Jakie powinno być sprawozdanie finansowe

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Jakie powinno być sprawozdanie finansowe

#1 Post autor: piotrusb » 23-05-2016, 11:01

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie z 8 marca 2016 r., sygn. akt II C 69/15.
Przepis art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. narzuca zarządowi bądź zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązek składania właścicielom lokali corocznego sprawozdania ze swojej działalności. Natomiast powołana ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych dyspozycji w przedmiocie formy czy też zawartości niniejszego sprawozdania. W związku z powyższym przyjmuje się, że jego zawartość powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i przede wszystkim składać się co najmniej z dwóch części, tj. pierwsza z części opisowej powinna ukazywać opis działań zarządu, natomiast druga z części finansowej powinna przedstawiać analizę finansową wykonania planu gospodarczego na dany rok rozliczeniowy. Podstawą takiej formy rozliczania sprawozdań jest ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 3 ust. 1 pkt. 1 tejże ustawy, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej stanowią jednostki w rozumieniu dalszych przepisów tej ustawy. Głównie ta kwestia odnosi się do rozdziału piątego ustawy o rachunkowości, tj. dotyczącego sprawozdań finansowych jednostki.

Sąd podziela zdanie strony pozwanej w przedmiocie istnienia zasady uproszczenia oraz odformalizowania sprawozdań finansowych wspólnot mieszkaniowych, jednakże stoi też na stanowisku, iż nie może to jednocześnie kolidować ze wspomnianymi powyżej wymogami rzetelności, czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności, czyli ujmowaniem wszystkich faktów, jakie miały miejsce oraz czytelności, czyli przedstawieniem informacji w sposób zrozumiały dla wszystkich. W związku z powyższym, takie sprawozdania finansowe powinny być sporządzane w sposób jak najbardziej przejrzysty i czytelny. Ma to dość duży oddźwięk, zwłaszcza nad sprawowaniem kontroli nad działalnością zarządu przez właścicieli lokali poprzez udzielanie absolutorium tej instytucji.(...)

...sąd potwierdził, iż uznanie wydatków na utrzymanie i użytkowanie garaży jako części kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest niezgodnie z przepisami prawa. Jednocześnie zasługuje na podkreślenie fakt, iż garaże stanowią wyodrębnione, oddzielne lokale, dlatego też logicznym jest to, że koszty ich utrzymania nie powinny być ponoszone wspólnie przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, tylko przez współwłaścicieli, zgodnie z przysługującym im prawem własności. Postępowanie polegające na obciążaniu wszystkich członków wspólnoty powyższymi kosztami lokali garażowych zmierza do naruszenia zarówno art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i do naruszenia art. 13 ust. 1 u.w.l., na mocy którego właściciel lokalu jest umocowany również do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem tejże nieruchomości.

Nadto, zdaniem Sądu, koszty związane z utrzymaniem garaży powinny stanowić odrębną pozycję w sprawozdaniu finansowym. Koszty te nie są związane z zarządem nieruchomością wspólną, lecz mają charakter wyłącznie indywidualny, dlatego też powinny stanowić odrębne rozliczenia w niniejszym sprawozdaniu.

Jednocześnie wskazać należy, iż powód poprzez niniejsze sprawozdanie został całkowicie pozbawiony możliwości poprawnego rozliczenia konkretnych kosztów poprzez brak wyodrębnienia kosztów związanych z utrzymaniem lokali garażowych jak i też wysokości zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali na ich rzecz. Co więcej, powyższa kwestia potwierdza, iż niniejsze sprawozdanie za rok 2013 ani nie odpowiada wymogom zasady przejrzystości ani czytelności, co de facto narusza interesy powoda poprzez ograniczenie w dużej mierze możliwości sprawowania kontroli przez członków przedmiotowej wspólnoty nad czynnościami zarządu.

Sąd podziela również zarzuty powoda dotyczące naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 10 i art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, na mocy których zarząd bądź zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest zobligowany do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a również rozliczeń z innych tytułów na rzecz tej nieruchomości. Natomiast, jeśli chodzi o czynność związaną z oznaczeniem zakresu i sposobu prowadzenia powyższej ewidencji, to należy ona wyłącznie do zadań właścicieli lokali, na co wskazuje art. 22 ust. 3 pkt 10 tejże ustawy. Zadanie to należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w związku z czym konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Jednakże, w przedmiotowej sprawie uchwała odnosząca się do powyżej kwestii została podjęta wyłącznie w drodze samodzielnej decyzji zarządu niniejszej wspólnoty. (...)

