Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właściciele

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właściciele

#1 Post autor: piotrusb » 06-06-2016, 14:45

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2016 r., sygn. akt XV C 350/15.

Gmina będąca właścicielem lokali. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały w sprawie utrzymania zgody właścicieli lokali na dotychczasowe korzystanie z części wspólnej nieruchomości obejmującej klatkę schodową na parterze i piętrze budynku tylko przez właścicieli określonych lokali. Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:
Zaskarżona uchwała w pierwszej części potwierdziła przyjęty od wielu lat, w sposób zwyczajowy, sposób korzystania z części wspólnej budynku obejmujący dostęp do wewnętrznej sieni parteru i ozdobnych schodów na piętro wyłącznie dla właścicieli lokali (...) oraz zatwierdziła taki sposób korzystania na przyszłość, jako wiążącą właścicieli zasadę, niezależnie od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Powyższe rozwiązanie jest sprzeczne z prawem, tj. z art.12 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi wprost, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz iż koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie powierzchnia korytarza parteru wraz ze schodami ozdobnymi na piętro stanowią część nieruchomości wspólnej, albowiem nie dotyczą powierzchni poszczególnych lokali. W uchwale nie uregulowano sposobu opłacania przez właścicieli lokali nr (...) tej powierzchni wspólnej, z której korzystają ponad przysługujący im udział, ani też nie uzasadniono przyczyny, dla której obecnie nie pozwala się innym właścicielom korzystać z tej powierzchni wspólnej - mimo ich sprzeciwu. W tej sytuacji uznać należy, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 12 ust.1 i 2 ustawy o własności lokali.

Zaskarżona uchwała narusza tak interes powodowej Gminy, jak i innych właścicieli i najemców mieszkań w tym budynku . Prowadzi bowiem do takiej sytuacji, w której właściciele nie mogą korzystać z alternatywnej możliwości dostępu z parteru na piętro i poddasze, chociaż teoretycznie możliwość taką mają osoby trzecie, klienci firm mieszczących się obecnie w lokalach nr (...) na parterze oraz właściciele lokali nr (...) – którzy dysponują kluczami do drzwi wejściowych na korytarz parteru oraz przeszkolone drzwi odgradzające ozdobne schody z parteru na piętro. W ocenie sądu nie ma racjonalnego uzasadnienia dla takiego ograniczenia prawa właścicieli z piętra i najemców z poddasza do współkorzystania z części wspólnej tej nieruchomości. Kiedyś, gdy mieszkania parteru zajmowane były tylko przez osoby prywatne, być może uciążliwym dla ich sfery rodzinnej i intymnej było przechodzenie innych mieszkańców przez korytarz parteru. Lecz dzisiaj, gdy jest to przestrzeń wykorzystywana jako publiczna dla potrzeb mieszczących się tam podmiotów gospodarczych - brak uzasadnienia dla utrzymywania tych ograniczeń w stosunku do pozostałych mieszkańców. Tym bardziej, że są oni zainteresowani umożliwieniem im dostępu do tych powierzchni klatek schodowych, chociażby przez wydanie im kluczy do obu par drzwi odcinających tę część wspólną. Podkreślenia wymaga ,że właściciele lokali nr (...) są powiązani rodzinnie i posiadają większość udziałów 62%, zatem mogą podjąć każdą uchwałę we własnym interesie, z naruszeniem interesów pozostałych współwłaścicieli i przepisów prawa.

Reasumując powyższe, zaskarżone uchwała podlegała uchyleniu jako sprzeczna z prawem - art 12 ust 1 ustawy o własności lokali i naruszająca uzasadniony interes powodowej Gminy.
http://orzeczenia.gdansk.so.gov.pl/cont ... -02-11_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

napad
.
.
Posty: 184
Rejestracja: 13-12-2015, 21:26

Odp.: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właści

#2 Post autor: napad » 06-06-2016, 20:18

A jak się do tego ma umowa dorozumiana quoad usum?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właścici

#3 Post autor: piotrusb » 06-06-2016, 21:24

Przedmiotem sprawy było uchylenie uchwały ograniczającej części właścicieli prawo do korzystania z części wspólnych, a nie taki bądź inny faktyczny sposób tego korzystania, więc sąd się tym nie zajmował.

Poza tym, w mojej ocenie nie można tu mowić o podziale quoad usum, nawet dorozumianym, bo:
- w umowie quoad usum wszyscy (bądź niektórzy - to nie jest jednolicie postrzegane w doktrynie i orzecznictwie) właściciele mają prawo do wyłącznego użytkowania określonej części NW; tu takie prawo faktycznie wykonywała grupa właścicieli;
- jak wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie podział quoad usum może dotyczyć wyłącznie tej części NW, korzystanie z której nie jest niezbędne/potrzebne wszystkim właścicielom, więc podział taki nie może dotyczyć np. klatki schodowej w budynku, jeśli korzystają z niej liczni właściciele;
- umowa taka, nawet gdyby uznać jej istnienie, byłaby dorozumiana do momentu dopóki wszyscy się na to zgadzali, a tu część właścicieli zdecydowanie taki układ oprotestowała;
- dodatkowo, jak sąd podkreślił, uwarunkowania istotnie się zmieniły w porównaniu z sytuacją jaka miała miejsce na początku.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Prawo użytkowania części wspólnych mają wszyscy właści

#4 Post autor: irenalo » 07-06-2016, 17:28

piotrusb pisze:- w umowie quoad usum wszyscy (bądź niektórzy - to nie jest jednolicie postrzegane w doktrynie i orzecznictwie)
Jeśli wszyscy współwłaściciele zgodzą się na to, by część z nich wykorzystywała jakiś składnik nieruchomości wspólnej na wyłączność , to nie ma sprawy.
Nie może ta umowa być jednolicie potrzegana, bo bywają różne sytuacje.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”