Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 25-05-2016, 11:27

Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I C 259/15.
Strona powodowa oparła powództwo dotyczące zaskarżenia uchwały wspólnoty, której treścią była kwestia uchylenia uchwały o wypowiedzeniu przez Wspólnotę administratorowi umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, na szeregu zarzutach dotyczących podjęcia uchwały z naruszeniem przepisów prawa, tj. ustawy o własności lokali.

...wskazać należy, że w orzecznictwie sądów powszechnych utrwalone jest już stanowisko, iż wadliwości formalne w podjęciu uchwały mogą być skuteczną podstawą do jej zaskarżenia, a w konsekwencji do jej uchylenia o tyle, o ile zostanie wykazane, że miały one lub mogły mieć wpływ na jej treść. W świetle poczynionych ustaleń faktycznych, nie budzi wątpliwości, iż indywidualne zbieranie głosów nie odbywało się przez osobę uprawnioną, co jak trafnie wskazywała strona powodowa pozostaje w sprzeczności z treścią przepisu art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Niewątpliwie żaden pracownik administratora zbierający czy odbierający faktycznie podpisy - głosy pod uchwałą nie był członkiem zarządu Wspólnoty, a tylko ten jest na mocy wyżej wspomnianego przepisu uprawniony do zbierania głosów. Nie mniej pomimo tego, nawet przy uwzględnieniu, że była to osoba, której zależało na pozytywnym wyniku głosowania oraz to, że uchwała przyjęta została zaledwie 54,4 % udziałów, to nie zostało przez stronę powodową wykazane, aby okoliczność ta miała decydujący wpływ na sposób głosowania członków Wspólnoty, by towarzyszyły temu naciski, nakłaniania czy w inny sposób wywierana była presja.

Jakkolwiek głosowanie na zebraniu powinno być zasadniczym trybem podejmowania uchwał, albowiem niewątpliwie umożliwia podjęcie przemyślanych decyzji poprzedzonych wymianą poglądów i argumentów poszczególnych członków Wspólnoty, to jednocześnie zauważyć należy, że na gruncie przepisów ustawy o własności lokali, poza przypadkiem podjęcia uchwały, dla której wymagany jest protokół notarialny (a z taką uchwała nie mamy na gruncie niniejszej sprawy do czynienia), każda metoda oddawania głosów jest równorzędna.

Zeznania słuchanych w sprawie świadków jednoznacznie wskazują, że w chwili głosowania, mieli oni już wyrobione własne zdanie w przedmiocie objętym treścią tej uchwały. Decydujący wpływ miały tu kwestie bezpieczeństwa związane z zapewnieniem ciągłości administrowania i braku zastrzeżeń do pracy administratora, brak wiedzy co do następcy i jakości wykonywania przez niego usług. (...) Nie wydaje się więc, by fakt zbierania głosów przez osobę nieuprawnioną w sposób decydujący mógł wpłynąć na głosowanie członków wspólnoty wyrażających swoje poparcie za uchwałą. Jeżeli zostanie podjęta uchwała, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to taka uchwała może zostać uchylona przez sąd tylko wtedy, gdy wykazane zostanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały (...)

Twierdzenia strony powodowej o podejrzenie, graniczącym z pewnością o wywieraniu nacisków przez administratora na głosujących członków wspólnoty okazał się gołosłowny. Nie można też pominąć w tej całej sytuacji okoliczności które legły u podstaw podjęcia przez uczestniczących w zebraniu wspólnoty nieformalnej decyzji o sposobie zbierania podpisów w ramach indywidualnego głosowania pod uchwała, a związanych z utratą zaufania części członków wspólnoty do osób wchodzących w skład zarządu w związku z ich zachowaniem przy zbieraniu podpisów pod uchwałą, co ostatecznie w późniejszym czasie doprowadziło do zmiany składu zarządu.(...)

Zgodnie z ust 2 artykułu 32 uowl w zawiadomieniu [o zebraniu] należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma żadnego wymogu załączenia treści projektu uchwały. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Przy czym zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny, w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się nawet sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi, w szczególności mogą podejmować stosowne uchwały.