...nie podzielił również stanowiska powoda wyrażonego we wniosku o uchylenie pełnomocnictwa procesowego udzielonego adwokatowi K. B. przez członków zarządu strony pozwanej. Przytoczone przez powoda argumenty są całkowicie bezzasadne, dlatego też stanowisko pozwanej w tej materii należy uznać za trafne, z uwagi na fakt, iż udzielenie powyższego pełnomocnictwa należy do czynności zwykłego zarządu, a nie jak wskazuje powód do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przy których wymagana jest uchwała właścicieli lokali.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-08_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Jakie powinno być sprawozdanie; do kogo należą liczniki

#2 Post autor: piotrusb » 23-05-2016, 11:10

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 marca 2016 r., sygn. akt VI ACa 101/15.
Należy przede wszystkim zauważyć, że żaden przepis u.w.l. nie stanowi wprost o obowiązku przedstawienia przez zarząd i zatwierdzenia przez właścicieli lokali takiego sprawozdania [finansowego]. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Przyjmuje się, że sprawozdanie to powinno obejmować również sprawozdanie finansowe, obrazujące przychody i wydatki wspólnoty. Trzeba podkreślić, iż przepisy u.w.l. nie zawierają jednak żadnych regulacji dotyczących formy i zawartości tego sprawozdania. Właściciele lokali mają więc w tym zakresie autonomię, w szczególności co do określenia, jakie elementy powinny znaleźć się w sprawozdaniu finansowym. Takie postanowienia może zawierać umowa lub uchwała właścicieli lokali. W braku takiego aktu – rolą sądu rozpoznającego powództwo o uchylenie uchwały jest ocena, czy zaskarżona uchwała zawiera niezbędne minimum.

Sąd Okręgowy przyjął, że sprawozdanie finansowe powinno być na tyle szczegółowe, aby pozwoliło na ocenę każdemu z właścicieli, czy na koncie jego lokalu jest nadwyżka, czy niedopłata. W tym ujęciu sprawozdanie powinno obejmować indywidualne rozliczenie (zaliczek i kosztów) dotyczące każdego lokalu. Nie można się zgodzić z tym stanowiskiem. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 29 ust. 1 u.w.l. zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej winien prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zatem roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty winno stanowić podsumowanie zapisów zawartych we wskazanej, bardzo ograniczonej ewidencji pozaksięgowej, a więc zawierać tylko ogólne informacje o jej sytuacji finansowej, tj. sumie przychodów (zaliczek i pożytków) oraz wydatków. Wydatki powinny przy tym zostać podzielone na kategorie wymienione w art. 14 u.w.l., tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media, koszty ubezpieczeń i podatków, wydatki na utrzymanie czystości i porządku oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Brak natomiast podstaw do oczekiwania, że w ramach sprawozdania finansowego zarząd przedstawi informacje bardziej szczegółowe, objęte ewidencją pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Każdy właściciel ma przy tym prawo żądać od zarządu przedstawienia szczegółowego rozliczenia na piśmie w odniesieniu do własnego lokalu (zob. art. 29 ust. 3 u.w.l.). (...)

Zaznaczyć także należy, że realizacja postulatu powoda co do sposobu sporządzenia sprawozdania mogłaby stanowić istotne ułatwienie dla właścicieli lokali. Niemniej jednak skoro nie zdecydowali się oni przyjąć takich zasad dla sporządzania sprawozdania, a prawo od nich tego nie wymaga, to powód nie może narzucić takiego sposobu konstruowania sprawozdania poprzez kwestionowanie uchwał zatwierdzających sprawozdania.

Nie można także uznać, że uchwała ta narusza interesy powoda. Po pierwsze, trzeba podkreślić, iż uchwała narusza interesy właściciela wówczas, gdy kształtuje jego sytuację prawną w sposób odmienny niż innych właścicieli, np. dyskryminując go w pewien sposób. Z tej perspektywy zaskarżona uchwałatraktuje jednak wszystkich właścicieli tak samo. Jest bowiem tak samo ogólna w relacji do każdego z właścicieli. Nie sposób zatem przyjąć, że narusza interesy powoda.

