - 8 Odpowiedzi
- 1805 Odsłony
-
Ostatni post autor: franki
23-08-2021, 22:55
-
-
-
Szczury w podwieszanym suficie przechodzące z części wspólnych
autor: S. Monika » 21-07-2022, 03:08 » w Poczekalnia i tematy ogólne - 4 Odpowiedzi
- 950 Odsłony
-
Ostatni post autor: S. Monika
25-07-2022, 17:16
-
-
-
Materialna odpowiedzialnośc zbiorowa za koszty uszkodzeń lub dewastacji części wspólnych
autor: Andrzej78 » 16-03-2023, 18:35 » w Nieruchomość wspólna - 1 Odpowiedzi
- 663 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
17-03-2023, 14:11
-
-
-
prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?
autor: covo » 14-02-2023, 13:29 » w Nieruchomość wspólna - 11 Odpowiedzi
- 1852 Odsłony
-
Ostatni post autor: marek22
16-03-2023, 14:23
-