Tymczasem z zawiadomienia jednoznacznie wynika, że przedmiotem obrad miało być min. omówienie wypowiedzenie umowy o administrowanie dotychczasowemu administratorowi. Skoro zebranie właścicieli podejmuje decyzje w formie uchwał to należy się liczyć z tym, że w każdej sprawie objętej porządkiem obrad właściciele mogą podjąć stosowną uchwałę. W orzecznictwie zwraca się uwagę na fakt, że właściciele lokali nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub nawet je zmieniać.(...)

Nie zasługiwały zatem z tych względów na uznanie twierdzenie zawarte w pozwie, że brak przedstawienia projektu uchwały do zawiadomienia o zwołanym zebraniu stanowi naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, tym samym zarzut naruszenia art. 32 ust. 1 ust. 2 jest zarzutem chybionym. Pamiętać trzeba, że w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.(...)

Mając zatem powyższe na uwadze stwierdzić należy, że nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty strony powodowej, że w przypadku zaskarżonej uchwały doszło do uchybień formalnych, które mogłyby mieć wpływ na jej treść, a tym samym ważność. Nie wykazano bowiem związku pomiędzy stwierdzonymi i wyżej opisanymi uchybieniami, a treścią podjętej uchwały, w tym rozumieniu, że owe braki formalne same w sobie wpłynęły na jej treść.
http://orzeczenia.slupsk.so.gov.pl/cont ... -01-15_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwał

#2 Post autor: piotrusb » 25-05-2016, 11:32

Warto w kontekście powyższego wyroku mieć na uwadze, że choć w tym przypadku wspólnota podejmowała uchwałę (z inicjatywy zarządu) o odwołaniu administratora, to czynność taka leży w zakresie zwykłego zarządu (w znaczeniu funkcjonalnym) i może ją podjąć zarząd (w znaczeniu podmiotowym) samodzielnie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwał

#3 Post autor: irenalo » 25-05-2016, 12:41

Ale nic nie stoi na przeszkodzie, by wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zwyklego zarządu i zobowiązała zarząd do jej wykonania.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwał

#4 Post autor: elmaz » 25-05-2016, 14:35

No właśnie to nie takie oczywiste. Ponieważ w UWL zapisano, że czynności zwykłego zarządu Zarząd podejmuje SAMODZIELNIE.

Teraz można to intepretować zarówno tak, że uchwała nie jest do tego niezbędna, jak i tak - że Wspólnota nie może uchwałą ingerować BEZPOŚREDNIO w ten obszar działania zarządu. Ja opowiadam się za tą drugą interptetacją - bo za nią przemawiają dwa argumenty:

- ustawodawca ustawowo określił pewne zadania zarządu wyraźnie zaznaczając, że w pewnym obszarze zarząd działa samodzielnie
- dla zmiany tych ustawowych regulacji przewidział inny tryb niż wkraczanie uchwałami w obszar działania zarządu - mianowicie możliwość zmiany sposobu zarządu w trybie art. 18

Poza tym to nie byłby odosobniony przypadek - jest wiele takich w prawie uregulowań, gdzie organ nadrzędny nie ma prawa wkraczać bezpośrednio w obszar działania organu podrzędnego.

Ale podkreślam - to jest MOJE zdanie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwał

#5 Post autor: irenalo » 27-05-2016, 17:49

elmaz pisze:No właśnie to nie takie oczywiste. Ponieważ w UWL zapisano, że czynności zwykłego zarządu Zarząd podejmuje SAMODZIELNIE.
Dyskutowaliśmy o tym kiedyś długo i namiętnie. Nie ma sensu się powtarzać.
elmaz pisze:Ponieważ w UWL zapisano, że czynności zwykłego zarządu Zarząd podejmuje SAMODZIELNIE.
elmaz pisze:- ustawodawca ustawowo określił pewne zadania zarządu wyraźnie zaznaczając, że w pewnym obszarze zarząd działa samodzielnie
Oznacza , to tylko, że nie trzeba mieć uchwały na podjęcie każdych działań, bo inaczej groziłby wspólnocie paraliż. Na każdą pierdołę trzeba by mieć uchwałę. Ten zapis jest po to, by ułatwić zarządzanie NW a nie po to , by ubezwłasnowolnić właścieli lokali.
Zarząd WM ma przede wszystkim wykonać wolę właścieli wyrażona w uchwale. I jeśli wspólnota uchwali, że zarząd ma podpisać umowę na sprzątanie z panem Zenkiem, to zarząd ma to wykonać, choć zarząd wolałby umowę ze swoim szwagrem.
elmaz pisze:Poza tym to nie byłby odosobniony przypadek - jest wiele takich w prawie uregulowań, gdzie organ nadrzędny nie ma prawa wkraczać bezpośrednio w obszar działania organu podrzędnego.
To jest WM o określonym zakresie działania , a nie np. spółka prawa handlowego albo jakiś podmiot administracji rządowej, więc zostaw nieuprawnione analogie. Poza tym ustawodawca nie sporządził katalogu czynności zwykłego zarzadu i czynności ten zarząd przekraczających. I to co w jednej WM może być czynnością zwykłego zarzadu, w innej już ten zwykły zarząd przekracza. Np. jakaś kwota pieniędzy wydawana bez uchwały i bez uchwalonego planu gospodarczego. WM nie tylko może, a nawet powinna dla własnego dobra, ograniczyć w uchwale samodzielność zarządu przy samodzielnym wydawaniu pieniędzy .
Zwróć uwagę, że zarząd nie może nawet zaskarżyć uchwały wspólnoty. I taka jest jego "samodzielność" .

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Odwołanie administratora, a uchybienia formalne uchwał

#6 Post autor: elmaz » 27-05-2016, 23:10

irenalo pisze: Dyskutowaliśmy o tym kiedyś długo i namiętnie. Nie ma sensu się powtarzać.
To "namiętnie" mi schlebia :haha: Ale masz rację, nie ma sensu się powtarzać. Dlatego generalnie - daruję sobie polemikę (z malutkim wyjąteczkiem) :haha:
irenalo pisze:więc zostaw nieuprawnione analogie.
Nie wymieniłem żadnych analogii - więc skąd wiesz jakie miałem na myśli, a tym samym - skąd wiesz że były nieuprawnione? :P
irenalo pisze:Poza tym ustawodawca nie sporządził katalogu czynności zwykłego zarzadu i czynności ten zarząd przekraczających.
Ależ jak to nie - oczywiście że sporządził - w art.22 ust. 3 UWL. Tyle, że nie jest to katalog zamknięty - ale nie można powiedzieć, że go nie ma.
irenalo pisze:Np. jakaś kwota pieniędzy wydawana bez uchwały i bez uchwalonego planu gospodarczego
Ten temat też dyskutowaliśmy - mam nadzieję że również namiętnie :haha:
Więc też wstrzymam się od polemiki - choć nadal uważam, że nie masz tu racji (argumenty te same).
irenalo pisze:WM nie tylko może, a nawet powinna dla własnego dobra, ograniczyć w uchwale samodzielność zarządu przy samodzielnym wydawaniu pieniędzy .
Oczywiście - dlatego pojawiło się coś takiego jak plan gospodarczy i na dodatek uchwalenie planu gospodarczego jest jawnie wymieniony jako czynność przekraczająca zarzad zwykły - i to na dodatek w tym katalogu czynności, którego podobno nie ma :P
Wszelako jest dość istotną różnicą, czy wspólnota określa np. warunki, na jakich ma być zawarta umowa, czy wskazuje konkretny podmiot, z którym ta umowa ma być zawarta.
irenalo pisze:Zwróć uwagę, że zarząd nie może nawet zaskarżyć uchwały wspólnoty. I taka jest jego "samodzielność" .
Ale może dla odmiany żądać rozstrzygnięcia przez sąd w sprawach, w których wspólnota nie chce podjąć uchwały (art. 24 UWL). Więc to wcale nie jest tak, że nic nie może.

Pomijam, że w 99% przypadków zarząd jest złożony z właścicieli, z których każdy (jako właściciel uchwałę i tak może zaskarżyć), a z kolei zarządca powierzony ma umowę (a przynajmniej powinien mieć) i uchwała nakazująca mu wykonanie czynności przekraczających zakres umowy może mu wisieć plantacją kalafiora.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”