Po drugie, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe zarządu ze swej istoty nie może naruszać indywidualnego interesu właściciela lokalu. Sprawozdanie finansowe obrazuje przecież faktycznie dokonane operacje finansowe (przepływy finansowe). Podlegać może zatem jedynie kontroli – tak jak inne sprawozdania – na płaszczyźnie formalnej. Inaczej rzecz ujmując, na etapie zatwierdzania sprawozdania nie jest istotne, czy poniesiony wydatek był celowy, racjonalny ekonomicznie i gospodarczo, czy miał oparcie w planie gospodarczym lub uchwale itp., ale jedynie to, czy i w jakiej wysokości został faktycznie poniesiony – bo to decyduje o stanie finansowym wspólnoty mieszkaniowej.

Zatem sprawozdanie finansowe może być badane z punktu widzenia rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowania wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawiania informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać i zrozumieć treść przekazu). Tym samym, uchylenie uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe zarządu jest możliwe tylko wówczas, gdy zostanie naruszona jedna z tych zasad i będzie możliwe sporządzenie ponownego, poprawnego już pod względem rzetelności, kompletności i czytelności sprawozdania. (...)

Według Sądu I instancji, zasada wyrażona w art. 12 ust. 2 u.w.l. nakłada konieczność rozliczenia w pierwszej kolejności pożytków uzyskanych z nieruchomości wspólnej, a dopiero w drugiej – zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, takiej reguły nie sposób wywieść z treści art. 12 ust. 2 u.w.l. Przepis ten określa jedynie przeznaczenie pożytków („… służą pokrywaniu wydatków”) oraz wskazuje na sposób podziału nadwyżki pożytków nad wydatkami („…przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów”). Natomiast, z punktu widzenia sprawozdania finansowego kolejność rozliczenia pożytków i zaliczek jest obojętna. Niezależnie bowiem od przyjętej kolejności wynik finansowy będzie identyczny (nadwyżka lub niedobór). Przy czym nie budzi wątpliwości, że nadwyżka (niezależnie do tego, czy jej źródłem są pożytki, czy zaliczki) przypada właścicielom w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 u.w.l., art. 15 ust. 1 u.w.l.). Tym samym, kolejność ujęcia w sprawozdaniu pożytków i zaliczek jest irrelewantna z punktu widzenia końcowego efektu finansowego. (...)

Druga z zaskarżonych uchwał dotyczy przeznaczenia nadwyżki finansowej wypracowanej w 2011 r. Nie budzi wątpliwości, że tego rodzaju nadwyżka przypada właścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Środki te są więc również w kategoriach ekonomicznych własnością poszczególnych właścicieli lokali. Oczywiste jest przy tym, że właściciele mogą zadecydować o przeznaczeniu środków zgromadzonych na rachunku wspólnoty, w tym także przeznaczyć je na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w kolejnym roku.

Nie można zgodzić się z tezą, że przeznaczenie nadwyżki finansowej na „poczet utrzymania płynności finansowej” jest nadmiernie ogólnikowe i przez to sprzeczne z przepisami u.w.l. Według Sądu Apelacyjnego, nie można „płynności finansowej” wspólnoty mieszkaniowej oceniać w oderwaniu od zadań wspólnoty. Innymi słowy, płynność ta musi więc związek z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Nie jest zatem tak, że środki te mogą być wydatkowane na dowolny cel. Podnoszone przez powoda zarzuty, że w ten sposób właściciele są pozbawieni kontroli nad wydatkowaniem takich środków są chybione. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w wypadku zakwalifikowania takich wydatków jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zarząd nie będzie mógł podjąć samodzielnej decyzji w tym przedmiocie (art. 22 ust. 1 u.w.l.) i konieczne będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Jeżeli natomiast środki te zostaną przez zarząd wydatkowane w sposób niecelowy, niezgodnie z prawem albo – w wypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – bez uchwały właścicieli, może to rodzić różnorodną odpowiedzialność członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jest to jednak zagadnienie niedotyczące prawidłowości podjętej uchwały, ale sposobu jej wykonania. Inaczej rzecz ujmując, z faktu, że każda uchwała może zostać wykonana przez zarząd w sposób sprzeczny z prawem nie sposób wyciągać wniosków co do zgodności danej uchwały z prawem, czy też zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy przyjął nadto, że tego rodzaju decyzja może naruszać interes powoda, skoro bez szczegółowego rozliczenia nie jest wiadome, czy wszyscy właściciele partycypowali w równym stopniu (proporcjonalnie do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej) w powstaniu nadwyżki. Jest to argument po części trafny. Rzecz jednak w tym, że podstawą uchylenia uchwały w świetle treści art. 25 ust. 1 u.w.l. jest ustalenie, iż uchwała narusza interes właściciela, a nie, że „może” ten interes naruszać. Innymi słowy, na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia, że jego udział w „wypracowaniu” nadwyżki finansowej w 2011 r. był proporcjonalnie większy niż przy najmniej części innych właścicieli (art. 6 k.c.). Takiego dowodu jednak powód nie przeprowadził, a zatem nie wykazał, że uchwała narusza jego interesy.

Nie jest przy tym możliwe przyjęcie, że potencjalne naruszenie interesu powoda wystarcza do uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l.

Również cel, na który nadwyżka została przeznaczona nie jest sprzeczny z prawem, ani zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Nie ma w szczególności racji Sąd Okręgowy wskazując, że liczniki zużycia wody i energii cieplnej w lokalach są własnością indywidualną poszczególnych właścicieli. Powód trafnie podnosi, że uchwała właścicieli lokali przewidująca finansowanie ze środków wspólnoty mieszkaniowej prac remontowych obejmujących odrębne lokale, a nie nieruchomość wspólną byłaby sprzeczna z prawem. Stosownie bowiem do treści art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach – w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Nadto, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Niedopuszczalna byłaby zatem sytuacja, w której właściciel jednego lokalu byłby zobowiązany uchwałą właścicieli do ponoszenia wydatków niezwiązanych z nieruchomością wspólną. Uchwały właścicieli mogą bowiem być podejmowane jedynie w sferze zarządu nieruchomością wspólną (zob. art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.). Natomiast, podjęcie decyzji co do remontu części składowej odrębnego lokalu niewątpliwie poza tę sferę wykracza.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej. Odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie budzi bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

W tym kontekście należy zauważyć, że licznik wody lub energii cieplnej z jednej strony wskazuje ilość wody zużywanej w lokalu, a z drugiej – ilość wody dostarczoną do lokalu. Niesporne jest przy tym, iż instalacja wodna (energii cieplnej) za licznikiem stanowi część składową lokalu, natomiast przed licznikiem – stanowi część nieruchomości wspólnej. Zatem licznik oddziela instalację stanowiącą część nieruchomości wspólnej od instalacji będącej częścią składową lokalu. Tym samym, funkcja licznika (niezależnie od jego położenia) wykracza poza lokal. W konsekwencji, należy uznać, że licznik wody lub energii cieplnej stanowi zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. część nieruchomości wspólnej.

W konsekwencji, przeznaczenie nadwyżki finansowej powstałej w 2011 r. na wymianę tych liczników nie było sprzeczne z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-11_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Joanna
.
.
Posty: 768
Rejestracja: 12-05-2008, 23:39

Odp.: Jakie powinno być sprawozdanie finansowe

#3 Post autor: Joanna » 02-09-2016, 00:32

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 2014, sygn.akt I ACa 758/14
Trafnie przyjął Sąd Okręgowy, że sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej powinno zawierać zestawienie i rozliczenie kosztów rzeczywiście poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej w stosunku do zaliczek wpłaconych przez poszczególnych właścicieli. Poszczególni właściciele dzięki rzetelnemu (uwzględniającemu dane rzeczywiste a nie planowane) sprawozdaniu mają możliwość kontrolowania wydatkowania wpłacanych przez siebie kwot zaliczek i uzyskanie rozliczenia zaliczek stanowiących ich własność. Sprawozdanie finansowe i dokonane w nim rozliczenia stają się podstawą do przyjęcia planu finansowego wspólnoty na następny rok. Tymczasem sprawozdanie przyjęte przez pozwaną uchwałą nr (...) zawiera jedynie rozliczenie kwot planowanych przychodów i wydatków. Nie spełnia ono zatem podstawowej funkcji informacyjnej co do rzeczywistych kosztów poniesionych na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie wskazując kwot rzeczywiście wpłacanych i tytułów wpłat. Przyjęcie sprawozdania zawierającego nieprawidłowości i nieścisłości narusza zatem interesy wspólnoty, jak i poszczególnych jej członków. Nie pozwala na dokonanie rzetelnego rozliczenia poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej kosztów, w tym uiszczonych zaliczek, i naraża członków wspólnoty na poniesienie tych kosztów w wysokości innej niż rzeczywiście należna. Zaznaczyć również należy, iż uchwała w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządu wspólnoty mieszkaniowej podejmowana jest w roku następującym po roku za który jest sporządzane sprawozdanie. Umożliwia to uwzględnienie rzeczywistych przychodów i kosztów a nie jedynie planów wspólnoty w tym zakresie.
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -11-19_001

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”